Søker om et FHA 203 (k) lån
Lånet til FHA 203 (k) er et unikt produkt som gjør det mulig for boligeiere som ikke har mye penger til å kjøpe en eiendom som trenger reparasjoner. Men når du kombinerer byråkratiet fra offentlige etater med den ekstra økonomiske risikoen forbundet med at gjennomsnittlige mennesker (personer som ikke er erfarne hjemmebaserte) kjøper en eiendom i dårlig forfatning, kan lånet på 203 (k) være et av de mest utfordrende boliglån. å få godkjent for. Denne artikkelen vil lede deg gjennom prosessen slik at du vet hva du kan forvente. (For bakgrunnsinformasjon, kan du lese En introduksjon til FHA 203 (k) lånet .)
Sørg for at du har nok penger Fra begynnelsen av 2010, trenger du bare å komme med en forskuddsbetaling på 3, 5% av husets kjøpesum pluss reparasjonskostnader for å kjøpe et hus med denne typen lån. Så hvis du kjøpte et hus med en pris på $ 150 000 og trengte reparasjoner på $ 15 000, ville du trengt 3, 5% av $ 165 000 eller $ 5, 775, som utbetaling.
Sørg for at du er en solid lånekandidat. Selvfølgelig må du også oppfylle de vanlige låntakerkravene til et FHA-lån, som å ha en jevn, verifiserbar inntekt og en god kredittscore. Men ellers, så lenge du kan foreta de månedlige utbetalingene på eiendommen du vil kjøpe, er det ingen ytterligere spesielle krav for å kvalifisere deg for dette lånet. Bare husk at det bare er for eiere og ikke investorer. (For mer informasjon, se Forstå FHA-boliglån .)
Velg det 203 (k) lånet som passer best for din situasjon Før du søker, må du bestemme hvilken type lån du trenger. Det er faktisk to typer FHA 203 (k) pantelån: den første kalles "vanlig", og den er ment for eiendommer som trenger strukturelle reparasjoner. Det andre kalles "strømlinjeformet" eller "modifisert." Den er designet for egenskaper som bare trenger ikke-strukturelle reparasjoner. Din eiendomsmegler og / eller långiver kan hjelpe deg med å gjøre denne beslutningen. Hvis du ikke vet forskjellen mellom strukturelle og ikke-strukturelle reparasjoner, kan selvfølgelig et rehabiliteringsprosjekt være over hodet på deg.
Velg en utlåner Hver gang du søker om et statlig subsidiert pantelån, enten det er et VA-lån, FHA-lån, grøntlån eller FHA 203 (k) lån, vil valget av långivere være noe begrenset. Spesielt FHA 203 (k) lån er ikke veldig vanlige, så mange långivere vet ikke hvordan de skal behandle dem eller vil ikke takle det ekstra papirarbeidet og problemet. Siden lånesøknadsprosessen for 203 (k) lån er kompleks, vil du definitivt samarbeide med en långiver som har erfaring med dette spesiallånsproduktet.
Ikke alle långivere er godkjent for å håndtere 203 (k) lån. FHA må gi långivere tillatelse til å tilby dem. For å finne en godkjent utlåner, se HUDs godkjente utlånersøk her. Sørg for å merke av i boksen på slutten av siden for å begrense søket ditt til långivere som har gjort 203 (k) lån de siste 12 månedene.
Lag ditt rehabiliteringsforslag I tillegg til de vanlige kravene til søknad om pantelån, for eksempel bevis på inntekt, bevis på eiendeler og kredittrapporter, krever 203 (k) lånesøknaden opprettelse av et rehabiliteringsforslag. Forslaget ditt må beskrive arbeidet som skal gjøres på eiendommen og gi et spesifisert kostnadsoverslag for hver reparasjon eller forbedring. Arkitektoniske utstillinger, for eksempel en tomtplan og foreslått interiørplan, er nødvendige for strukturelle reparasjoner. HUDs sjekkliste vil hjelpe deg med å gå gjennom elementene forslaget ditt skal adressere. Sjekklisten dekker alle områder i hjemmet som kan trenge reparasjoner, fra takrenner og innkjørsler til gulv og vinduer.
Du trenger ikke å ansette fagpersoner for å utføre reparasjonene, men FHA sier at arbeidet må fullføres til profesjonelle standarder og på en riktig måte. Hvis du planlegger å reparere selv, kan du ikke bruke lånet til å betale deg selv for arbeidskraften. Du kan bare bruke lånet mot materialkostnader hvis du skal gjøre arbeidet selv. Hvis dette høres ut som en bum-avtale, husk at lånte penger, selv med en lav rente, ikke er gratis penger - det er penger du må betale tilbake, med renter. Så så lenge du vet hva du gjør og har råd til å bruke tiden på prosjektet, kan du komme fremover ved å gjøre arbeidet selv. Du kan også være i stand til å bruke pengene du sparer ved å ikke ansette entreprenører til å gjøre ytterligere forbedringer av eiendommen som du ellers ikke hadde råd til.
Selv om du skal gjøre arbeidet selv, må forslaget ditt fortsatt omfatte kostnadene for arbeidskraft. Hvorfor? For hvis noe går galt og du tross alt må ansette fagpersoner, ønsker FHA at du skal ha penger til å ansette dem. (For noen nyttige tips, sjekk ut gjør-det-selv-prosjekter for å øke hjemmets verdi .)
Få en taksering Hjemmet du ønsker å kjøpe må vurderes som for ethvert lån, bortsett fra at takstmannen må anslå hvilken verdi boligen vil være når reparasjonene og forbedringene er gjort. Det kan også være nødvendig å foreta en vurdering som det er, men noen ganger kan innkjøpsprisen stå inne for vurderingen som den er.
Leiehjelp Noen mennesker velger å ansette en spesialist kalt en 203 (k) konsulent for å hjelpe dem med å fullføre alt ekstra papirarbeid som kreves for denne lånetypen, for eksempel å utarbeide arkitektoniske utstillinger. Gebyret for å ansette en slik konsulent kan inkluderes i pantelånet, forutsatt at det ikke overskrider grenser fastsatt av HUD. For et hjem som krever $ 15, 001 til $ 30 000 til reparasjoner, forventer HUD for eksempel ikke at konsulenten vil belaste mer enn $ 600. Det er imidlertid helt akseptabelt å fullføre alt papirarbeidet selv, selv om du sannsynligvis vil ha innspill fra potensielle entreprenører (hvis du ansetter noen).
Er det verdt problemet? FHA 203 (k) søknadsprosessen er mye arbeid, for å være sikker. Hvis det virker som for mye trøbbel, kan det være bedre å fortsette å søke etter et hjem som er nærmere å innflytte klar eller fortsette å spare til du har råd til et hyggeligere sted. Men hvis du har tid, energi og tålmodighet, er lånet 203 (k) ofte den eneste måten å finansiere kjøp av en eiendom som trenger betydelige reparasjoner. Ellers må du ha nok penger til å betale for eiendommen og reparasjonene direkte. (For mer, se feilsøking for ny reparasjon av hjemmet .)