En guide til privat boliglånsforsikring (PMI)

Det er en myte at du trenger å sette ned 20% av boligens kjøpesum for å få pantelån. Långivere tilbyr mange låneprogrammer med lavere forskuddsbetaling for å passe til en rekke budsjetter og kjøperbehov. Hvis du går denne ruten, kan du imidlertid forvente å betale for privat pantforsikring (PMI). Denne ekstra kostnaden kan øke kostnadene for månedlige pantebetalinger og generelt gjøre lånet ditt dyrere. Imidlertid er det nesten uunngåelig hvis du ikke har spart 20% eller mer.

Privat boliglånsforsikring (PMI)

Hva er PMI?

PMI er en type boliglånsforsikring som kjøperne vanligvis må betale for et konvensjonelt lån når de foretar en forskuddsbetaling som er mindre enn 20% av boligens kjøpesum. Mange långivere tilbyr lav nedbetalingsprogrammer, slik at du kan legge ned så lite som 3%. Kostnaden for den fleksibiliteten er PMI, som beskytter utlåners investering i tilfelle du ikke klarer å betale tilbake pantelånet ditt, kjent som standard. Med andre ord, PMI forsikrer långiveren, ikke deg.

PMI hjelper långivere å hente inn mer av pengene sine som standard. Grunnen til at långivere krever dekning for forskuddsbetalinger under 20% av kjøpesummen er fordi du eier en mindre eierandel i hjemmet ditt. Kredittlånere låner ut mer penger foran deg, og vil derfor miste mer hvis du misligholder de første årene du eier. Lån forsikret av Federal Housing Administration, eller FHA-lån, krever også pantesikring, men retningslinjene er annerledes enn for konvensjonelle lån (vi vil dekke det senere).

Kostnadene for PMI

Generelt betaler du mellom $ 40 og $ 80 per måned for hver $ 100 000 som lånes, ifølge Freddie Mac, et statlig sponset foretak som kjøper og selger pantelån i det sekundære pantemarkedet. Husk at dette beløpet kan variere basert på kredittpoengene og belåningsgraden - beløpet du lånte på pantelånet ditt sammenlignet med hjemmets verdi.

Tidligere år hadde du lov til å trekke kostnadene for PMI fra de føderale skattene dine. For 2017 og fremover bestemte kongressen å ikke fornye den bestemmelsen, slik at du ikke lenger kan trekke fra PMI-betaling på dine årlige skatter. (Egentlig har de senere gjenopprettet fradraget bare for 2017. Fra 2018 er det borte.)

Betaler for PMI

Du har to muligheter til å betale for PMI: en engangspremie, foran betalt ved avsluttende eller månedlige premier. I mange tilfeller ruller långivere PMI inn i den månedlige pantebetalingen som en månedlig premie. Når du mottar lånestimatet og avsluttende avsløringsdokumenter, blir PMI-beløpet ditt spesifisert i delen Prosjekterte betalinger på første side i hvert dokument.

Et annet alternativ er å betale for PMI som en av dine stengekostnader. På skjemaet for lånestimat og avsluttende avsløring finner du denne premien på side 2, seksjon B. Ulempen med dette alternativet er imidlertid at du sannsynligvis ikke vil få tilbakebetalt dette beløpet hvis du flytter eller refinansierer pantelånet. I noen tilfeller kan du betale både premie og månedlig premie.

Avbryter PMI-dekning

Den gode nyheten er at du ikke vil betale PMI for hele varigheten av et konvensjonelt lån.

Den føderale loven om huseiere-beskyttelse eliminerer PMI på en av tre måter:

• lånerinitiert PMI-kansellering
• automatisk PMI-terminering
• endelig PMI-avslutning

Du kan be om avbestilling av PMI når utlånsgraden din er - beløpet på utlånsbalansen delt på hjemmets markedsverdi - faller under 80% av hjemets opprinnelige vurderte verdi (eller før, hvis hjemmets verdi verdsettes før da). Långivere viser denne planlagte datoen på PMI-avsløringsskjemaet, som du sannsynligvis mottok som en del av dine avsluttende dokumenter.

For å avbryte PMI, må du:

• Send skriftlig forespørsel.
• Vær oppdatert på dine månedlige pantebetalinger.
• Ha en positiv betalingshistorikk (ikke mer enn en betaling som var 30 dager forsinket i en 12-måneders periode eller ikke mer enn en betaling som var 60 dager forsinket i en 24-måneders periode, ifølge Fannie Mae og Freddie Mac).
• Bekreft at du ikke har noen juniorlån (for eksempel et andre pantelån).

Automatisk PMI-terminering

En annen måte å avslutte PMI er kjent som automatisk PMI-oppsigelse, som starter på den forventede datoen som din gjenværende pantesaldo treffer 78% LTV. Ved lov er långivere pålagt å kansellere PMI automatisk innen denne datoen. De samme vilkårene for lånerinitiert PMI-kansellering (rettidig betalingshistorikk og ingen panterett) gjelder også her. Hvis du har hatt for sen betaling, vil ikke långiveren kansellere PMI før betalingene blir gjeldende.

Endelig PMI-oppsigelse

Endelig er det noe som kalles den endelige PMI-avslutningen. Dette er når en utlåner automatisk må avslutte PMI måneden etter at lånetiden treffer midtpunktet i en nedbetalingsplan - selv om du ikke har nådd 78% LTV.

For eksempel, hvis du har et 30 år fast lån, vil midtpunktet være etter 15-årsmarkeringen. Igjen, du må være oppdatert på betalingene dine for å kvalifisere deg. Denne typen PMI-kansellering gjelder vanligvis for lån med spesielle funksjoner, for eksempel ballongbetalinger, en periode med bare interesse eller hovedbidrag.

Hjemverdi og PMI

Din kvalifisering til å kansellere PMI påvirkes også av om hjemmets verdi har blitt verdsatt eller avskrevet over tid. Hvis den øker, kan du avbryte PMI raskere enn forventet; hvis den avtar, vil du vente lenger enn forventet å avbryte PMI.

Før utlåner PMI, vil en utlåner bestemme hjemets nåværende markedsverdi ved et meglerprisuttalelse (utført av en eiendomsmegler som verdsetter hjemmet ditt basert på verdien av sammenlignbare boliger i nabolaget ditt), en sertifisering av verdi eller en annen type eiendomsvurdering

Hvis hjemmets verdi har falt på grunn av en nedgang i markedet, vil utlåner sannsynligvis avvise din PMI-avbestillingsanmodning med mindre hjemmets verdi er basert på en ny vurdering og du betaler ned den gjenværende lånesaldoen til 80% LTV av den nye vurderte verdien.

På den annen side kan hjemmets verdi øke raskere enn forventet, enten på grunn av markedsforhold eller fordi du har ombygd den, noe som betyr at du kanskje når 80% LTV-terskelen tidlig. I så fall kan du be om avbestilling av PMI på forhånd, og utlåner vil beordre en vurdering for å bekrefte hjemets nåværende verdi. (Merk: Du er ansvarlig for å betale for eiendomsvurderingen, som kan koste alt fra $ 300 til $ 400. Dette beløpet kan variere avhengig av boligens størrelse og beliggenhet.)

Konvensjonelle lån uten PMI

Noen långivere tilbyr egne konvensjonelle låneprodukter uten obligatorisk PMI; Imidlertid har de en tendens til å kreve høyere renter for å beskytte seg hvis du misligholder lånet ditt. På lang sikt kan det være mer eller mindre kostbart enn å betale PMI, avhengig av hvor lenge du bor i hjemmet ditt eller hvor lenge du holder det samme pantelånet.

Det er her sammenligning med å kjøpe pantelån kan hjelpe. Se på rentene som tilbys for ikke-PMI-lån kontra de med PMI. Beregn forskjellen mellom de to for å se hvor mye mer du betaler for et lån uten PMI. Er det beløpet mindre enn PMI-betalinger du vil utføre til du når 80% LTV-forhold for avbestilling? Husk at hjemmeverdiene kan stige eller falle, noe som påvirker hvor lang tid du kan betale PMI.

Krav om forskuddsbetaling

Å sette ned 20% av husets kjøpesum eliminerer PMI, som er den ideelle veien å gå hvis du har råd. I tillegg til å spare regelmessig for en forskuddsbetaling, kan du vurdere å kjøpe et rimeligere hjem.

Et mer konservativt husjaktbudsjett vil senke beløpet som trengs for å gjøre 20% forskuddsbetaling.

Piggyback-pantelån og PMI

Noen långivere anbefaler å bruke et annet "piggyback" -lån for å unngå PMI. Dette kan bidra til å senke de innledende lånekostnadene i stedet for å betale for PMI. Det fungerer slik: Du tar opp et første pantelån for det meste av hjemets kjøpesum (minus ditt forskuddsbeløp). Så tar du opp et andre, mye mindre pantelån for resten av boligens kjøpesum, minus det første pantelånet og utbetalingsbeløpene. Som et resultat unngår du PMI og har kombinert betaling mindre enn kostnaden for det første pantelånet med PMI.

Imidlertid har et andre pantelån generelt en høyere rente enn et første pantelån. Den eneste måten å kvitte seg med et andre pantelån er å betale ned lånet helt eller refinansiere det (sammen med det første pantelånet) til et nytt frittstående pantelån, antagelig når LTV når 80% (for å unngå PMI). Imidlertid kan disse lånene være kostbare, spesielt hvis rentene øker fra det tidspunktet du tar opp det opprinnelige lånet, og når du vil refinansiere begge lånene til ett pantelån. Ikke glem at du må betale lukkekostnader igjen for å refinansiere begge lånene til ett lån.

(For mer, se Hvordan bli kvitt privat boliglånsforsikring .)

FHA Mortgage Insurance Premium

Hvis du ikke kan kvalifisere deg for et konvensjonelt låneprodukt, kan du vurdere et FHA-lån. Som noen vanlige låneprodukter har FHA-lån et lavt betalingsalternativ - så lite som 3, 5% ned - og mer avslappede kredittkrav.

Långivere krever pantforsikring for alle FHA-lån, som betales i to deler: en forhåndslånsforsikringspremie, eller UFMIP, og en årlig prioritetsforsikringspremie, eller årlig MIP. Begge kostnadene er oppført på første side av lånestimatet og avsluttende avsløring.

Forhåndsforsikringspremien

Den forhånds prioriterte forsikringspremien (UFMIP) er 1, 75% av lånebeløpet. Du kan betale den på forhånd ved stenging, eller den kan rulles inn i pantelånet ditt. Hvis du velger å inkludere UFMIP i pantelånet ditt, vil månedlige utbetalinger være høyere og de totale lånekostnadene vil øke.

Den årlige premien

I tillegg til UFMIP, betaler du en årlig MIP, som er delt inn i like månedlige avdrag og rullet inn i pantebetalingen. Avhengig av lånetid og størrelse betaler du 0, 45% til 1, 05% av lånebeløpet.

Avbryter FHA MIP

Hvis du legger 10% eller mer ned, kan årlig MIP kanselleres etter de første 11 årene av lånet ditt. I motsetning til konvensjonelle lån, krever imidlertid FHA-lån med en forskuddsbetaling under 10% at du betaler årlig MIP for lånets levetid. Hvis du faller i sistnevnte leir, er den eneste måten å eliminere MIP-betalinger å refinansiere til et konvensjonelt lån, når LTV-forholdet ditt er lavt nok til å kvalifisere deg for et konvensjonelt pantelån uten PMI.

Bunnlinjen

Hvis du ikke har mye penger spart for en forskuddsbetaling, er det å betale PMI en avveining du vil tjene for å låne mer penger. Du er ikke alene hvis du velger denne veien. I disse dager foretar de fleste boligkjøpere forskuddsbetalinger under 20%. I 2017 var median forskuddsbetalingen på et hjem 10%, ifølge en undersøkelse fra National Association of Realtors.

Når du søker om pantelån, må du se nøye på lånestimater for å sammenligne hvor mye du vil betale for et lån med PMI. Et lån som kanskje ikke krever PMI, men kommer med en høyere rente. Med få unntak er PMI vanskelig å unngå hvis du trenger et lån med en lav forskuddsbetaling, men det er lys i enden av tunnelen: Du betaler ikke PMI for lånets levetid. (For relatert lesing, se "Hvordan unngå å betale privat boliglånsforsikring - PMI")