Trekk fra renter på ditt andre pantelån

Den føderale regjeringen forstår at boliglån er den største økonomiske byrden mange amerikanere noensinne vil påta seg i deres levetid. For å gi en pause (og antagelig for å oppfordre folk til å delta i eiendomsmarkedet), lar Internal Revenue Service (IRS) skattebetalere ta fradrag på rentene som er betalt på pantelånet.

Men hva hvis du får et annet boliglån? Har det noe å si hva du bruker det til? Kan du bare trekke renten på ubestemt tid?

Vi tar en grundig titt på skattemessige konsekvenser av å ta på deg et nytt pantelån, og viser deg hvordan du kan gjøre for å beregne fradraget for skattene dine, samt fremheve forskjellige begrensninger og fallgruver.

Det grunnleggende

Først må du forstå hva som utgjør et "kvalifisert hjem" (det som et pantfradrag trekkes til), og hvordan skattemyndighetene definerer "pantelenter" og "pantegjeld."

For det første refererer et "kvalifisert hjem" til enten hovedhjemmet ditt der du normalt bor, eller et andre hjem. Mobile hus, hushengere, leiligheter og båter kvalifiserer alle, så lenge de har "sove-, matlagings- og toalettfasiliteter", slik IRS-publikasjon 936 uttrykker det.

Hvis du har tre eller flere eiendommer, kan du bare kreve to av dem som henholdsvis primær- og andreboliger for et gitt år. Hvis du tilfeldigvis solgte et av boligene du gjorde krav på i løpet av det året, kan du da anse en annen eiendom som ditt primære eller andre hjem i balansen i året.

Hvis du krever fradrag på et hjem som fungerer som noe annet, for eksempel en utleieeiendom eller et kontor, kommer noen nyanserte regler og beregninger som spiller inn, som angår hvor mye tid du okkuperer lokalene. Du kan referere til detaljer her, men generelt sett, hvis du leier ut et andre hjem, må du bo der i minst 14 dager eller mer enn 10% av tiden det leies ut over et år (avhengig av hva som er lengre) å kunne trekke pantelånet på det. (Hvis du ikke bor der i det hele tatt, er du en utleier, og et helt annet regelverk kommer inn i bildet: se skattefradrag for utleieeiere ).

Pantelenter gjelder bare renter som er betalt på lån som bruker hjemmet ditt som sikkerhet. Dette inkluderer:

• Første pantelån og andre pantelån
• Kredittlinjer
• Hjem-egenkapital lån

Skattemyndighetene skisserer tre kategorier av pantegjeld. Disse varierer avhengig av når du tok opp gjelden og hva inntektene ble brukt til:

• Bestefargjeld viser til pantelån som ble sikret av hjemmet ditt før eller 13. oktober 1987 (hvoretter gjeldende skatteregler trådte i kraft).
• Gjeld av boligkjøp refererer til pantelån som ble tatt ut etter 13. oktober 1987 som ble brukt til å kjøpe, bygge eller forbedre ditt hjem (dvs. renoveringer, reparasjoner, etc.).
• Gjeld eller lån med egenkapital refererer til pantelån som ble tatt ut etter 13. oktober 1987, og som ble brukt til andre formål, ikke-boligrelaterte, for eksempel til å finansiere collegeundervisning, en ny bil, en ferie eller ganske mye annet som ikke er relatert til kjøpe, bygge eller forbedre et hjem.

Fradragene

Det avhenger av hva slags gjeld du allerede har - og hvor mye mer du vil påta deg. Hvis du er gift og registrerer i felleskap, kan du bare trekke renter på en verdi av 1 million dollar eller mindre som hjemmeoppkjøpsgjeld og $ 100 000 eller mindre i egenkapitalgjeld. Hvis du er singel eller gift og innleverer hver for seg, blir grensene dine henholdsvis 500 000 dollar for boligerverv og 50 000 dollar.

Med andre ord, hvis pantelånet ditt eller pantelånet brukes til å kjøpe, bygge eller forbedre ditt primære og / eller andre hjem (noe som gjør det til boligkjøpsgjeld) og totalt $ 1 million, kan du trekke alt du har betalt i renter. For eksempel, hvis du har en rente på 4% på hver av to pantelån som til sammen legger opp til $ 1 million, kan du trekke alle de årlige rentebetalingene dine på $ 40.000.

Imidlertid, hvis boligkjøpsgjelden er, la oss si, to millioner dollar, vil du bare kunne trekke fra halvparten av den totale renten du betalte på 2 millioner dollar i pantelån det året. Hvis de samme 4% -rentene ble brukt, vil du bare kunne trekke $ 40.000 i stedet for $ 80.000 som du antagelig har betalt i renter det året. (Dette er noe å ta hensyn til for alle som prøver å finansiere en syv-sifret eiendom. Se Jumbo mot konvensjonelle pantelån: Hvordan de skiller seg ut .)

Selv om denne grensen ikke gjelder for bestefargjeld, vil du ikke kunne ta ekstra fradrag på nye pantelån hvis farfarens gjeld allerede overstiger 1 million dollar. Hva om du bare har 900 000 dollar i bestefargjeld? Da kan du bare trekke renter for ytterligere $ 100.000 i boligkjøpsgjeld.

I det minste er dette hovedregelen. Skattemyndighetene gir et regneark for å bestemme din faktiske egenandel på boliglån.

Papirarbeidet

Så lenge du har betalt minst 600 dollar pantelenter, vil du motta et varsel fra pantelager eller utlåner (det er vanligvis skjema 1098) noen måneder før innleveringstidspunkt for skatt. Sammen med dollarbeløpet for de årlige utbetalingene dine, vil denne pantelånserklæringen også vise de betalte pantforsikringspremiene og egenandelspoengene du har betalt (hvis du kjøpte et hjem det året). Når du har dette dokumentet i hånden, bruker du det til å fylle ut selvangivelsen, på skjema 1040, Plan A (Spesifiserte fradrag).

Med boligerverv og gjeld til egenkapital kombinert, kan du teknisk låne 1, 1 millioner dollar mot hjemmet ditt. Imidlertid, hvis du tilfeldigvis har ytterligere gjeld som overskrider denne terskelen, kan du kanskje trekke renten hvis inntektene ble brukt til en kvalifisert utgift, for eksempel en investering (også rapportert i plan A) eller en virksomhet (plan C eller C-EZ).

Refinansiering, poeng og premier

Hvis du refinansierer et pantelån, inkludert det andre, kan du kreve det nye lånet som boligkjøpsgjeld opp til hovedstolen i det forrige lånet. Alt over som vil bli behandlet som egenkapitalgjeld.

I tillegg, hvis du betaler poeng på det nye pantelånet, kan du trekke dem i løpet av lånets levetid. Forutsatt at du refinansierer et nytt 30-årig pantelån, kan du trekke 1/30 av det du betalte i poeng hvert år. Hvis du ikke har trukket alle poengene når du selger eller refinansierer huset (igjen), kan du trekke fra alle gjenværende på en gang det året. Du legger inn fradraget i plan A, skjema 1040, linje 12.

Så lenge den justerte bruttoinntekten ikke overstiger $ 109 000 (eller 54 500 dollar hvis du er gift og innleverer hver for seg), kan du også trekke noen av eller alle pantelånsforsikringspremiene. Dette vil falle inn i kategorien "boligkjøpsgjeld".

Bunnlinjen

Skattereglene er kompliserte, det er ikke noe som nekter for det, men hvis du går frem ordentlig, kan bestemmelsene spare deg for tusenvis av dollar i året. Sørg for å konsultere en kvalifisert skatteprofesjonell før du bestemmer deg for å ta opp et annet pantelån.