Kjøpe et tvert hjem

Før pantekrisen 2008-2009 var det en mye vanskeligere proposisjon å kjøpe et utelukket hjem. Eiendomsforhandlere måtte tidligere følge auksjoner på tinghus eller sile gjennom mange lovlige innleveringer. Men bølgen av tvangsinngrep brakt av nedsmelting av subprime har ikke bare økt antall tilgjengelige eiendommer, det har gjort det lettere å finne og skaffe dem. Faktisk ligner prosessen ofte på letingen etter et hvilket som helst annet hjem. Avskaffede hjem er tilgjengelige i praktisk talt alle eiendomsmarkeder over hele landet, noe som gir muligheter for både huseiere og investorer.

Hvordan finne utelukkede hjem

Man kan finne utelukkede eiendommer i MLS-tidsskrifter og nettsteder, via online eiendomssøk, bankkontorer og nettsteder og lokale aviser. Det er mange nettsteder som nå spesialiserer seg i å finne hjem og eiendommer som er avskåret, som usa-foreclosure.com og Fannie Mae's HomePath.com. Noen finansinstitusjoner, som Bank of America, tilbyr også sider som er dedikert til å hjelpe deg med å søke etter et utelukket hjem. I lokale tjenester med flere oppføringer er det ikke sikkert at eiendommer som blir utelukket i seg selv; dette kan bare angis i eiendomsbeskrivelsen.

Långivere selger stadig mer beslaglagte eiendeler gjennom eiendomsmeglere, så ikke nøl med å spørre en eiendomsmegler om muligheter. Noen eiendomsmeglere har til og med spesialisert seg på avskedigelsesegenskaper.

Mer spesifikt, å lokalisere et utelukket hjem avhenger av hvor nøyaktig det er i utestengingsprosessen: Eiendommer kan fremdeles eies av den opprinnelige huseieren (i de tidligere stadier, i tilfelle forhåndshindring og kort salgseiendommer), eller av en enhet slik som en bank eller regjeringen (i de senere). Her er fem typer avskedigelse, og tilnærminger til kjøp.

1. Forhåndsregler
En eiendom er forhåndshindret etter at pantelån har gitt varsel til låntakerne at de er i mislighold, men før eiendommen blir tilbudt for salg på auksjon. Hvis en huseier kan selge eiendommen i løpet av denne tiden, kan han eller hun kunne unngå tvangsforebygging, og dens negative innvirkning på kreditthistorikken og fremtidsutsiktene deres (se Få et pantelån etter konkurs og avskedigelse ). Som sådan er noen huseiere villige til å forhandle. Forhindringer er vanligvis oppført i tinghusbygninger i fylket og i byene. I tillegg viser mange online ressurser, inkludert www.foreclosure.com, egenskaper som er i forhåndshindringsfasen.

2. Kortsalg
Kortsalg skjer når utlåner er villig til å akseptere mindre enn det som skyldes på et pantelån. Låntakere trenger ikke nødvendigvis å være i mislighold av pantebetalingen for en utlåner for å godta et kort salg; Imidlertid trenger de vanligvis å bevise en slags økonomisk motgang, for eksempel tap av en jobb, som sannsynligvis vil føre til mislighold. Ofte er den aktuelle boligen under vann, noe som betyr at den er mindre verdt enn den utestående pantesaldo. For å kvalifisere som et kort salg, må utlåner gå med på å "selge eiendommen kort" ved å godta mindre enn det som skyldes, og boligen må være oppført for salg. Disse egenskapene blir vanligvis annonsert som kortsalg "i påvente av godkjenning av banken."

Å kjøpe en kort salgseiendom er i det meste det samme som et tradisjonelt kjøp, men språket i kontraktene vil variere, og spesifisere at betingelsene er underlagt långiverens godkjenning. Det kan ta flere måneder å ta en bank å svare på et tilbud om kort salg, slik at prosessen kan ta betydelig lengre tid enn et tradisjonelt kjøp. Mange eiendomsnettsteder, inkludert enkeltfirmaer eller noteringstjenester, tilbyr muligheten til å søke ved kortsalg.

3. Auksjon av sheriff-salg
En auksjon for sheriff-salg skjer etter at utlåner har varslet låntakeren om mislighold og tillatt en lånetid for en låntaker å innhente pantebetalingen. En auksjon er designet for at långiver raskt skal få tilbakebetalt for lånet som er i mislighold. Disse auksjonene forekommer ofte på en bys tinghustrinn, administrert av lokale myndigheter. Eiendommen blir auksjonert til høystbydende på et offentliggjort sted, dato og klokkeslett. Disse merknadene kan bli funnet i lokale aviser og på mange nettsteder ved å søke etter "auksjoner for sheriff-salg."

4. Bankeide eiendommer
Eiendommer som ikke selges på auksjon, vender tilbake til banken; det vil si at de blir eiendommer (REO) eiendommer. De administreres ofte av en banks REO-avdeling, som opprettholder en liste over de bankeide eiendommene. Online kilder som www.realtytrac.com har omfattende oppføringer som kan søkes etter by, stat eller postnummer.

5. Statlige eide eiendommer
Noen hjem er kjøpt med lån garantert av Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). Når disse egenskapene går til avhending, blir de overtatt av regjeringen og solgt av meglere som jobber for regjeringen. En myndighetsregistrert megler må kontaktes for å kjøpe en statlig eid eiendom. Kjøpere kan undersøke slike eiendommer på www.hud.gov (klikk på "MÅLOMRÅDER" og velg "Hjem til salgs").

Hvorfor bortsettede hjem er billigere

Det største salgsargumentet for utestengte boliger er selvfølgelig deres nedskrevne pris - ofte betydelig lavere fra andre lignende eiendommer i samme område (kjent som sammenlignbare, eller komp, i megler-tale). De fleste tvangsauksjoner selges til minst 5% under markedsverdien, med enda større rabatter i visse regioner. Kjøpere kan også dra nytte av ekstra besparelser med fordel, som reduserte forskuddsbetalinger, lavere renter eller eliminering av takst og visse stengekostnader.

Hva er det som gjør dem til en slik avtale? Hvis boligen befinner seg i forhindrings- eller kortsalgsfasen, er eierne i økonomisk bånd - de trenger penger. Og tiden er ikke på deres side: De må laste av eiendommen og få det de kan mens de kan, for ikke å miste det helt. Kort sagt, disse selgerne forhandler ikke akkurat fra en styrkeposisjon. Selv om det kan virke grusomt å dra nytte av andres ulykke, kan kjøpere ha fordel.

De kan ha enda større utbytte hvis eiendommen faktisk er blitt beslaglagt. Lensmannskontoret er ikke interessert i å henge i et hus; bankene vil ikke være i utleierbransjen. Finansinstitusjoner vil vanligvis kvitte seg med avskaffede eiendommer omgående (for en rimelig pris, selvfølgelig - de må svare til investorer og revisorer at de gjorde alle forsøk på å få tilbake så mye av det opprinnelige lånebeløpet som mulig). Igjen, dette kommer kjøperne til gode.

Til slutt selges vanligvis avsidesliggende boliger i "som det er" -tilstand - hvis det er skade, er ikke reparasjoner en del av ligningen - og, som bruktbil- og antikke møbler avicionados vet, "as-is" betyr en rabatt. Selvfølgelig kan "som den er" være et tostrøpt sverd, som vi vil diskutere nedenfor.

Risikoen ved å kjøpe forbudte hjem

Eiendomsproblemer

Mens det har en kompenserende rabatt, kan "som den er" tilstand være ganske dyster. Hvis boligen fremdeles blir okkupert av eierne, blir det ofte dårlig vedlikeholdt - når alt kommer til alt, hvis folket ikke kan foreta pantebetalinger, vil de sannsynligvis falle bak på å betale for regelmessig vedlikehold også, for ikke å nevne større reparasjoner. I tillegg blir noen mennesker som står overfor eller tvunget til tvangsauksjon, forherret, og tar ut frustrasjonen over hjemmet sitt før banken tar tilbake. Dette innebærer ofte å fjerne apparater og inventar, og noen ganger til og med direkte hærverk.

Skjulte kostnader

Sammen med uforutsette reparasjons- og renoveringsarbeid kan kriminelle forhold som tilbakeskatt og panterett (som auksjonseiendommer ofte har knyttet seg til dem, enten av skattemyndighetene eller staten eller andre kreditorer) gi ytterligere kostnader til et ellers ønskelig hus. Uansett hva du skylder, må regjeringen først betales og gjøres opp før kjøpsprosessen kan gå videre. Dette gjelder hovedsakelig eiendommer som auksjoneres bort; en bank vil alltid betale ned alle panterett som er knyttet til eiendommen før den selges videre til en annen part.

Treg prosess

De foregående komplikasjonene betyr ofte mye papirarbeid. Forseier vil vanligvis ha en rekke tilleggsdokumenter som må fylles ut for å forberede avslutningen, noe som ikke alltid er så betimelig. Hvis det er en kort salgssituasjon, må eierens långiver godkjenne avtalen, og det kan ta en stund, som nevnt tidligere. Alvorlig skade som er funnet i huset kan føre til en lavere taksering av hjemmet, noe som kan påvirke kjøperens evne til å sikre seg et lån. Noen långivere vil ikke låne under et visst dollarbeløp fordi gevinstpotensialet på et mindre lån ikke er verdt risikoen.

Selv om du skulle tro at en bank ville være ivrig etter å losse en borttatt bolig, kan responstidene mellom banken og andre involverte parter også være treg med REO-eiendommer. Tiden det tar å få svar på budet ditt kan variere mye ; Hvis banken som holder eiendommen din er overfylt med tvangsinngrep, kan det ta mye lengre tid for banken å behandle forespørselen din. Det er kjent at banker med betydelige etterslep har tatt opptil 90 dager å svare på et tilbud. Hvis du planlegger å finansiere kjøpet, vil du være lurt å bruke tiden på å få forhåndsgodkjenning for et pantelån.

Konkurranse

I likhet med ethvert marked vil etterspørselen sveve når det er en sjanse til å skaffe seg noe til en lav pris. Så økt interesse og konkurranse - ikke bare fra potensielle beboere, men fra investorer og profesjonelle fagpersoner - er uunngåelig når du arbeider med verdifulle utestengte eiendommer. Svært ofte kan et utelukket hjem bli priset attraktivt under de andre hjemmene i området, men når ordet kommer ut, kan det komme mange tilbud raskt, og en anbudskrig følger. Så det som en gang var et underpriset hjem i et flott nabolag, kan raskt bli en kostbar eiendom.

Potensielle kjøpere av utestengte hjem kan være lurt å legge inn bud på flere eiendommer samtidig, fordi det er mulig for konkurrerende kjøpere å sikre en eiendom med et høyere bud eller et tilbud med alt kontanter. Men ikke bli motløs hvis noen andre trumfer tilbudet ditt for en bestemt eiendom; sjekk med jevne mellomrom for å se om den dukker opp i bankens varebeholdning. Tvangsavtaler har en tendens til å falle gjennom ganske ofte.

Kjøpe et avskrevet hjem

Hvis du kjøper fra en bank, må du skjerpe forhandlingsevnen og starte prosessen med et lavt tilbud på eiendommen du ønsker. Banker som har samlet betydelige varebeholdninger av utestengte eiendommer vil være mer tilbøyelige til å forhandle om pris; jo lenger banken har hatt eiendommen, jo større er sjansen for at den seriøst vil vurdere lavere tilbud, spesielt på eiendommer som har vært holdt i lengre tid. Derfor bør du sannsynligvis komme med det første budet til en pris som er minst 20% under gjeldende markedspris, eller kanskje enda mer hvis eiendommen du byr på ligger i et område med høy forekomst av tvangsauktioner.

Hvis du kan betale for eiendommen og eventuelle nødvendige renoveringer i kontanter, er du i en misunnelsesverdig posisjon. Det er grunnen til at noen kjøpere bestemmer seg for å slå seg sammen med utenforstående investorer som kan hjelpe dem i frontend og dele overskudd når hjemmet går igjen i salgsblokken. Faktisk utgjør kontantavtaler en betydelig del av REO-salget.

Finansieringsalternativer for utelukkede hjem

Du kan bruke et pantelån til å kjøpe en REO-eiendom, selv om private långivere har en tendens til å være skitne når det gjelder finansiering av avskedigelsesavtaler. To finansieringsalternativer er imidlertid tilgjengelige for de som kvalifiserer - 203 (k) lån fra Federal Housing Administration (FHA), og HomeSteps-programmet gjennom Freddie Mac, et av de statlige sponsede foretakene som kjøper tilbake pantelån.

203 (k) Lån

FHA utformet sine 203 (k) pantelån for å hjelpe til med å miste bekymringene til banker som ellers ville vekk unna høyrisiko REO. kjøp. Ved å kreve låntakere en pantforsikringspremie, kan de garantere lån gitt av private långivere som deltar i programmet.

For låntakere er en av de store fordelene muligheten til å finansiere boligkjøpet, pluss eventuelle nødvendige reparasjoner, i et enkelt pantelån. Den mer grunnleggende versjonen, et strømlinjeformet lån på 203 (k), er ment for begrensede reparasjoner som ikke krever ingeniør- eller arkitektoniske planer. Enkeltpersoner kan låne opptil $ 35 000 over husets salgspris for å dekke grunnleggende midler som nye apparater, ytterkledning og vinduer.

Med mer omfattende reparasjoner, som å bygge et tillegg eller ta vare på strukturelle skader, er et tradisjonelt lån på 203 (k) vanligvis det beste alternativet. I motsetning til den strømlinjeformede varianten, må huseiere ta ut minst 5000 dollar; maksimumsbeløpet er basert på FHA-grenser for hvert fylke. I tillegg må du betale for en uavhengig konsulent for å inspisere eiendommen og bekrefte at arbeidet oppfyller programretningslinjene.

En ekstra ulempe med disse lånene er prisen. Foruten å betale boliglånsforsikring, betaler låntakere vanligvis renter som er et kvart prosentpoeng høyere enn på konvensjonelle lån. De kan også måtte gaffel over ett eller to poeng, som er forhåndsavgift som hver er verdt 1% av hovedbeløpet.

Figur 1. En sammenligning mellom tradisjonelle 203 (k) lån og den strømlinjeformede versjonen.

(Kilde: Bank of America nettsted)

HomeSteps

Freddie Mac gir likviditet til boliglånsmarkedet ved å kjøpe lån fra banker, slå dem sammen og selge dem til investorer som verdipapirer. Med HomeSteps tilbyr organisasjonen - gjennom sine private utlånspartnere - spesiell finansiering for de som ønsker å kjøpe bare de forhåndsdømte eiendommene som den eier. HomeSteps er foreløpig bare tilgjengelig i følgende stater: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas og Virginia.

Hvis du tilfeldigvis bor i en av disse statene, har HomeSteps noen betydelige fordeler. Hoved blant dem er at du ikke trenger å kjøpe boliglånsforsikring, noe som skiller det fra 203 (k) lån. Det alene kan spare kjøpere hundrevis, til og med tusenvis av dollar i løpet av pantelånet. Videre krever ikke et HomeSteps-pantelån en vurdering ved opprinnelsen, noe som kan være et viktig hinder for de som søker et konvensjonelt lån.

Kjøpere kan finne en liste over eneboliger, leilighet og flerfamilieeiendommer på HomeSteps nettsted.

Bunnlinjen

På overflaten kan utelukkede hjem virke fryktelig tiltalende. Imidlertid kan kostnader være ekstremt uforutsigbare og underliggende skader kan gjøre en eiendom uønsket. Kjøpsprosessen er ofte treg, noe som kan anspore andre tanker i hodet til kjøperne, mens stor etterspørsel etter lokkede utestengte eiendommer kan skyve noen håpefulle kjøpere bort.

Når alt dette blir sagt, kan utestengte hjem avvikle utrolige tilbud. Kjøpere har den unike muligheten til å betale under markedsverdi for hjem som ikke ville være tilgjengelig for dem under normale omstendigheter. Hvis det er besparelser på anskaffelsessiden, forbedrer det sannsynligheten for at kjøperen innser styrking av eiendelen hans, og gevinsten på investeringen hans hvis han selger i fremtiden.

Hvis det gjøres ansvarlig, kan kjøp av et utelukket hjem tillate en kjøper å høste en rekke fordeler i mange år fremover.