Bruk eller spar: Bør jeg betale ned pantelånet mitt eller investere i pensjon?

Å prøve å bestemme mellom å eliminere gjeld og investere for fremtiden er en vanskelig beslutning. For mange familier kommer dette valget ofte i form av å betale ned pantelånet (den største gjelden de sannsynligvis noensinne vil ha) eller spare til pensjon. Begge er prisverdige mål, men hvilke bør komme først?

Viktige takeaways

• Hvis du skal legge ekstra penger til pantelånet ditt, er det vanligvis bedre å gjøre det tidlig, for eksempel i løpet av de første 10 årene.
• Det er også bedre å begynne å spare for pensjonering tidlig, slik at du kan høste fordelene av sammensatte renter over en lengre periode.
• Som en generell regel, jo yngre du er, desto mer bør du prioritere pensjonssparingen fremfor pantelånet.

Betal først pantelånet

La oss si at du endelig er i hjemmet med et pantelån du tok opp for mange år siden. Det har vært en lang fartstid, og du er fristet til å betale den ut i en endelig betaling og til slutt være fri og oversiktlig. Eller akselerer i det minste betalingene dine for å bli gjort før.

Selv om det kan virke fristende å betale ned pantelånet ditt nær slutt, er det faktisk bedre å gjøre det i begynnelsen. Selv om du betaler samme størrelse hver måned (forutsatt at du har et ordspråklig 30-årig fastrente på fast rente), går mesteparten av pengene dine de første årene mot renter og gjør lite for å redusere lånets hovedstol. Så ved å utføre ekstra betalinger tidlig - og redusere hovedstolen du blir belastet med renter - kan du betale betydelig mindre renter i løpet av lånets levetid. De samme prinsippene for sammensatte renter som gjelder for investeringene dine gjelder også for gjeldene dine, så ved å betale ned mer av hovedstolen din tidlig spares sparingen over tid.

Derimot, i de senere år, går betalingene mer mot lånets hovedstol. Å betale mer vil ikke redusere den totale rentebyrden like raskt; det vil bare bygge opp egenkapitalen i hjemmet raskere (og forkorte lånetiden totalt sett). Ikke at det er noe galt med det. Men vi ser etter de beste bruksområdene dine.

Så la oss anta at det fremdeles er de første dagene for pantelånet ditt - i løpet av det første tiåret. La oss si at du har et 30-årig fast lån på $ 200 000 til en kurs på 4, 38%; som utgjør en levetid renteavgift på $ 159 485 hvis du betaler de vanlige 12 ganger i året. Gjør det en heldig 13 betalinger hvert år, og du sparer $ 27 216 i interesse totalt sett. Hvis du sparket inn ekstra $ 200 hver måned, sparte du $ 6 000 på 10 år, $ 50 745 på 22½ år - og du ville også ha pantelånet betalt.

Andre prioritetslånshensyn

Å spare penger på renter er ikke den verste ideen i verden. Men pantelenter er ikke det samme som andre typer gjeld. Det er fradragsberettiget hvis du spesifiserer fradrag i selvangivelsen. Du kan trekke opp til $ 750 000 dollar i pantegjeld i 2019 (opptil 1 million dollar, hvis du kjøpte huset før 15. desember 2017). Hvis du trenger noe for å redusere beløpet du skylder onkel Sam, kan pantelånet være verdt å beholde.

Hvis du har en justerbar rente eller et annet ikke-standardlån, kan det være en fordel å betale ned pantelånet - selv om det er senere i spillet når du betaler ut en større del av hovedstolen. Å bygge egenkapital i et hjem som er finansiert av et justerbart rentelån, vil gjøre det lettere for deg å refinansiere til et fast rentelån hvis du noen gang bestemmer deg for.

Hvis lokale eiendomsverdier er i tank, hvis folk i ditt område ser liten takknemlighet - eller til og med avskrivning - i sine hjem, er å betale ned et pantelån en måte å forhindre å gå under vann (skylder mer enn hjemmet ditt er verdt). Det kan gjøre det vanskelig for deg å selge hjemmet, refinansiere det eller få annen kreditt.

Finansiering av pensjonen din først

Dessverre, mens det er bedre å betale ned pantelån, eller ned, tidligere, er det dessuten bedre å begynne å spare for pensjonering tidligere. Takket være gleder med sammensatt rente har en dollar du investerer i dag mer verdi enn en dollar du investerer fem eller 10 år fra nå. Det er fordi det vil tjene renter - og interessene vil tjene renter - i en lengre periode. Så hvert år du utsetter sparing for pensjon vil skade deg et uforholdsmessig beløp.

Av den grunn er det generelt mer fornuftig å spare på pensjon i yngre alder enn det gjør å betale ned et pantelån før.

Selvfølgelig øker investeringene ikke bare; de faller også, og resultatene deres kan svinge veldig med finansmarkedene. Avkastningen, dessverre, er vanligvis ikke så fast som pantebetalinger er. Men det er desto mer grunn til å begynne å investere før og senere: Porteføljen din har mer tid til å komme seg fra rutsjebane-oppførsel fra markedet. Og aksjemarkedet har historisk steget på lang sikt.

Ekstra pantelån mot investering

Anta at du har et 30-årig pantelån på $ 150 000 med en fast rente på 4, 5%. Du betaler $ 123, 609 i renter i løpet av lånets levetid, forutsatt at du bare betaler minimumsbetalingen på $ 760 hver måned. Betal 948 dollar i måneden — 188 dollar mer — så betaler du pantelånet om 20 år, og du sparer 46 000 dollar i renter.

La oss si at du investerte de ekstra $ 188 hver måned i stedet, og at du hadde et gjennomsnitt på 7% årlig avkastning. I løpet av 20 år hadde du tjent $ 51.000 - $ 5.000 foran summen du sparte i renter - på midlene du bidro med. Fortsett å deponere de månedlige $ 188, men i 10 år til, og du vil ende opp med $ 153.420 i inntekter.

Så selv om det kanskje ikke gjør noen stor forskjell på kort sikt, på lang sikt, vil du sannsynligvis komme langt foran ved å investere i pensjonskontoen din.

Husk at rentene generelt er fradragsberettiget, slik at pantelånet ditt kan koste deg mindre enn det ser ut til å være.

Kompromissposisjon: Finansiering av begge på en gang

Mellom disse to alternativene ligger et kompromiss: Finansier pensjonssparingen mens du gir små tilleggsinnskudd til å betale ned pantelånet. Dette kan være et spesielt attraktivt alternativ i de tidlige fasene av pantelånet når små bidrag kan redusere renten du til slutt betaler. Eller, hvis markedet er ekstremt ustabilt eller spiral nedover, kan det være mer fornuftig å betale ned pantelånet ditt i stedet for å risikere tap av investeringsfond.

Siden individuelle omstendigheter varierer mye, er det ingen svar på om det er bedre å betale ned et pantelån eller spare for pensjon. I begge tilfeller må du kjøre dine egne tall. Generelt sett må du ikke ofre de langsiktige sparemålene i pensjonsplanen din ved å fokusere for mye på pantelånet ditt. Ved å prioritere pensjonssparsmålene dine først, kan du deretter bestemme om noen ekstra besparelser best blir brukt på ytterligere bidrag til pantelånet ditt eller på andre investeringer.

Faktisk bør du balansere å betale ned et pantelån mot avkastningsutsiktene til andre, ikke-pensjonssparealternativer. Hvis for eksempel pantelånsrenten din er langt over det du med rimelighet kan forvente å tjene, kan du bli kvitt den (og omvendt hvis du betaler en relativt lav rente). Hvis du har en uvanlig høy rente på pantelånet ditt, er det økonomisk fornuftig å betale ned gjelden først - eller se på refinansiering.