9 ting å vite om huseiereforeninger

Mange boligsamfunn har en huseierforening (HOA) -struktur for å opprettholde en ren og sammenhengende atmosfære i nabolaget. Når du kjøper et sameie, rekkehus eller enebolig innenfor "en planlagt utvikling", kan du også møte HOA-strukturen.

Mens HOA til tider vil skåne huseieren fra noen ansvarsområder, kan de også komme med noen huseierforpliktelser. Før du kjøper et hjem som gjør deg til en del av et HOA, her er hva du trenger å vite, og spørsmålene du bør stille både foreningen og deg og din familie.

Planlagt utvikling HOAs

Å flytte inn i en planlagt utvikling krever ofte at du blir med i lokalsamfunnets huseiereforening (HOA) og betaler gebyrene for å dekke vedlikeholdet av fellesarealer, delte strukturer og eksteriør. Medlemskap binder deg også til foreningens pakter, betingelser og begrensninger (CC&R). Disse reglene kan hindre drømmen din om å ha en lilla inngangsdør, for eksempel, eller om å legge igjen din bobil i oppkjørselen, siden CC & Rs vanligvis inneholder bestemmelser om utseendet til hjemmet ditt og kjøretøyene du kan parkere utenfor det.

Statistisk sett har amerikanere en sjanse til å leve i et hjem som er en del av et HOA, ifølge en dataanalyse av anvendt mikroøkonom Wyatt G. Clarke. Siden Clarkes estimat ble utarbeidet (i 2017), har eiendommer med HOAs økt ytterligere.

Er livet i en planlagt utvikling et godt alternativ for deg? Og i så fall, hvilke har HOA-er som passer deg best? Svarene på disse spørsmålene avhenger ikke bare din økonomi, men din entusiasme for delte fasiliteter, toleranse for regler og forskrifter og komfort med selvstyre - siden de fleste HOAer blir overvåket av frivillige som lever i utviklingen.

9 tips for håndtering av huseiereforeninger

1. Avgifter spenner vidt

En Trulia-studie som brukte American Community Survey-poster, fant månedlige HOA-avgifter i gjennomsnitt $ 331 i måneden i 2015. Gjennomsnitt varierte fra et lavt nivå på $ 218 i Warren, Mich., Til et høyt av $ 571 i New York City. Trulia fant at avgifter generelt var høyere i eldre bygninger og komplekser med flere enheter samlet.

Antall og størrelse på utbyggingens fasiliteter påvirker også prisene, ifølge Nate Martinez, en eiendomsmegler på RE / MAX Professionals i Glendale, Ariz, for eksempel en utvikling som er bevoktet av en gate, og som har et klubbhus og golfbane, vil sannsynligvis kreve høyere avgifter enn en som tilbyr minimal sikkerhet og bare et beskjedent fellesareal.

Gebyrer kan variere selv i en utvikling, på grunn av variasjoner i kvadratopptak, beliggenhet og orientering, som alle kan påvirke hvor mye vedlikehold eiendommen vil kreve.

De fleste flere tjenester (MLS) inkluderer HOA-avgifter i eiendomsoppføringen. Dette skal sikre at du kan få tilgang til informasjonen gjennom REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com og andre oppføringssider, ifølge Martinez.

Du bør også finne ut hvor ofte gebyrene har økt over tid, og av hvor mye. Hvis du kan, skaff deg en trykt historie over HOA-kontingent per år de siste 10 årene. Martinez sier at avgiftene for en HOA vanligvis ikke økes mer enn årlig. Etter Martinez erfaring, blir HOA-økninger vanligvis kartlagt tre til fem år i forveien, ved å bruke estimater for fremtidige kostnader for verktøy, arbeidskraft, vedlikehold og mer.

Undersøk disse anslagene hvis de er tilgjengelige. Siden det kun er anslag, foreslår Martinez at du også sjekker beløpet som gebyrene tillater å øke hvert år under HOAs vedtekter. I et nytt kompleks kan denne forskningen bidra til å avgjøre om de første HOA-avgiftene har vært attraktive, til og med kunstig, underpriset for å tiltrekke seg huseiere og kan øke betydelig over tid for å dekke gapet mellom inntekter og kostnader.

Alternativt kan det motsatte også være tilfelle - det vil si at HOA-avgifter for ny utbygging faktisk kan gå litt ned over tid etter hvert som flere hjem legges til utbyggingen og flere huseiere er tilgjengelige for å dele HOAs faste kostnader.

2. Hva du får varierer, også

Når du kjøper et hjem i et administrert samfunn, kjøper du faktisk et knippe juridiske forpliktelser og rettigheter i tillegg til fysisk boareal, sier John Manning, administrerende megler hos RE / MAX på Market i Seattle. De nøyaktige rettighetene, tjenestene og fasilitetene som HOA er ansvarlig for kan variere like vidt som gebyrene som blir belastet. "Et inngjerdet samfunn kan ha portvedlikehold som den eneste avtalen mellom huseiere, eller det kan være et HOA på plass med en juridisk myndighet for å administrere mye mer, " sier han.

Se på hva som er inkludert (og ikke inkludert) som vil påvirke husholdningenes økonomi. Må du betale for søppelhenting, for eksempel? Er verktøy inkludert? Hvilke? Hva med kabel- og / eller internettjeneste?

Husk at du betaler for fordeler, for eksempel rekreasjonsfasiliteter, enten du bruker dem eller ikke. Finn ut timene for fasiliteter, for eksempel bassenger og tennisbaner, for å avgjøre om de vil fungere med timeplanen din. Hvis du skulle tro at du vil dele disse fasilitetene med venner eller familie, kan du sjekke regler og avgifter som gjelder gjestenes bruk.

Rett inn gebyrene - og deres inkluderinger og eksklusjoner - mot gebyrer for annen utvikling i området, spesielt de som allerede er på kortlisten din. "Hvis du vil vite om HOA-serier for din region, vil den beste ressursen være gjennom en profesjonell eiendomsmegler som har kunnskap om huseiereforeninger, " sier megler Manning.

3. Ekstra avgifter kan gjelde

En HOA kan ta i bruk en av flere tilnærminger til økonomistyring. Disse valgene påvirker spesielt hvordan det finansierer uventede utgifter og slike kapitalinvesteringer som å erstatte et VVS-system.

I følge John Manning, administrerende megler hos RE / MAX on Market i Seattle, “Noen foreninger foretrekker en stor kontantreserve til rådighet for å oppfylle vedlikeholds-, lovlige eller ledelsesforpliktelser når de oppstår. Andre har lavere gebyrer og er avhengige av spesielle vurderinger - midler som belastes utenom HOA-avgiftene - for reparasjoner og vedlikehold. ”Disse avgiftene ligner på de skattemessige vurderingene som noen ganger er pålagt av lokale myndigheter.

Slik fungerer vurderingsveien: Når en større utgift, som å skifte ut tak eller heis, kommer opp - og HOAs reserver mangler midler til å betale for det - kan foreningen belaste hver huseier en spesiell vurdering. Disse avgiftene kan tjene tusenvis av dollar.

I følge Manning vil størrelsen på reservefondet ikke bare avhenge av HOAs tilnærming, men også av bygningens alder, tilstand og fasiliteter. Utviklingen utarbeider ofte flerårige planer for reparasjoner og kapitalinvesteringer, inkludert de årlige kostnadene og den forventede balansen i reservefondet på det tidspunkt utgiftene vil være nødvendige.

Be om å se disse dokumentene, og vær spesielt oppmerksom på hvor godt de nødvendige utgiftene stemmer overens med saldoen i reservefondet. Profesjonell hjelp kan være verdifull når du porer over disse regnearkene. Hans selskap, sier Manning, er å “få kundene til å diskutere årsregnskapet med en CPA [som er en] ekspert på å analysere [utvikling”] økonomi. ”

HOA skal kunne gi en slik liste. Spør også om noen spesielle vurderinger er planlagt i fremtiden. Merk at stordriftsfordeler kan bety at spesielle vurderinger for en viss kapitalutgift kan være mindre i HOA-er som har mange medlemmer og høyere i mindre HOA-er, der en lignende utgift vil ha færre huseiere til å finansiere den.

4. Gebyrer og pantegodkjenning

Når du vurderer et eiendomskjøp i en planlagt utvikling, vil du selvfølgelig faktorere virkningen av HOA-avgiftene dine i din samlede økonomi. Så også vil potensielle boliglån långivere.

Som de gjør med eiendomsskatt (som forresten ikke er inkludert i HOA-avgifter ved de fleste utbygginger), vil bankene vurdere de månedlige HOA-avgiftene deres når de bestemmer hvor stort pantelån du vil ha råd til. Som et resultat, kan du kjempe med irriterende avveininger når du bestemmer deg blant eiendommer. Høyere HOA-avgifter kan gi deg et mindre godkjent beløp å bruke på huset ditt sammenlignet med å velge en alternativ eiendom med lave eller ingen gebyrer.

Interessant nok reduserer ikke tilstedeværelsen av avgifter verdien av en eiendom; hvis noe, er det bevis på den motsatte effekten. Forskningen fra mikroøkonom Clarke fant at etter utjevning for hjemmestørrelse og beliggenhet solgte eiendommer som var en del av et HOA i gjennomsnitt omtrent 4% mer enn de som ikke var i en forening. Premien er høyest, fant han, når huset og utbyggingen er ny; det avtar med alderen.

Din potensielle utlåner kan oppgi pantebetalingsbeløpet, og du bør allerede ha eiendomsskatt og HOA-avgiftsnummer. Hvis du nettopp begynner på hjemmet ditt søk - og ennå ikke har forhold til noen långivere - bruk en online pantekalkulator for å estimere den sannsynlige pantebetalingen for hovedstolen du søker, og for å oppgi annen relevant informasjon, inkludert planlagt nedbetaling.

Igjen kan enhver utlåner du snakker med gi dette. Alternativt, mange online pantekalkulatorer, inkludert den vi lenket til ovenfor, lar deg også be om tilbud fra pantelångivere på renter og maksimalt godkjente beløp.

5. Pagtene teller

Siden reglene og forskriftene for en hvilken som helst HOA kan være unike, må du ikke stole på annenhåndsinformasjon eller tidligere erfaring med andre utviklinger for å lære hva en HOAs regler og pakter er. Og tenk hardt på om du vil være i stand til å leve med dem.

Hvis du ikke finner CC & Rs online, på HOAs nettsted, kan du be eiendomsmegleren skaffe dem for deg eller skaffe dem ved å kontakte HOA direkte. Sørg for å sjekke om dokumentet er oppdatert før du går for langt inn i kjøpsprosessen.

Du kan finne at du er begrenset på flere måter enn du antar. I tillegg til å styre dørfarge og lignende, kan CC & Rs begrense hvordan høyt gresset ditt kan vokse, enten du kan plante eller fjerne trær, hvilke typer kjøretøy du kan parkere på gaten eller i innkjørselen din (forbud mot parkering av bobiler er for eksempel ikke uvanlig), hvor høye gjerder kan være, og hvilke typer av belegg du kan bruke på vindusvendte vinduer.

Hvis miljøvennlig bolig er en personlig prioritering, må du sjekke HOAs grønne forutsetninger, som begynner med hva som kan plantes rundt hjemmet ditt, og hvordan den vegetasjonen kan opprettholdes.

Noen HOAer tillater for eksempel ikke xeriscaping, en miljøvennlig form for hageanlegg for tørre klima, og kan begrense størrelsen og sammensetningen av en hage du planter. Reglene kan også diktere bruk av spesielle gjødsel, plantevernmidler eller sprinkleranlegg for å opprettholde hagen og forby slike som komposthauger og solcellepaneler.

Se etter språk som kan forhindre at du leier ut eiendommen din, eller bare kompliserer den. Hva som anses som vanlig kan avhenge av jurisdiksjonen. "I Seattle-området er det vanlig å finne forbud mot korttidsutleie. HOAs har interesse i å begrense andelen ikke-eide enheter, ettersom pantelångivere kan være motvillige til å låne ut til bygninger som har høy leiebeløp, sier Manning.

6. Konflikthåndtering

Som i alle samfunn, oppstår uenigheter i en planlagt utvikling, noen ganger over visse innbyggere som bøyer eller bryter reglene. Før du kjøper, kan du utforske hvordan regler settes og håndheves, og hvilke straffer som pålegges regelbrudd.

Sanksjonene kan være strenge. I noen HOAs kan utfallet omfatte å bli bøtelagt eller saksøkt eller å ha HOA plassere pant i hjemmet ditt. Vær spesielt oppmerksom på om HOA kan utelukke eiendommen din for ikke-betaling av HOA-gebyrer eller ikke-betaling av bøter som følge av brudd på CC&R.

Spør om prosessen for å løse eventuelle konflikter, samt hvordan HOA håndterer tillegg til eller endring av reglene.

Be om en liste eller annen bokføring av konflikter og regelbrudd foreningen har måttet løse. Hvis informasjonen ikke inneholder detaljerte søksmål, kan du spørre om disse. Sørg for å sjekke for noen tidligere, nåværende eller påvente søksmål der HOA er involvert. Gå også gjennom resultatet av slike saker.

7. HOAs omdømme

Siden foreningen i hovedsak fungerer som en hyper-lokal regjering for samfunnet, lønner det seg å se på hvem som driver den og hvor godt disse menneskene fungerer sammen.

Det er veldig vanlig at HOAs blir overvåket av innbyggerne i samfunnet som har sine stillinger som frivillige og blir valgt av foreningsmedlemmer. Imidlertid er noen foreninger helt administrert profesjonelt. Hvis et privat selskap administrerer HOA, må du undersøke omdømmet før du kjøper. Hvis HOA har noen ansatte, eller selskaper som det kontraherer oppgaver til, spør om disse enhetene og arbeidet de gjør.

Snakk hvis du kan med noen av bygningens nåværende eiere - å foretrekke som ikke er i HOA-styret og har bodd i bygningen i flere år. Hvor kollegialt fungerer styret? Behandles meningsforskjeller vanligvis sivilt og konstruktivt? Vær våken for indikasjoner på hyppig, til og med evigvarende drama. Som med noen andre styrende organer, kan HOA-er bli hemmet av egoisme, maktspill og småpolitikk.

Planlegg tid for å snakke med HOA-presidenten, for å få en forståelse av om du vil at denne personen skal ta beslutninger på dine vegne om utviklingen. Spør presidenten også om interessen blant innbyggerne til å fungere i styret: Er det høy motivasjon for å gjøre det, eller relativ likegyldighet? Denne samtalen kan også motivere deg (eller ikke) til selv å fungere i styret en dag, et trekk som vil kreve å bli valgt og gi opp litt tid til det nye ansvaret ditt.

8. Etterlevelse av HOA

Ikke stol på å bli riktig varslet om eventuelle langvarige problemer mellom foreningen og den nåværende eieren av et hus som interesserer deg. Unnlatelse av å spørre om disse problemene på en riktig måte kan føre til at du arver dem når du tar eiendommen i besittelse.

Noen potensielle problemer kan være åpenbare, for eksempel død eller gjengrodd landskapsarbeid eller flassende maling. Motsatt, har eieren gjort utvendige forbedringer eller andre endringer i eiendommen uten å få HOA-godkjenning? Hvis disse endringene ikke er i samsvar med reglene, hva kan skje med deg hvis du eide eiendommen? Du kan være i stand til å tvinge eieren til å løse problemene som en del av salgsavtalen eller skaffe kontanter ved stenging.

9. Forsikringsansvar

Som med eierskap til eiendom, kan forsikringsavsetninger innenfor en planlagt utbygging også deles, med HOA som dekker noen farer eller områder og huseieren er ansvarlig for andre.

Disse er ofte påbudt av statlig lov. I Florida, for eksempel, må et sameiet HOA forsikre all felleseiendom, som inkluderer alle deler av bygningen opp til en enhets uferdige gips. I mellomtiden er huseieren ansvarlig for å forsikre all personlig eiendom innenfor enheten deres, inkludert apparater, gulv, skap, vindusbehandling og lignende.

Sjekk loven for staten du skal bo i for den nøyaktige inndelingen av krav. Bekreft HOA for eiendommen du vurderer å overholde disse kravene.

Katastrofeforsikring er spesielt viktig hvis du vurderer et kjøp av leilighet eller rekkehus i et område som er utsatt for store naturkatastrofer, som for eksempel flom, jordskjelv, snøstormer, branner, tornadoer eller orkaner. "I det nordvestlige Stillehavet er jordskjelvforsikring veldig vanlig [i planlagte utbygginger], selv om det ikke er nødvendig, " sier Manning.

Sjekk om HOA gir ytterligere dekning som en fordel for å eie i utviklingen. "[A] fremadstormende HOA kan gjøre en leilighetsbygg mer attraktiv" på denne måten, sier Manning. De kan legge til "jordskjelv og andre typer fareforsikring [som] vil gjenspeiles i huseierens HOA-gebyrer." Du bør selvfølgelig bekrefte om en slik tilleggsdekning også strekker seg til områdene som er huseiers juridiske ansvar, eller bare til de som er under HOAs ansvarsområde.

Bunnlinjen

Å leve i en planlagt utvikling - og delvis bli styrt av reglene i en HOA - kan være en blandet velsignelse. Det gir muligheten til å utveksle litt kontroll over hjemmet ditt for reduserte ansvar for å opprettholde det, og til fordel for å nyte felles fasiliteter og sikkerhet. Det kan imidlertid også bytte det mangfoldige utseendet til et typisk nabolag for et mer enhetlig utseende, om enn en med lavere sjanse for at naboens dekorative smak eller slurvete vedlikeholdsvaner blir et problem for deg.

Hvor godt du omfavner disse avveiningene vil bidra til hvor lykkelig du vil være i et sameie eller et annet "planlagt hjem." Hvis du bestemmer deg for å fortsette med et kjøp, må du huske å engasjere fagpersoner, inkludert en eiendomsmegler, som er kjent med planlagte utbygginger og HOA-er siden det er en rekke uvanlige aspekter ved disse sammenlignet med å kjøpe et enebolig.