Topp 10 funksjoner i en lønnsom utleieeiendom
Ønsker du å kjøpe en bolig utleiebolig? Ideen kan være skremmende for en førstegangsinvestor. Eiendom er en tøff virksomhet, og feltet er full av landminer som kan utslette avkastningen. Her er de viktigste tingene du må vurdere når du handler etter en inntektseiendom.
Starter søket
Det kan være lurt å ha en eiendomsmegler som hjelper deg med å fullføre kjøpet, men du bør begynne å søke etter en eiendom på egen hånd. En agent kan bringe unødvendig press på deg å kjøpe før du har funnet en investering som passer deg best. Og å finne at investeringen kommer til å ta litt sleutingferdigheter og litt skoskinn.
Viktige takeaways
- Sjekk nabolaget grundig. Dets levedyktighet og fasiliteter er nøkkelen.
- Er ledigheten i nabolaget høy ">
Utvalget ditt vil være begrenset av om du har til hensikt å aktivt forvalte eiendommen eller ansette noen andre for å administrere den. Hvis du har tenkt å administrere aktivt, vil du ikke ha en eiendom som er for langt fra der du bor. Hvis du skal få et eiendomsforvaltningsfirma til å passe på det, er nærhet mindre av et problem.
La oss ta en titt på de 10 tingene du bør vurdere når du søker etter den rette leieboligen.
01:59Topp 10 funksjoner i en lønnsom utleieeiendom
1. Nabolag. Nabolaget du kjøper vil avgjøre hvilke typer leietakere du tiltrekker deg og ledigheten. Hvis du kjøper nær et universitet, er sjansen stor for at studenter vil dominere bassenget med potensielle leietakere, og du vil slite med å fylle ledige stillinger hver sommer. Vær også klar over at noen byer prøver å motvirke konverteringer til leie ved å innføre overdrevne tillatelsesgebyr og hauger seg på byrået.
2. Eiendomsskatt. Eiendomsskatter vil sannsynligvis variere mye i ditt målområde, og du vil være klar over hvor mye du vil tape på dem. Høye eiendomsskatter er ikke alltid en dårlig ting i et flott nabolag som tiltrekker seg langsiktige leietakere, men det er elendige steder med høye skatter også. Kommunens vurderingskontor vil ha all skatteinformasjon på filen, eller du kan snakke med huseiere i samfunnet. Det er også lurt å finne ut om økning i eiendomsskatt sannsynligvis er i nær fremtid. En by i økonomisk nød kan øke skatten langt utover det en utleier realistisk kan kreve inn leie.
3. Skoler. Hvis du har å gjøre med familiestore hjem, bør du vurdere kvaliteten på de lokale skolene. Selv om du for det meste vil være bekymret for den månedlige kontantstrømmen, kommer den totale verdien av utleieboligen din til spille når du til slutt selger den. Hvis det ikke er gode skoler i nærheten, kan det påvirke verdien av investeringen din.
4. Kriminalitet. Ingen ønsker å bo ved siden av et hett sted for kriminell aktivitet. Det lokale politiet eller det offentlige biblioteket skal ha nøyaktig kriminalitetsstatistikk for nabolag. Sjekk prisene for hærverk, alvorlige forbrytelser og smålig forbrytelser, og merk om kriminell aktivitet beveger seg opp eller ned. Det kan også være lurt å spørre om hyppigheten av politiets tilstedeværelse i nabolaget ditt.
5. Jobbmarked. Steder med økende sysselsettingsmuligheter tiltrekker seg flere leietakere. For å finne ut hvordan et område rangerer for ledig jobb, kan du ta kontakt med US Bureau of Labor Statistics eller gå til et lokalt bibliotek. Hvis du ser en kunngjøring om et større selskap som flytter til området, kan du være sikker på at arbeidere som søker etter et sted å bo, vil strømme til området. Dette kan føre til at boligprisene går opp eller ned, avhengig av hvilken type virksomhet som flytter inn. Du kan anta at hvis du ønsker det selskapet i hagen din, vil leietakerne også gjøre det.
6. Fasiliteter. Ta en tur rundt i nabolaget og sjekk ut parkene, restaurantene, treningsstudioene, kinoene, offentlige transportforbindelser og alle de andre fordelene som tiltrekker seg leietakere. Rådhuset kan ha reklamelitteratur som vil gi deg en ide om hvor den beste blandingen av offentlige fasiliteter og privat eiendom kan bli funnet.
7. Fremtidig utvikling. Den kommunale planavdelingen vil ha informasjon om ny utbygging som kommer eller har blitt sonert inn i området. Hvis det er mye bygging som foregår, er det sannsynligvis et godt vekstområde. Se opp for nye utbygginger som kan skade prisen på omkringliggende eiendommer. Ytterligere nye boliger kan også konkurrere med eiendommen din.
8. Antall oppføringer og ledige stillinger. Hvis et nabolag har et uvanlig høyt antall oppføringer, kan det enten signalisere en sesongmessig syklus eller et nabolag i tilbakegang. Du må finne ut hva det er. I begge tilfeller tvinger høye ledige priser utleiere til lavere leie for å tiltrekke leietakere. Lave ledige priser gjør at utleiere kan heve leieprisene.
9. Gjennomsnittlig leie. Leieinntekter vil være ditt brød og smør, så du trenger å vite hva den gjennomsnittlige leien i området er. Forsikre deg om at enhver eiendom du vurderer vil ha nok husleie til å dekke pantebetalingen, skatter og andre utgifter. Undersøk området godt nok til å måle hvor det skal være på vei i løpet av de neste fem årene. Hvis du har råd til området nå, men skattene forventes å øke, kan en rimelig eiendom i dag bety konkurs senere.
10. Naturkatastrofer. Forsikring er en annen utgift du må trekke fra avkastningen, så du trenger å vite hvor mye det vil koste deg. Hvis et område er utsatt for jordskjelv eller flom, kan dekningskostnadene spises bort til leieinntektene dine.
Få informasjon
Offisielle kilder er gode, men snakk med naboene for å få den virkelige scoopen. Snakk med leietakere så vel som huseiere. Leietakere vil være langt mer ærlige om de negative sidene fordi de ikke har noen investeringer i det. Besøk området til forskjellige tider på forskjellige dager i uken for å se dine fremtidige naboer i aksjon.
Velge en eiendom
Generelt sett er den beste investeringseiendommen for nybegynnere en enebolig eller et sameie. Leiligheter har lite vedlikehold fordi leilighetsforeningen tar seg av eksterne reparasjoner, og lar deg bare bekymre deg for interiøret. Leiligheter, men har en tendens til å få lavere leier og verdsette saktere enn eneboliger.
Eneboliger tiltrekker seg langsiktige leietakere. Familier eller par er generelt bedre leietakere enn enslige fordi det er mer sannsynlig at de er økonomiske stabile og betaler husleien regelmessig.
Når du har innsnevret nabolaget, kan du se etter en eiendom som har potensial for påskjønnelse og god prosjektert kontantstrøm. Ta en titt på egenskaper som er dyrere enn du har råd, så vel som de som er innenfor rekkevidde. Eiendom selger ofte under noteringskursen.
Se noteringsprisene for andre eiendommer og spør kjøpere om den endelige salgsprisen for å få et inntrykk av hva markedsverdien egentlig er i nabolaget.
For forståelsespotensiale leter du etter en eiendom som med noen få kosmetiske endringer og noen renoveringer vil tiltrekke seg leietakere som er villige til å betale høyere leie. Dette vil også øke verdien på eiendommen hvis du velger å selge den etter noen år.
Selvfølgelig er et viktig skritt for å sikre en lønnsom innsats å kjøpe en rimelig eiendom. Anbefalingen for utleieeiendommer er å betale ikke mer enn 12 ganger den årlige leien du forventer å få.
Innstiller leien
Så hvordan blir den potensielle leien bestemt? Du må komme med en informert gjetning. Ikke bli revet med altfor optimistiske forutsetninger. Å sette leien for høyt og ende opp med en tom enhet i flere måneder, slipper unna med det samlede overskuddet i en fart.
Begynn med den gjennomsnittlige leien for nabolaget og jobb derfra. Vurder om stedet ditt er verdt litt mer eller litt mindre, og hvorfor.
For å finne ut om leienummeret fungerer for deg som investor, må du finne ut hva stedet faktisk vil koste deg. Trekk din forventede månedlige pantebetaling, eiendomsskatt delt på 12 måneder, forsikringskostnader delt på 12, og et sjenerøst godtgjørelse for vedlikehold og reparasjoner.
Ikke undervurder kostnadene for vedlikehold og reparasjoner. Disse kostnadene avhenger av alder på eiendommen og hvor mye du planlegger å gjøre selv. Et nyere bygg vil trolig kreve mindre enn en eldre bygning. En leilighet i et kompleks for eldre vil sannsynligvis ikke bli utsatt for samme skade som høyskolehus utenfor campus.
Å gjøre egne reparasjoner kutter mye, men det betyr også å være på vakt 24/7 i nødstilfeller. Et annet alternativ er å ansette et eiendomsadministrasjonsfirma. Firmaet håndterer alt fra ødelagte toaletter til innkreving av leie hver måned. Forvent å betale omtrent 10% av brutto leieinntekter for denne tjenesten.
Hvis alle disse tallene kommer frem enda, eller enda bedre, med litt til overs, kan du nå få eiendomsmegleren din til å legge inn et tilbud.
Gjør kjøpet
Bankene har tøffere krav om å gi lån til investeringseiendom enn for primærboliger. De antar at hvis tidene blir tøffe, er folk mindre tilbøyelige til å sette hjemmene i fare enn en forretningseiendom. Vær forberedt på å betale minst 20% til 30% for en forskuddsbetaling pluss lukkekostnader. Få eiendommen grundig inspisert av en profesjonell og få en advokat til å gjennomgå alt før du signerer.
Ikke glem huseiers forsikring. Leiers forsikring dekker leieters eiendeler, men selve bygningen er utleiers ansvar, og forsikringen kan være dyrere enn for en lignende eierbolig. Eiendommens pantelån, forsikring og avskrivning er alle fradragsberettiget til et visst beløp.
Bunnlinjen
Hver stat har gode byer, hver by har gode nabolag, og hver bydel har gode eiendommer. Det krever mye fotarbeid og forskning for å stille opp alle tre.
Når du finner den ideelle leieboligen din, må du holde forventningene realistiske og sørge for at din egen økonomi er sunn nok til at du kan vente til eiendommen begynner å generere penger i stedet for å trenge det desperat.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.