Hva du bør vite om verdivurdering av eiendommer

Estimering av verdien av eiendom er nødvendig for en rekke bestrebelser, inkludert finansiering, salgsliste, investeringsanalyse, eiendomsforsikring og skattlegging. Men for de fleste er det å bestemme forespørsels- eller kjøpesummen for et stykke fast eiendom den mest nyttige bruken av eiendomsvurdering. Denne artikkelen vil gi en innføring i de grunnleggende konseptene og metodene for verdivurdering av eiendommer, spesielt når det gjelder salg.

Verdivurdering av eiendommer: Det du burde vite

Grunnleggende verdsettelsesbegreper

Verdi
Teknisk sett er en eiendoms verdi definert som nåverdien av fremtidige fordeler som følger av eierskapet til eiendommen. I motsetning til mange forbruksvarer som raskt blir brukt, realiseres fordelene ved fast eiendom generelt over lang tid. Derfor må et estimat av en eiendoms verdi ta hensyn til økonomiske og sosiale trender, så vel som statlige kontroller eller forskrifter og miljøforhold som kan påvirke de fire elementene i verdien:

• Etterspørsel: ønsket eller behovet for eierskap støttet av økonomiske midler for å tilfredsstille ønsket
• Verktøy: muligheten til å tilfredsstille fremtidige eieres ønsker og behov
• Knapphet: den endelige tilførselen av konkurrerende egenskaper
• Overførbarhet: hvor enkelt eierrettigheter overføres

Verdi kontra pris og pris

Verdi er ikke nødvendigvis lik kostnad eller pris . Kostnad refererer til faktiske utgifter - på materialer, for eksempel eller arbeidskraft. Pris er derimot beløpet som noen betaler for noe. Selv om pris og pris kan påvirke verdien, bestemmer de ikke verdien. Salgsprisen for et hus kan være $ 150 000, men verdien kan være betydelig høyere eller lavere. For eksempel, hvis en ny eier finner en alvorlig feil i huset, for eksempel et mangelfullt fundament, kan husets verdi være lavere enn prisen.

Markedsverdi

En vurdering er en mening eller estimat angående verdien av en bestemt eiendom fra en bestemt dato. Vurderingsrapporter brukes av bedrifter, offentlige etater, enkeltpersoner, investorer og kredittforetak når de tar beslutninger om eiendomstransaksjoner. Målet med en vurdering er å bestemme en eiendoms markedsverdi - den mest sannsynlige prisen som eiendommen vil bringe i et konkurransedyktig og åpent marked.

Markedspris, prisen som eiendommen faktisk selger, representerer kanskje ikke alltid markedsverdien. For eksempel, hvis en selger er under vold på grunn av trusselen om utestenging, eller hvis et privat salg avholdes, kan eiendommen selge under markedsverdien.

Vurderingsmetoder

En nøyaktig vurdering avhenger av metodisk innsamling av data. Spesifikke data, som dekker detaljer angående den aktuelle eiendommen, og generelle data, angående nasjonen, regionen, byen og nabolaget der eiendommen ligger, blir samlet og analysert for å oppnå en verdi. Takstmenn bruker tre grunnleggende tilnærminger for å bestemme en eiendoms verdi.

Metode 1: Tilnærming til salgssammenligning

Salgssammenligningstilnærmingen brukes ofte i verdsettelse av eneboliger og land. Noen ganger kalt markedsdata-tilnærmingen, er det et estimat av verdien avledet ved å sammenligne en eiendom med nylig solgte eiendommer med lignende egenskaper. Disse lignende egenskapene blir referert til som sammenlignbare , og for å gi en gyldig sammenligning, må hver:

• Vær så lik den egenskapen som mulig
• Har blitt solgt i løpet av det siste året i et åpent, konkurransedyktig marked
• Har blitt solgt under typiske markedsforhold

Minst tre eller fire sammenlignbare ting bør brukes i vurderingsprosessen. De viktigste faktorene du må ta i betraktning når du velger sammenlignbare er størrelse, sammenlignbare funksjoner og - kanskje mest av alt - beliggenhet, noe som kan ha en enorm innvirkning på eiendommens markedsverdi.

Sammenlignbare kvaliteter

Siden ingen to egenskaper er nøyaktig like, vil justeringer av sammenlignbare salgspriser bli gjort for å ta høyde for forskjellige funksjoner og andre faktorer som kan påvirke verdien, inkludert:

• Bygningers alder og tilstand
• Dato for salg, hvis økonomiske endringer skjer mellom salgsdatoen for en sammenlignbar og vurderingsdatoen
• Salgs- og salgsbetingelser, for eksempel hvis en selgers eiendom var under press eller om en eiendom ble solgt mellom slektninger (til en nedsatt pris)
• Plassering, siden lignende egenskaper kan variere i pris fra bydel til nabolag
• Fysiske funksjoner, inkludert tomtestørrelse, hageanlegg, type og kvalitet på konstruksjonen, antall og type rom, kvadratmeter boareal, tregulv, garasje, oppgradering av kjøkken, peis, basseng, sentral luft, etc.

Markedsverdiestimatet for den aktuelle eiendommen vil falle innenfor området dannet av de justerte salgsprisene for sammenligningene. Siden noen av justeringene som gjøres i salgsprisene for sammenligningene vil være mer subjektive enn andre, blir det vektet hensyn til de sammenlignbare komponentene som har minst mulig justering.

Metode 2: Kostnadstilnærming

Kostnadstilnærmingen kan brukes til å estimere verdien av eiendommer som er forbedret av en eller flere bygninger. Denne metoden innebærer separate estimater av verdi for bygningen (e) og jorda, med tanke på avskrivninger. Estimatene legges sammen for å beregne verdien av hele den forbedrede eiendommen. Kostnadstilnærmingen legger til grunn at en rimelig kjøper ikke vil betale mer for en eksisterende forbedret eiendom enn prisen for å kjøpe et sammenlignbart parti og konstruere et sammenlignbart bygg. Denne tilnærmingen er nyttig når eiendommen som vurderes er en type som ikke selges ofte og ikke genererer inntekter. Eksempler inkluderer skoler, kirker, sykehus og offentlige bygninger.

Byggekostnader kan estimeres på flere måter, inkludert metoden med kvadratmeter hvor kostnaden per kvadratfot for en nylig bygd sammenlignbar multipliseres med antall kvadratmeter i fagbygningen; enhet-på-sted-metoden, der kostnadene er estimert basert på byggekostnaden per måleenhet for de enkelte bygningskomponenter, inkludert arbeidskraft og materialer; og metoden for undersøkelse av mengder, som estimerer mengden av råvarer som vil være nødvendig for å erstatte fagbygningen, sammen med dagens pris på materialene og tilhørende installasjonskostnader.

avskrivninger

For vurderingsformål henviser avskrivninger til enhver tilstand som negativt påvirker verdien av en forbedring av fast eiendom, og tar hensyn til:

• Fysisk forringelse, inkludert helbredelig forringelse, for eksempel maling og takutskiftning, og uhelbredelig forverring, for eksempel strukturelle problemer
• Funksjonell foreldelse, som refererer til fysiske funksjoner eller designfunksjoner som ikke lenger anses som ønskelige av eiendomseiere, for eksempel utdaterte apparater, datert utseende inventar eller hjem med fire soverom, men bare ett bad
• Økonomisk foreldelse, forårsaket av faktorer som er utenfor eiendommen, for eksempel å være lokalisert nær en støyende flyplass eller forurensende fabrikk.

metodikk

• Beregn verdien av landet som om det var ledig og tilgjengelig for å bli utnyttet til den høyeste og beste bruken, ved å bruke salgssammenligningstilnærmingen siden tomter ikke kan avskrives.
• Beregn de gjeldende kostnadene for bygging av bygninger og bygningsforbedringer.
• Anslå avskrivningsbeløpet for forbedringene som følge av forringelse, funksjonell foreldelse eller økonomisk foreldelse.
• Trekk avskrivningene fra estimerte byggekostnader.
• Legg til den estimerte verdien av tomta til de avskrevne kostnadene for bygningen (e) og arealforbedringer for å bestemme den totale eiendomsverdien.

Metode 3: Inntektskapitaliseringstilnærming

Ofte kalt bare inntektsmetoden, er denne metoden basert på forholdet mellom avkastningssatsen en investor krever og nettoinntekten som en eiendom produserer. Det brukes til å estimere verdien av inntektsproduserende eiendommer som leilighetskomplekser, kontorbygg og kjøpesentre. Vurderinger som bruker inntektsverdien, kan være ganske greie når det kan forventes at gjenstanden vil generere fremtidig inntekt, og når utgiftene er forutsigbare og jevn.

Direkte kapitalisering

Takstmenn vil utføre følgende trinn når du bruker den direkte aktiveringsmetoden:

• Beregn den årlige potensielle bruttoinntekten.
• Ta i betraktning tap og ledige innsamlingstap for å bestemme den effektive bruttoinntekten.
• Trekk årlige driftsutgifter for å beregne den årlige netto driftsinntekt.
• Beregn prisen som en typisk investor vil betale for inntektene produsert av den bestemte typen og klassen av eiendommer. Dette oppnås ved å estimere avkastningskursen, eller kapitaliseringsraten.
• Bruk kapitaliseringsrenten på eiendommens årlige netto driftsinntekt for å danne et estimat av eiendommens verdi.

Brutto inntektsmultiplikatorer

Bruttoinntektsmultiplikatoren (GIM) -metoden kan brukes til å vurdere andre eiendommer som vanligvis ikke er kjøpt som inntektseiendommer, men som kan leies, for eksempel en- og tofamilieboliger. GRM-metoden knytter salgsprisen til en eiendom til forventet leieinntekt. (For beslektet lesing, se "4 måter å verdsette en eiendom til leie av eiendommer")

For boligeiendommer brukes typisk brutto månedlige inntekt; for kommersielle og industrielle eiendommer vil brutto årlige inntekter bli brukt. Bruttoinntektsmultiplikator-metoden kan beregnes som følger:

Salgspris ÷ Leieinntekt = Bruttoinntektsmultiplikator

Nyere salgs- og utleiedata fra minst tre lignende eiendommer kan brukes til å etablere en nøyaktig GIM. GIM kan deretter brukes til estimert rettferdig markedsutleie av gjenstanden for å bestemme markedsverdien, som kan beregnes som følger:

Leieinntekter x GIM = estimert markedsverdi

Bunnlinjen

Nøyaktig verdsettelse av eiendommer er viktig for långivere, investorer, forsikringsselskaper og kjøpere og selgere av fast eiendom. Selv om takseringene generelt utføres av dyktige fagfolk, kan alle som er involvert i en reell transaksjon, dra nytte av å få en grunnleggende forståelse av de forskjellige metodene for verdsettelse av eiendommer.