Midler fra operasjoner (FFO)

Hva betyr midler fra driften?

Midler fra drift (FFO) viser til tallet som brukes av eiendomsinvesteringer (REIT) for å definere kontantstrømmen fra deres virksomhet.

FFO beregnes ved å legge til avskrivninger og avskrivninger i inntektene og deretter trekke eventuelle gevinster ved salg. Noen ganger er det sitert per aksje. FFO per aksje-andel bør brukes i stedet for inntjening per aksje (EPS) når du evaluerer REIT og andre lignende investeringsforeninger.

01:10

Midler fra operasjoner (FFO)

Forstå midler fra operasjoner (FFO)

FFO er et mål på kontantene som genereres av en REIT; eiendomsselskaper bruker FFO som et referanseindeks for driftsresultat. The National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) var opprinnelig banebrytende for dette tallet, som er et ikke-GAAP-tiltak.

Formelen for FFO er:

FFO = Netto inntekt + avskrivning + amortisering - gevinst ved salg av eiendommer .

Alle komponenter i FFO-beregningen er oppført i en REITs resultatregnskap. Hvis for eksempel en REIT hadde en avskrivning på $ 20.000, gevinst ved salg av eiendommer på $ 40.000 og et netto overskudd på $ 100.000, ville FFO være $ 80.000. Alle REITer må vise sine FFO-beregninger i offentlige regnskaper. De oppgir normalt tiltaket som en fotnote i resultatregnskapet.

FFO skal ikke forveksles med en REITs kontantstrøm fra driften, som rapporteres på firmaets kontantstrømoppstilling og måler i stedet netto kontantbeløp og ekvivalenter som strømmer inn i et firma fra regelmessig, løpende forretningsvirksomhet. FFO skal ikke sees på som et alternativ til kontantstrøm som et mål på likviditet.

Hvorfor FFO er et godt mål på REIT-ytelsen

FFO kompenserer for kostnadsregnskapsmetoder som på unøyaktig måte kan kommunisere en REITs virkelige ytelse. GAAP-regnskap krever at alle REITs avskrives investeringseiendommer over tid ved å bruke en av standardavskrivningsmetodene. Imidlertid øker faktisk mange investeringseiendommer i verdi over tid, noe som gjør avskrivninger unøyaktige når de beskriver verdien av en REIT. Avskrivninger og amortiseringer må legges tilbake til nettoinntekten for å forene dette problemet.

FFO trekker også eventuelle gevinster ved salg av eiendommer fordi disse salgstypene anses å være engangsangivelser. REITs må betale ut 90% av all skattepliktig inntekt i form av utbytte. Gevinst ved salg av eiendommer gir ikke REITs skattepliktige inntekt og bør derfor ikke inkluderes i en måling av verdi og ytelse.

Som nevnt er FFO per aksje noen ganger gitt av firmaer som et supplement til deres EPS-tall av de nevnte årsakene. Tilsvarende vurderer mange analytikere og investorer et REITs pris-FFO-forhold som et supplement til pris-inntjeningsgraden.

Justerte midler fra driften

I økende grad beregner eiendomsanalytikere også en REITs justerte midler fra driften (AFFO). Denne beregningen tar en REITs FFO og trekker eventuelle tilbakevendende utgifter som balanseføres og deretter amortiseres, samt eventuell rettlinjeføring av husleiene. Disse tilbakevendende kapitalutgiftene kan inkludere slike vedlikeholdsutgifter som malingsprosjekter eller takutskiftning. AFFO har fått trekkraft som et mer nøyaktig estimat av et REITs inntjeningspotensial.

AFFO-tiltaket ble utviklet for å gi et bedre mål for en REITs kontantgenererte eller utbyttebetalende kapasitet. I tillegg til AFFO, blir dette alternative tiltaket noen ganger referert til som midler tilgjengelig for distribusjon eller kontanter som er tilgjengelige for distribusjon.

Eksempel på en REITs FFO

Det populære kjøpesenteret REIT Simon Property Group rapporterte om midler fra driften i resultatregnskapet for 2017 på $ 4 milliarder dollar, en økning på 6% fra 2016. Firmaets nettoinntekt utgjorde i mellomtiden 2, 2 milliarder dollar. For å komme til FFO la firmaet tilbake avskrivninger og avskrivninger på rundt 1, 8 milliarder dollar, og justerte ytterligere for andre mindre tall - inkludert en reduksjon på 5, 3 millioner dollar for betaling av foretrukne utdelinger og utbytter, og en ikke-kontrollerende interessedel av avskrivninger og amortisering som resulterte i en ekstra reduksjon på $ 17, 1 millioner. Simon rapporterte i tillegg et utvannet FFO per aksje på 11, 21 dollar, sammenlignet med et utvannet EPS-tall på 6, 24 dollar.

Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.

Relaterte vilkår

Hvorfor du bør bruke CAD (og ikke FFO) når du analyserer REITs Cash tilgjengelig for distribusjon (CAD) er en eiendomsinvestering (REIT) kontant på hånden som er tilgjengelig for å bli distribuert som aksjonærutbytte. Verdien beregnes ved å finne midlene fra driften (FFO) og trekke fra gjentatte kapitalutgifter. mer Justerte midler fra driften (AFFO) Justerte midler fra driften er et økonomisk resultatmål først og fremst brukt i analysen av inntektsfond for eiendommer (REIT). mer Midler tilgjengelig for distribusjon (FAD) Midler tilgjengelig for distribusjon er et internt, ikke-GAAP mål på mengden kapital som er tilgjengelig for REITS å betale til investorer. mer Midler fra operasjoner per aksje (FFOPS) Midler fra drift per aksje (FFOPS) fanger inn inntektsveksten til en eiendomsinvesteringsfond som tilsvarer resultat per aksje i offentlige selskaper. mer Hva er midler fra drift (FFO) til total gjeldsgrad Midler fra drift (FFO) til total gjeldsgrad er en innflytelsesgrad som et kredittvurderingsbyrå eller investor bruker for å måle et selskaps økonomiske risiko. mer Infrastructure Trust Infrastructure Trust er en type inntektsforvaltning for å finansiere, konstruere, eie, drifte og vedlikeholde forskjellige infrastrukturprosjekter i en gitt region. mer Partnerkoblinger