Forståelse av eiendomsakt

Eiendomsgjerninger brukes til å formidle eiendom fra en giver (selger) til en stønadsmottaker (kjøper). For at en gjerning skal være lovlig operativ, må den inkludere identifikasjon av tilskuddsgiver og støttemottaker, og tilstrekkelig beskrivelse av eiendommen.

Mer spesifikt, gjerninger faller i en rekke kategorier, inkludert garanti, quitclaim og spesielle formål. Denne artikkelen vil definere hva gjerninger er, hva som må inkluderes i en gjerning for å gjøre det lovlig operativt og de forskjellige typer gjerninger som brukes i overføring av fast eiendom.

Hva er eiendommer?

Eiendomsakt er et skriftlig og signert juridisk instrument som brukes til å overføre eierskap til fast eiendom fra den gamle eieren (tilskuddsgiveren) til den nye eieren (støttemottakeren). Historisk sett ble eiendom overført gjennom en seremoniell handling kjent som "livery of seisin." I denne loven overrakte personen som overførte landet en kvist eller en torv fra landet til den personen som overleverer landet. En muntlig eller skriftlig uttalelse fulgte ofte med bevegelsen, selv om det var levevisen fra seisin som lovlig overførte tittelen til eiendommen. I dag formidles eiendelen til fast eiendom ved en papirakt.

Viktige gjerningselementer

Mens hver stat har sine egne krav, må de fleste gjerninger inneholde flere viktige elementer for å være juridisk gyldige:

• Det må være skriftlig. Mens de fleste gjerninger er utfylt på trykte skjemaer, er det ikke noe lovkrav at noen spesifikk form skal brukes så lenge de essensielle elementene er inkludert.
• Tildeling må ha juridisk kapasitet til å overføre eiendommen, og stønadsmottakeren må være i stand til å motta tilskuddet til eiendommen. En person som er kompetent til å inngå en gyldig kontrakt, anses som kompetent til å være en giver.
• Stipenderen og støttemottakeren må identifiseres på en slik måte at de kan konstateres.
• Eiendommen må beskrives tilstrekkelig.
• Operative ord for formidling må være til stede. Alle standardformularer inkluderer nødvendig juridisk språk som faktisk overfører eiendommen.
• Skjøtet må være underskrevet av innvilger eller bevilgere hvis eiendommen eies av mer enn en person.
• Handlingen må legges ut til rettighetshaveren eller til noen som handler på rettighetshaverens vegne.
• Skjøtet må aksepteres av stønadsmottakeren. Vanligvis aksepteres gjerninger av støttemottakeren, men under visse omstendigheter kan rettighetshaveren avvise levering av gjerningen.

Forståelse av eiendomsakt

Typer av gjerninger

Gjerninger kan klassifiseres på mange måter. I store trekk er gjerninger klassifisert som offisielle eller private. Offisielle handlinger henrettes i henhold til domstol eller rettslige forhandlinger. De fleste eiendomstransaksjoner involverer imidlertid enkeltpersoner og forretningsenheter som bruker private gjerninger.

Gjerninger er også kategorisert basert på typen garantibetingelser gitt av giveren. De forskjellige gjerninger inkluderer:

Generell garantidrift

Den generelle garantiaksjonen gir rettighetshaveren mest mulig beskyttelse. Med denne typen gjerninger gir giveren en serie juridisk bindende løfter (kalt pakter) og garantier overfor rettighetshaveren (og deres arvinger) som samtykker i å beskytte rettighetshaveren mot eventuelle tidligere krav og krav fra alle personer uansett i forhold til det transporterte landet . De vanlige avtalefestene som inngår i en generell garantiakt er:

• pakt fra seisin, som betyr at innvilgeren garanterer at de eier eiendommen og har den juridiske retten til å formidle den
• pakt mot heftelser, som angir at innvilgeren garanterer at eiendommen er fri for panterett eller heftelser, bortsett fra som spesifikt angitt i gjerningen
• pakt om stille glede, som indikerer at stønadsmottakeren vil ha stille besittelse av eiendommen og ikke vil bli forstyrret fordi innvilgeren hadde en mangelfull tittel
• pakt om ytterligere forsikring, der bevilgeren lover å levere ethvert dokument som er nødvendig for å gjøre tittelen god

Spesiell garantidrift

Når bevillingsgiveren i en generell garantiaksjon lover å garantere og forsvare tittelen som er formidlet mot kravene fra alle personer, garanterer innvilgeren av en spesiell garantiaksjon at de mottok tittelen til eiendommen og at de ikke har gjort noe mens han innehar tittelen å lage en mangel.

Med andre ord er det bare garantier for mangler som oppstod under giverens eierskap av eiendommen. På grunn av denne begrensningen, tilbyr den spesielle garantien støttemottakeren mindre beskyttelse enn den generelle garantien. Mange kjøpere av fast eiendom vil insistere på en generell garantiaksjon for å beskytte mot problemer som kan oppstå som følge av en spesiell garantidrift.

Avslutt gjerning

Sikkerhetsaksjonen, også kalt en handling som ikke er garanti, gir rettighetshaveren minst mulig beskyttelse. Denne typen skjøte formidler den interessen som tilskuddsgiveren for øyeblikket har i eiendommen, om noen. Det gis ingen garantier eller løfter om kvaliteten på tittelen. Hvis innvilgeren har en god tittel, er avsluttet skjøte i hovedsak like effektiv som en generell garanti. Imidlertid, hvis tittelen inneholder en mangel, har stønadsmottakeren ingen rettslig anvendelse mot tilskuddsgiveren under gjerning. Ofte blir det benyttet en avsluttningsgjerning hvis innvilgeren ikke er sikker på statusen til tittelen (hvis den inneholder mangler), eller hvis innvilgeren ikke ønsker noe ansvar i henhold til tittelen pakter.

Spesielle formål gjerninger

Spesielle formål gjerninger brukes ofte i forbindelse med rettsforhandlinger og tilfeller der gjerningen er fra en person som opptrer i en eller annen form for offisiell kapasitet. De fleste spesielle formål gjerninger gir liten eller ingen beskyttelse for mottakeren og er i hovedsak avslutte gjerninger. Typer av spesielle formål gjerninger inkluderer, men er ikke begrenset til:

• Administratørs handling: Dette kan brukes når en person dør tarmen (uten testament). En domstol oppnevnt administrator vil avhende decedentens eiendeler, og en administratorens gjerning kan brukes til å formidle tittelen på fast eiendom til mottakeren.
• Eksekutors handling : Dette kan brukes når en person dør testat (med vilje). Boets eksekutor vil avhende decedentens eiendeler, og en eksekutiv gjerning kan brukes til å formidle tittelen eller fast eiendom til mottakeren.
• Sheriff's Deed: Dette blir gitt til den vellykkede budgiveren ved et henrettelsessalg som holdes for å tilfredsstille en dom som er oppnådd mot eieren av eiendommen. Tiltaksmottakeren får den tittelen domsskyldneren har.
• Skatteråd: Dette utstedes når en eiendom selges for kriminelle skatter.
• Deed in Lieu of Foreclosure: Dette gis av en låntaker som er i mislighold av et pantelån direkte til långiveren. Dette tjener til å forhindre tvangsveksling, og hvis utlåner godtar gjerning i stedet for tvangsauksjon, blir lånet avsluttet. Mange långivere foretrekker å utelukke for å rydde opp i tittelen.
• Deed of Gift (Gift Deed). Dette brukes til å formidle tittelen på fast eiendom som gis uten vederlag eller bare for et bevis. I noen stater må gave gjerning registreres innen to år, ellers blir den ugyldig.

Bunnlinjen

Overføring av eiendommens tittel skjer ved skjøte. Visse viktige elementer må være inne i gjerningen for at den skal være lovlig operativ. Ulike gjerninger gir ulike nivåer av beskyttelse til mottaker og forpliktelsene til en bevilger bestemmes av gjerningsformen. Siden gjerninger er viktige juridiske dokumenter som påvirker eierandeler og rettigheter, bør en kvalifisert eiendomsadvokat konsulteres i enhver transaksjon som involverer dem, for eksempel avslutning av et boligkjøp.