Kostnadstilnærming
Kostnadstilnærmingen er en metod for verdsettelse av eiendommer som antar at prisen en kjøper skal betale for et stykke eiendom skal være lik kostnadene for å bygge et tilsvarende bygg. Ved vurdering av kosttilnærmingen er markedsprisen for eiendommen lik kostnadene for land, pluss byggekostnader minus avskrivninger. Det gir den mest nøyaktige markedsverdien når eiendommen er ny.
Forstå kostnadsmetoden
Kostnadstilnærmingen er en av tre verdsettelsesmetoder for eiendommer; de andre er inntektsmetoden og den sammenlignbare tilnærmingen.
I stedet for å fokusere på prisene andre, lignende boliger i området selger for eller en eiendoms evne til å generere inntekter, verdsetter denne metoden eiendom ved å beregne hvor mye bygningen ville koste i dag hvis den ble ødelagt og måtte byttes ut. Det påvirker også hvor mye landet er verdt og gjør fradrag for ethvert verdifall, ellers kjent som avskrivning.
Logikken bak denne tilnærmingen er at det gir lite mening for kjøpere å betale mer for en eiendom enn hva det vil koste å bygge fra bunnen av.
Det er to hovedtyper av vurderingene av kostnadene tilnærming:
- Reproduksjonsmetode: Denne tilnærmingen vurderer at en kopi av eiendommen er bygget og gir oppmerksomhet på duplisering av originale materialer.
- Erstatningsmetode. I dette tilfellet antas det at den nye strukturen har samme funksjon med nyere materialer, ved bruk av nåværende konstruksjonsmetoder og en oppdatert utforming.
Når alle estimater er samlet, beregnes kostnadsmetoden på følgende måte: Utskifting eller reproduksjonskostnad - avskrivning + tomteverdi = verdi av eiendommen.
Viktige takeaways
- Verdsettelsesmetoden for tilnærming til kostnad anbefaler prisen en kjøper skal betale for et stykke eiendom skal være lik kostnaden for å bygge en tilsvarende struktur.
- Markedsprisen for eiendommen er lik kostnadene for tomter, pluss byggekostnader minus avskrivninger.
- Kostnadstilnærmingen anses som mindre pålitelig enn andre metoder for verdsettelse av eiendommer, men kan være nyttig i visse tilfeller.
Fordeler og ulemper med kostnadsmetoden
Kostnadstilnærmingen anses generelt for å være mindre pålitelig enn inntektene og sammenlignbare metodologier. Det krever visse forutsetninger, inkludert å ta for gitt at det er nok tilgjengelig tomt til at kjøperen kan bygge en identisk eiendom.
Hvis sammenlignbare ledige tomter ikke er tilgjengelige, må verdien dessuten estimeres, noe som gjør vurderingen mindre nøyaktig. Mangelen på lignende byggematerialer reduserer også nøyaktigheten av vurderingen og øker rom for subjektivitet. Det er heller ikke enkelt og lett målbart å beregne avskrivninger på eldre eiendommer.
Til tross for disse begrensningene, er det noen få tilfeller hvor kostnadsmetoden kan være nyttig og til og med nødvendig. Verdsettelse av de forskjellige komponentene i eiendommer hver for seg er spesielt nyttig når du handler med eiendommer som er nye eller som er forskjellige fra andre.
Eksempler på kostnadsmetode
Spesielle bruksegenskaper
Kostnadstilnærmingen er nødvendig og noen ganger den eneste måten å bestemme verdien av bygninger med eksklusiv bruk, for eksempel biblioteker, skoler eller kirker. Disse ressursene genererer liten inntekt og markedsføres ikke ofte, noe som ugyldiggjør inntekten og sammenlignbare tilnærminger.
Nybygg
Kostnadstilnærmingen brukes ofte også til nybygg. Byggelångivere krever vurdering av kostnadsmetoder fordi markedsverdi eller inntektsverdi er avhengig av prosjektstandarder og gjennomføring. Prosjekter vurderes på nytt i forskjellige byggetrinn for å muliggjøre frigjøring av midler til neste byggetrinn.
Forsikring
Forsikringsvurderinger har en tendens til å bruke kostnadsmetoden fordi bare verdien av forbedringer er forsikringsdyktig og tomteverdien er skilt fra den totale verdien av eiendommen. Valget mellom avskrevet verdi og full erstatnings- eller reproduksjonsverdi er den avgjørende faktoren for evalueringen.
Forretningseiendom
Til slutt er kostnadsmetoden av og til avhengig av å verne kommersiell eiendom, for eksempel kontorbygg, butikk og hotell. Inntektsmetoden er den viktigste metoden som brukes her, selv om en kostnadstilnærming kan implementeres når design, konstruksjon, funksjonell bruk eller materialkvalitet krever individuelle justeringer.
Viktig
Når en vurdering av kostnadsmetoden kommer under markedsprising, kan det være et tegn på et overopphetet marked. Omvendt kan regelmessige evalueringer over markedspriser signalisere en kjøpsmulighet.
Spesielle hensyn
De fleste boligvurderinger bruker ikke kostnadsmetoden. I stedet driver salgssammenligninger vanligvis markedsvurderinger av denne typen eiendommer.
Et unntak er hvis eiendommen er underforbedret eller overforbedret for sitt nabolag. I dette tilfellet legger en nøyaktig estimering av verdien av forbedringer til nøyaktigheten av bestemmelsen av verdien, noe som ikke er mulig å bruke bare den sammenlignbare tilnærmingen.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.