Kommersiell eiendomslån

Kommersiell eiendom (CRE) er inntektsproduserende eiendom som kun brukes til forretningsformål (snarere enn bolig). Eksempler inkluderer kjøpesentre, kjøpesentre, kontorbygg og komplekser og hotell. Finansiering - inkludert kjøp, utvikling og bygging av disse eiendommene - oppnås vanligvis gjennom kommersielle eiendomslån: pantelån sikret med panterett på næringseiendommen.

Akkurat som med boliglån, er banker og uavhengige långivere aktivt involvert i å ta lån på næringseiendom. Også forsikringsselskaper, pensjonsfond, private investorer og andre kilder, inkludert US Small Business Administrations 504 Loan-program, gir kapital til næringseiendommer.

Her tar vi en titt på kommersielle eiendomslån, hvordan de skiller seg fra boliglån, deres egenskaper og hva långivere ser etter.

Forklaring av kommersielle eiendomslån

Enkeltpersoner mot enheter

Mens boliglån typisk er gitt til individuelle låntakere, blir ofte lån til kommersielle eiendommer til forretningsenheter (f.eks. Selskaper, utviklere, aksjeselskaper, fond og truster). Disse enhetene er ofte dannet for det spesifikke formålet med å eie kommersiell eiendom.

En enhet kan ikke ha en økonomisk status eller noen kredittrating, i hvilket tilfelle utlåner kan kreve at rektorer eller eiere av foretaket garanterer lånet. Dette gir utlåner en enkeltperson (eller gruppe av individer) med en kreditthistorie - og som de kan komme seg fra ved mislighold av lån. Hvis ikke denne type garantier kreves av utlåner, og eiendommen er det eneste middel til å gjenopprette i tilfelle lån misligholdes, kalles gjelden et ikke-regresslån, noe som betyr at utlåner ikke har noen regress mot noen eller noe annet enn eiendommen.

Planer for tilbakebetaling av lån

Et boliglån er en type amortisert lån der gjelden blir tilbakebetalt i vanlige avdrag over en periode. Det mest populære boliglånsproduktet er det 30-årige fastrentelån, men boligkjøpere har også andre alternativer, inkludert 25-årig og 15-årig pantelån. Lengre amortiseringsperioder innebærer vanligvis mindre månedlige utbetalinger og høyere totale rentekostnader i løpet av lånets levetid, mens kortere amortiseringsperioder generelt medfører større månedlige utbetalinger og lavere totale rentekostnader.

Boliglån amortiseres over lånets levetid, slik at lånet blir fullstendig tilbakebetalt ved slutten av lånetiden. En låntaker med et 30-årig 30-årig fastrente-pantelån på 5%, ville for eksempel foreta 360 månedlige utbetalinger på $ 1.073.64, hvoretter lånet ville bli tilbakebetalt fullt ut.

I motsetning til boliglån varierer vilkårene for kommersielle lån typisk fra fem år (eller mindre) til 20 år, og amortiseringsperioden er ofte lenger enn lånets løpetid. En utlåner kan for eksempel gi et kommersielt lån i en periode på syv år med en amortiseringsperiode på 30 år. I denne situasjonen ville investoren foreta betalinger i syv år av et beløp basert på at lånet ble betalt over 30 år, etterfulgt av en siste "ballong" -betaling av hele gjenværende saldo på lånet.

For eksempel ville en investor med et kommersielt lån på 1 million dollar til 7% utbetale månedlige utbetalinger på 6 653, 02 dollar i syv år, etterfulgt av en endelig ballongbetaling på 918, 127, 64 dollar som ville betalt lånet i sin helhet.

Lånet på lånetiden og amortiseringsperioden påvirker hastigheten som utlåner belaster. Avhengig av investorens kredittstyrke, kan disse vilkårene være omsettelige. Generelt sett, jo lengre er lånet for tilbakebetaling av lån.

Lån-til-verdi-forhold

En annen måte som kommersielle og boliglån er forskjellig på er i belåningsgrad (LTV), et tall som måler verdien på et lån mot verdien av eiendommen. En utlåner beregner LTV ved å dele lånets beløp med den lavere av eiendommens vurderte verdi eller kjøpesummen. For eksempel ville LTV for et lån på $ 90 000 på en eiendom av 100 000 dollar være 90% ($ 90 000 ÷ $ 100 000 = 0, 9 eller 90%).

For både kommersielle og boliglån vil låntakere med lavere LTV være kvalifisert for gunstigere finansieringsrater enn de med høyere LTV. Årsaken: De har mer egenkapital (eller eierandel) i eiendommen, noe som tilsvarer mindre risiko i utlåners øyne.

Høye LTV er tillatt for visse boliglån: Opptil 100% LTV er tillatt for lån fra VA og USDA; opptil 96, 5% for FHA-lån (lån som er forsikret av Federal Housing Administration); og opptil 95% for konvensjonelle lån (de garantert av Fannie Mae eller Freddie Mac).

I motsetning faller LTV i kommersielle lån generelt mellom 65 og 80%. Selv om noen lån kan gjøres til høyere LTV, er de mindre vanlige. Den spesifikke LTV avhenger ofte av lånekategorien. For eksempel kan en maksimal LTV på 65% være tillatt for rå mark, mens en LTV på opptil 80% kan være akseptabel for en multifamiljekonstruksjon.

Det er ingen VA- eller FHA-programmer i kommersiell utlån, og ingen privat boliglånsforsikring. Derfor har långivere ingen forsikringer for å dekke låntakers mislighold og må stole på den faste eiendommen som er pantsatt som sikkerhet.

Merk: Privat pantelånsforsikring (PMI) er en type forsikring som beskytter långivere mot risikoen for mislighold og utestenging, slik at kjøpere som ikke er i stand til å foreta en betydelig forskuddsbetaling (eller velger å ikke gjøre det), kan få pantefinansiering til rimelige priser . Hvis en låntaker kjøper en bolig og legger ned under 20%, vil långiveren minimere risikoen ved å kreve at låntakeren kjøper forsikring fra et PMI-selskap.

Gjeldstjenestens dekningsgrad

Kommersielle långivere ser også på gjeldstjenestedekningsgraden (DSCR), som sammenligner en eiendoms årlige netto driftsinntekt (NOI) med den årlige pantegjeldstjenesten (inkludert hovedstol og renter), og måler eiendommens evne til å betjene sin gjeld. Det beregnes ved å dele NOI med den årlige gjeldstjenesten.

For eksempel vil en eiendom med $ 140.000 i NOI og $ 100.000 i årlig pantegjeldstjeneste ha en DSCR på 1.4 ($ 140.000 ÷ $ 100.000 = 1.4). Forholdet hjelper långivere med å bestemme den maksimale lånestørrelsen basert på kontantstrømmen som genereres av eiendommen.

En DSCR på under 1 indikerer en negativ kontantstrøm. For eksempel betyr en DSCR på 0, 92 at det bare er nok NOI til å dekke 92% av årlig gjeldstjeneste. Generelt ser kommersielle långivere etter DSCR-er på minst 1, 25 for å sikre tilstrekkelig kontantstrøm.

En lavere DSCR kan være akseptabel for lån med kortere amortiseringsperioder og / eller eiendommer med stabil kontantstrøm. Høyere forhold kan være nødvendig for eiendommer med ustabile kontantstrømmer - for eksempel hotell, som mangler langsiktige (og derfor mer forutsigbare) leiekontrakter som er vanlige for andre typer næringseiendommer.

Rentesatser og avgifter

Rentene på kommersielle lån er generelt høyere enn på boliglån. Også kommersielle eiendomslån involverer vanligvis gebyrer som legger til den samlede kostnaden for lånet, inkludert vurdering, juridisk, lånesøknad, lånets opprinnelse og / eller undersøkelsesgebyr.

Noen kostnader må betales på forhånd før lånet er godkjent (eller avvist), mens andre gjelder årlig. For eksempel kan et lån ha et engangsgebyr for opprinnelse av lån på 1%, som forfaller på tidspunktet for avslutningen, og et årsavgift på en fjerdedel av en prosent (0, 25%) inntil lånet er fullt betalt. Et lån på 1 million dollar, for eksempel, kan kreve at et opprinnelsesgebyr på 1% tilsvarer $ 10.000 skal betales foran, med et gebyr på 0, 25% på 2500 dollar som årlig betales (i tillegg til renter).

forhåndsbetaling

Et kommersielt eiendomslån kan ha begrensninger på forskuddsbetaling, designet for å bevare utlåners forventede avkastning på et lån. Hvis investorene gjør opp gjelden før lånets forfallstidspunkt, vil de sannsynligvis måtte betale forskuddsbetaling. Det er fire hovedtyper av ”exit” -straff for å betale ned et lån tidlig:

• Forutbetalingsstraff. Dette er den mest grunnleggende forskuddsbetalingsstraffen, beregnet ved å multiplisere gjeldende utestående saldo med en spesifisert forskuddsbetalingstraff.
• Rentegaranti. Långiveren har rett til et spesifisert rentebeløp, selv om lånet blir betalt tidlig. For eksempel kan et lån ha en garantert rente på 10% i 60 måneder, med et avgangsgebyr på 5% etter det.
• Lockout. Låntager kan ikke betale ned lånet før en spesifisert periode, for eksempel en 5-årig lockout.
• Defeasance. En erstatning av sikkerhet. I stedet for å betale kontant til utlåner, bytter låntaker nye sikkerheter (vanligvis amerikanske statspapirer) for den opprinnelige lånesikkerheten. Dette kan redusere gebyrene, men høye bøter kan knyttes til denne metoden for å betale ned et lån.

Forskuddsbetaling identifiseres i lånedokumentene og kan forhandles sammen med andre lånevilkår i kommersielle eiendomslån.

Bunnlinjen

Med kommersiell eiendom kjøper en investor (ofte en virksomhetsenhet) eiendommen, leier ut plass og henter husleie fra virksomhetene som driver innen eiendommen. Investeringen er ment å være en inntektsgivende eiendom.

Ved vurdering av lån til kommersielle eiendommer vurderer långivere lånets sikkerhet, foretakets (eller oppdragsgivere / eierne) kredittverdighet, inkludert tre til fem års regnskap og selvangivelse, og økonomiske forhold, for eksempel låneverdien og gjeldstjenestedekningsgraden.