Loan-to-Value Ratio - Definisjon av LTV Ratio
Lånekrav (LTV) er en vurdering av utlånsrisiko som finansinstitusjoner og andre långivere undersøker før de godkjenner et pantelån. Typisk er vurderinger med høye LTV-forhold høyere risiko, og hvis lånet blir godkjent koster lånet låntakeren mer.
I tillegg kan et lån med høyt LTV-forhold kreve at låntakeren kjøper pantforsikring for å utligne risikoen for utlåner.
LTV ratio formel og beregning
Boligkjøpere kan enkelt beregne utlånsgraden på hjemmet.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = PantebeløpAPV = Verdsatt eiendomsverdi \ begynne {justert} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {hvor:} \\ & MA = \ text {Pantebeløp} \ \ & APV = \ text {Takst eiendomsverdi} \\ \ end {justert} LTVratio = APVMA hvor: MA = PantebeløpAPV = Takst eiendomsverdi
Prosessen innebærer å dele det totale pantelånsbeløpet til den totale kjøpesummen for hjemmet. For eksempel gir et hjem med en kjøpesum på $ 200 000 og et totallån for $ 180 000 $ en utlånsgrad på 90%. Konvensjonelle pantelångivere gir ofte bedre lånevilkår til låntakere som ikke har høyere verdi enn 80%.
LTV-forhold beregnes ved å dele beløpet som er lånt med den vurderte verdien av eiendommen, uttrykt i prosent. Hvis du for eksempel kjøper et hjem vurdert til $ 100 000 for den vurderte verdien og foretar en $ 10.000 forskuddsbetaling, vil du låne $ 90 000 som resulterer i et LTV-forhold på 90% (90, 000 / 100, 000).
Viktige takeaways
- LTV brukes ofte i boliglån for å bestemme beløpet som er nødvendig for å sette inn en forskuddsbetaling og om en utlåner vil gi kreditt til en låntaker.
- De fleste långivere tilbyr lån til boliglån og egenkapital den laveste mulige renten når belåningsgraden er på eller under 80%.
- Fannie Maes HomeReady og Freddie Macs mulige boliglånsprogrammer for låntakere med lav inntekt tillater et LTV-forhold på 97% (3% forskuddsbetaling), men krever pantesikring inntil forholdet faller til 80%.
LTV og lån
Utlånsgraden er en kritisk del av pantesikringen, enten det er for å kjøpe et hjem, refinansiere et nåværende pantelån til et nytt lån eller låne mot akkumulert egenkapital i en eiendom.
Långivere vurderer LTV-forholdet for å bestemme nivået på eksponeringen for risiko de tar på seg når de tegner pantelån. Når låntakere ber om et lån for et beløp som er på eller i nærheten av takstverdien, og derfor en høyere belåningsgrad, oppfatter långivere at det er større mulighet for at lånet går i mislighold fordi det er lite eller ingen egenkapital bygget opp innen eiendommen. Skulle avskaffelse finne sted, kan utlåner ha det vanskelig å selge boligen for nok til å dekke den utestående pantesaldo og tjene penger på transaksjonen.
Faktorer som påvirker LTV-forholdet
De viktigste faktorene som påvirker LTV-forholdet er forskuddsbetaling, salgspris (kontraktspris) og takstverdi. For å oppnå det laveste (og beste) LTV-forholdet, hever du utbetalingen og prøver å senke salgsprisen. Ved å bruke eksemplet over, antar du at du kjøper et hjem som vurderer for $ 100 000, men eieren er villig til å selge for $ 90, 000. Hvis du betaler den samme 10.000 $ forskuddsbetalingen, er lånet bare $ 80.000, noe som resulterer i et LTV-forhold på 80% (80.000 / 100.000). Hvis du øker forskuddsbetalingen til $ 15 000, er ditt boliglån nå $ 75 000 som gjør LTV-forholdet 75% (75, 000 / 100, 000).
Alt dette er viktig fordi jo lavere LTV-forholdet er, jo større er sjansen for at lånet vil bli godkjent, jo lavere er det sannsynlig at renten blir, og desto mindre sannsynlig vil du være nødvendig å kjøpe privat pantforsikring (PMI).
LTV-forhold og renter
Mens lån-til-verdi-forholdet ikke er den eneste avgjørende faktoren for å sikre et pantelån, egenkapitallån eller kredittlinje, spiller det en vesentlig rolle i hvor mye lån som koster huseieren. Faktisk kan et høyt LTV-forhold forhindre deg i å kvalifisere deg for et lån eller refinansiere alternativet i utgangspunktet.
De fleste långivere tilbyr lån til boliglån og egenkapital den laveste mulige renten når belåningsgraden er på eller under 80%. Et høyere LTV-forhold utelukker ikke låntakere fra å bli godkjent for et pantelån, selv om den totale kostnaden for lånet stiger når LTV-forholdet øker. En låner med et LTV-forhold på 95%, for eksempel, kan godkjennes, men renten kan være opp til et helt prosentpoeng høyere enn for en låntaker med et LTV-forhold på 75%.
I tillegg, hvis LTV-forholdet er høyere enn 80%, vil du sannsynligvis måtte kjøpe privat pantforsikring (PMI), som kan legge til alt fra 0, 5% til 1% av hele lånebeløpet på årsbasis. PMI på 1% på et lån på $ 100 000, for eksempel, vil legge til $ 1000 til det betalte beløpet per år eller $ 83, 33 per måned. PMI-utbetalinger fortsetter til LTV-forholdet er 80% eller lavere. LTV-forholdet vil avta når du betaler ned lånet ditt og etter hvert som verdien på hjemmet ditt øker over tid.
Å kreve et LTV-forhold på 80% (eller lavere) for å unngå PMI er ikke lov, men det er praksis for nesten alle långivere. Noen ganger gjøres det unntak for låntakere med høy inntekt, lavere gjeld eller andre faktorer som en stor investeringsportefølje.
Den maksimale utlånsgraden er det største tillatte forholdet mellom lånets størrelse og dollarens verdi på eiendommen. Jo høyere belåningsgrad, desto større del av kjøpesummen ble finansiert. Siden hjemmet fungerer som sikkerhet for lånet, er utlånsgraden et mål på risiko brukt av långivere. Ulike låneprogrammer anses for å ha forskjellige risikofaktorer, og har dermed forskjellige maksimale utlånsverdier.
Lånetyper og LTV-forhold
Enkelte lånetyper har spesielle regler når det gjelder LTV-forholdet.
FHA Lån
FHA-lån, som tillater et initialt LTV-forhold på opptil 96, 5%, krever en prioritetsforsikringspremie (MIP) som varer så lenge du har det lånet uansett hvor lavt LTV-forholdet til slutt går. De fleste refinansierer til et konvensjonelt lån når LTV-forholdet når 80% for å eliminere MIP.
VA- og USDA-lån
VA- og USDA-lån - tilgjengelig for henholdsvis nåværende og tidligere militære eller på landsbygda - krever ikke privat pantforsikring, selv om LTV-forholdet kan være så høyt som 100%. Imidlertid har både VA og USDA lån ekstra gebyrer.
Fannie Mae og Freddie Mac
Fannie Maes HomeReady og Freddie Macs mulige boliglånsprogrammer for låntakere med lav inntekt tillater et LTV-forhold på 97% (3% forskuddsbetaling), men krever pantesikring inntil forholdet faller til 80%.
Effektiviser refinansieringsalternativer, som gir avkall på vurderingskrav (som betyr at hjemmets LTV-forhold ikke påvirker lånet), finnes for FHA-, VA- og USDA-lån. For de med et LTV-forhold over 100% - også kjent som “under vann” eller “opp-ned” - Fannie Mae's High Loan-to-Value Refinance Option og Freddie Mac's Enhanced Relief Refinance, som er designet for å erstatte HARP Refinance-programmet som utløper 31. desember 2018, er tilgjengelige.
Rangering av utlånsverdien
Et LTV-forhold på 80% eller lavere anses som bra for de fleste boliglånsscenarier. Et LTV-forhold på 80% gir den beste sjansen for å bli godkjent, den beste renten og størst sannsynlighet for at du ikke vil være pålagt å kjøpe boliglånsforsikring. Som nevnt ovenfor, tillater imidlertid VA- og USDA-lån et høyere LTV-forhold (opptil 100%) og unngår fremdeles kostbar privat boliglånsforsikring, selv om andre gebyrer gjelder.
For de fleste refinansieringsalternativer, med mindre du søker om refinansiering av utbetaling, betyr ikke LTV-forhold noe, så det er ikke noe som heter "bra" eller "dårlig." Hvis du søker om refinansiering utbetalt, vil en LTV forhold på 90% eller mindre anses som bra.
LTV vs. Kombinert LTV - CLTV
Mens LTV-forholdet ser på virkningen av et enkelt pantelån når du kjøper en eiendom, er det kombinerte belåningsgraden (CLTV) forholdet mellom alle sikrede lån på en eiendom og verdien av en eiendom. Långivere bruker CLTV-forholdet for å bestemme en potensiell boligkjøpers risiko for mislighold når mer enn ett lån brukes - for eksempel hvis de vil ha to eller flere pantelån, eller et pantelån pluss et boliglån eller en kredittlinje (HELOC). Generelt er långivere villige til å låne ut med CLTV-forhold på 80% og over til låntakere med høy kredittvurdering.
LTV-forholdet vurderer bare den primære pantesaldo. Derfor, i eksemplet ovenfor, er LTV-forholdet 50%, resultatet av å dele den primære pantesaldo på $ 100.000 med hjemmets verdi på $ 200.000. Primære långivere har en tendens til å være mer rause med CLTV krav.
Tatt i betraktning eksemplet ovenfor, i tilfelle en avskedigelse, mottar den primære pantelager pengene sine i sin helhet før den andre pantelederen mottar noe. Hvis eiendomsverdien synker til $ 125 000 før låntakeren misligholder, mottar den primære panteeieren hele skyldige beløp ($ 100 000), mens den andre panteholderen bare mottar de resterende $ 25 000 til tross for at han skylder $ 50 000. Den primære panteholderen skaper mindre risiko ved fallende eiendomsverdier og har derfor råd til å låne ut til en høyere CLTV.
Begrensninger av LTV
Den største ulempen med utlånsverdien er at den bare inkluderer det primære pantelånet som en huseier skylder, og ikke inkluderer andre forpliktelser som et annet pantelån eller egenkapitallån. Derfor er kombinert lån til verdi (CLTV) et mer inkluderende mål på låntakers mulighet til å tilbakebetale et boliglån.