Beregning av pantelånsrenter

Fradrag i pantelånsrenten var en av de mest elskede amerikanske skattelettelsene. Eiendomsmeglere, huseiere, ville huseiere og til og med skatteregnskaper fortelle verdien. I virkeligheten er myten ofte bedre enn virkeligheten.

Beregning av pantelånsrenter

De fleste huseiere får nå ingenting

Act of Act (TCJA), vedtatt i desember 2017, endret alt. Før passeringen mottok 54% av skattyterne som betalte renter på pantelånet en skattefordel. Selv da fikk heftige 46% av huseiere som betalte renter ingen fordeler i det hele tatt. Med passering av TCJA spådde en oppdragsundersøkelse fra Det hvite hus i 2017 at ni av 10 personer ville valgt standardfradraget og fullstendig benyttet seg av skattetrekket på pantelån. Det betyr at 90% av huseiere som betaler renter ikke ville mottatt noen fordel. Videre vil også de som mottar en ytelse få langt mindre enn de forventer.

Fradrag i pantelånsskatten er kanskje det mest misforståtte aspektet av huseier. Det har tatt nesten-mytisk status, til det punktet hvor mange eiere av huseiere blir solgt på fordelene før de til og med undersøker matematikken for å avgjøre om de er kvalifiserte. Underliggende myten er to primære misoppfatninger: Den første er den feilaktige ideen om at enhver huseier får et skattepaus. Det andre er at hver dollar som er betalt i pantelenter resulterer i en reduksjon i inntektsskatt for dollar for dollar.

Evaluering av forventede effekter av endringer i pantelånsavdraget

Misoppfatning 1: Du vil få en skattelettelse

Til tross for hypen, får det overveldende flertallet av huseiere ingen skattefradrag i det hele tatt fra skattetrekket på pantelån. Husk at for å til og med kvalifisere for fradraget, må huseiere spesifisere fradraget sitt når de skal bestemme inntektsskatteplikten. Spesifisering gir en mulighet til å gjøre rede for spesifikke utgifter, inkludert pantelenter, eiendomsskatt og medisinske utgifter. Ettersom pantelenter ofte er den største utgiften en skattyter står overfor, trekkes den ofte som et økonomisk insentiv til å kjøpe et hjem.

Nok en gang, mens det er en attraktiv idé i teorien, er realiteten at passering av TCJA betyr at spesifiserende fradrag ikke lenger gir mening for folk flest. Hvis du bruker 2018-data som et eksempel, for skattytere som er enslige eller gift, men som arkiverer hver for seg, er standardfradraget $ 12 000. For husholdningssjefer er det $ 18.000, og for ektepar som innleverer felles returnerer standardfradraget $ 24.000.

Skattytere som ikke har fradrag som utgjør mer enn standardfradragsbeløpene, får ikke spesifisere. Skattytere som ikke har nok fradrag for å kvalifisere for spesifisering, får ingen fordeler av å betale renter på pantelånet. Ikke glem at regjeringen anslår at 90% av huseiere med pantelån faller i denne kategorien.

Misoppfatning 2: Det vil være en heftig fradrag

Selv for huseiere som spesifiserer skatten og kvalifiserer for skattefradrag for pantelånsrenten, er fradragets beløp bare en brøkdel av beløpet som er betalt på pantelånet. Nok en gang kreves det et lite antall knusing for å forstå situasjonen fullt ut, fordi fradraget ikke er en skattefradrag. Du får ikke en skattelettelse på $ 1 for hver dollar som brukes. du får øre på dollaren. I motsetning til en kreditt, som gir en reduksjon fra dollar for dollar på de faktiske skattebeløpene som skyldes, reduserer pantetrekket mengden inntektspliktige som skyldes skatt basert på skattyterens skatteklasse.

For eksempel vil en skattyter som bruker $ 12 000 på renter på pantelån og betale skatt til en individuell skattesats på 24% være tillatt å ekskludere $ 12 000 fra skatteplikt, noe som resulterer i en besparelse på $ 2800. I realiteten betalte huseieren 12 000 dollar til banken i renter for å få under en fjerdedel av det beløpet ekskludert fra beskatning.

Å bruke $ 12 000 for å redusere mengden penger du betaler skatt på med $ 2800 gir ganske enkelt ingen mening. Enda verre er at en ærlig vurdering av den faktiske besparelsen på bunnlinjen bør faktorere verdien av standardfradraget. Tabellen nedenfor gir en sammenligning.

Ved å bruke vårt eksempel på 12.000 pantelånsrenter, ville et ektepar i skattekonsollen på 24% få et standardfradrag på $ 24 000, som er verdt $ 5 760 i reduserte skatteregler. Hvis paret spesifiserte fradragene sine i plan A, ville pantetrekket komme til $ 2.880. Paret ville fått standardfradragsbeløpet selv om de ikke har pantelån. Forskjellen mellom de to - skattemessige fordeler ved å betale $ 12 000 dollar til banken i pantelenter - ville være et tap på 2880 dollar. Å ta standardfradraget ville være det langt klokere handlingsforløpet.

Selv skattebetalere i høyere skattekonsoller vil ikke ha noen fordel. En skattyter som bruker $ 12 000 på pantelenter og betaler skatt til en individuell skattesats på 35%, vil bare motta et skattefradrag på $ 4200. Det er det samme beløpet som skattyter vil motta ved å ta standardfradraget. "Fordelen" ved fradrag for pantelånsrenten vises på tabellen nedenfor.

Rapportene om skattepolitisk senter setter tallene i større sammenheng, og karakteriserer skattetrekket på pantelånsrenten som "irrelevant for alle, bortsett fra en liten brøkdel av huseiere" og bemerker at "den underforståtte skattetilskuddsrenten for de som kan kreve pantetrekket ... ville være null for 90+ prosent av de husholdningene som ikke ville spesifisere. "

Enkelt sagt viser dataene at et skattefradrag som uten tvil er iverksatt for å oppmuntre til boligkjøp, brukes mest av skattytere som spesifiserer, og som pleier å være i husholdninger med høyere inntekt.

En bedre måte

I stedet for å bruke store mengder penger på renter for lite til gjengjeld, vil du være langt bedre med å betale kontanter for det nye huset ditt. Et kontantkjøp vil spare deg for titusenvis av dollar fordi du ikke betaler renter.

Selvfølgelig er det alltid argumentet om at du kan tjene mer penger ved å betale renter og investere resten av pengene dine i aksjemarkedet. Det virker som en flott strategi når markedet går opp, men prognoser som gir at råd er ingen steder å se når aksjemarkedet synker med 40%, boligverdiene faller med 40% og deres investeringsråd lar huseiere skylde mer på boliglån enn hjemmet er verdt.

Ettersom det ikke er noen investeringer der ute som vil garantere bedre avkastning enn beløpet du vil spare ved å unngå rentebetalinger helt, er det konservative valget klart. Unngå å foreta rentebetalinger hvis du kan. Betal raskt huset hvis du ikke kan.