Lånepoeng: Hva er poenget?

Strukturen til boliglån varierer over hele verden. Å betale for pantepoeng er en vanlig praksis i USA. I følge anekdotisk bevis kan det være en unik amerikansk tilnærming til boligfinansiering.

Hva pantpoeng er

Lånepoeng kommer i to varianter: opprinnelsespoeng og rabattpoeng. I begge tilfeller er hvert punkt typisk lik 1% av den totale pantebeløpet. På et boliglån på 300 000 dollar, for eksempel, er ett poeng lik 3000 dollar.

Opprinnelsespoeng brukes for å kompensere låneansvarlige. Ikke alle panteleverandører krever betaling av opprinnelsespoeng, og de som gjør det er ofte villige til å forhandle om gebyret. Rabattpoeng er forhåndsbetalte renter. Kjøp av hvert punkt senker generelt renten på pantelånet ditt med opp til 0, 25%. De fleste långivere gir muligheten til å kjøpe hvor som helst fra ett til tre rabattpoeng.

Før vedtakelsen av den nye skatteloven i 2017 (som gjelder for skatteår 2018-2025), var opprinnelsespunkter ikke fradragsberettiget, men diskonteringspoeng kunne trekkes fra plan A. Fremover er rabattpunkter fradragsberettigede, men begrenset til først $ 750 000 for et lån. I tillegg er det et høyere standardfradrag, så det er lurt å ta kontakt med en skatteregnskap for å finne ut om du kan motta skattefordeler ved å kjøpe poeng.

Vi vil her fokusere på rabattpoeng og hvordan de kan redusere dine samlede pantebetalinger. Husk at når långivere annonserer priser, kan de vise en pris som er basert på kjøp av poeng.

Bør du betale for rabattpoeng?

Svaret på det spørsmålet krever forståelse av pantebetalingsstrukturen. Det er to hovedfaktorer å veie når du vurderer om du skal betale for rabattpoeng eller ikke. Den første innebærer hvor lang tid du forventer å bo i huset. Generelt sett, jo lenger du planlegger å bli, desto større er besparelsen din hvis du kjøper rabattpoeng. Tenk på følgende eksempel for et 30-årig lån:

• På et pantelån på $ 100 000 med en rente på 5%, er din månedlige betaling for hovedstol og renter $ 537 per måned.
• Ved kjøp av tre rabattpunkter vil renten være 4, 25%, og den månedlige betalingen vil være $ 492 per måned.

Å kjøpe de tre rabattpunktene vil koste deg $ 3000 i bytte mot en besparelse på $ 45 per måned. Du må oppbevare huset i 66 måneder, eller fem og et halvt år, for å være jevn på poengkjøpet. Siden et 30-årig lån varer 360 måneder, er kjøp av poeng et lurt grep i dette tilfellet hvis du planlegger å bo i ditt nye hjem i lang tid. Hvis du derimot planlegger å være i noen få år, kan det være lurt å kjøpe færre poeng eller ingen i det hele tatt. Det er mange kalkulatorer tilgjengelig på internett for å hjelpe deg med å bestemme riktig mengde rabattpoeng du kan kjøpe basert på hvor lang tid du planlegger å eie huset.

Den andre faktoren du må vurdere ved kjøp av rabattpoeng innebærer om du har nok penger til å betale for dem. Mange har knapt råd til forskuddsbetaling og stengingskostnader på boligkjøpet, og det er rett og slett ikke nok penger igjen til å kjøpe poeng. På et hjem på 100 000 dollar er tre rabattpoeng relativt rimelige, men på et hjem på 500 000 dollar vil tre poeng koste 15 000 dollar. På toppen av den tradisjonelle 20% forskuddsbetalingen på $ 100.000 for det $ 500.000 hjemmet, kan ytterligere $ 15.000 være mer enn kjøperen har råd til.

Å bruke en pantekalkulator er en god ressurs for å budsjettere disse kostnadene.

Er boliglånspoeng verdt det?

Noen mennesker hevder at penger som er betalt på diskonteringspoeng kan investeres i aksjemarkedet og brukes til å generere en høyere avkastning enn beløpet spart ved å betale for poengene. Men for den gjennomsnittlige huseieren, oppveier frykten for å få et pantelån de ikke har råd, den potensielle fordelen som kan påløpe hvis de klarte å velge riktig investering. I mange tilfeller er det viktigere å kunne betale ned pantelånet.

Husk også motivasjonen bak å kjøpe et hjem. Mens de fleste håper å se boligen øke i verdi, er det få som kjøper huset sitt strengt tatt som en investering. Fra et investeringsperspektiv, hvis hjemmet tredobler i verdi, kan det være usannsynlig at du selger det av den enkle grunnen som du da vil trenge å finne et annet sted å bo.

Hvis huset ditt øker i verdi, er det sannsynlig at de fleste av de andre boligene i ditt område også vil øke i verdi. Hvis det er tilfelle, vil det å selge hjemmet gi deg bare nok penger til å kjøpe et annet hjem til nesten samme pris. Hvis du tar hele 30 år på å betale ned pantelånet ditt, vil du sannsynligvis ha betalt nesten tredobling av hjemmets opprinnelige salgspris i hovedstol og rentekostnader, og derfor vil du ikke tjene mye på veien for reell fortjeneste hvis du selge til høyere pris.

Bunnlinjen

Å kjøpe et hjem er en viktig økonomisk beslutning. Planlegg nøye. Se på tallene. Før du begynner å handle, bestemmer du det månedlige betalingsbeløpet du har råd til, og bestem nøyaktig hvordan du kommer til den betalingen - om det er ved å foreta en stor forskuddsbetaling, kjøpe rabattpoeng eller kjøpe et rimeligere hjem.

Så husk å shoppe rundt. Ikke nøy deg med den første pantepakken som du snubler over. Det er mange banker å velge mellom og mange ressurser, inkludert eiendomsmeglere, boliglånsmeglere og internett, for å hjelpe deg med å handle det beste tilbudet for din situasjon.