Hjemmeierskap investering

Hjemmeierskap har alltid vært en del av den amerikanske drømmen. På grunn av det aksepterer mange mennesker å eie et hjem som det rette å gjøre uten å vurdere fordeler eller risiko. Hvis du vurderer å kjøpe et hjem, bør du vite og gjennomgå fordelene med investeringsbeslutningen du skal ta, og alt som følger med det før du signerer på den stiplede linjen.

Viktige takeaways

• Hvis du vurderer huseierskap, må du være klar over og gjennomgå fordelene sammen med potensielle risikoer du måtte møte før du avslutter avtalen.
• Fordelene inkluderer styrking, egenkapital, skattefradrag og fradragsberettigede utgifter.
• Risiko og advarsler kan inkludere høye forhåndskostnader, avskrivninger og illikviditet.

Attraktiv langsiktig investering

Å kjøpe et hjem er en av de beste langsiktige investeringene du kan gjøre. I følge Federal Housing Finance Agency (FHFA) House Price Index (HPI) økte de amerikanske boligprisene i gjennomsnitt 34, 71% i løpet av femårsperioden som avsluttet 31. desember 2017. I gjennomsnitt så huseiere verdien av eiendommen sin investeringene vokser med 6, 94% per år i den perioden. Det er ikke en dårlig avkastning på en investering som også gir deg et sted å bo.

Høye forhåndskostnader

Det er mer å kjøpe et hjem enn salgsprisen og renten. Du kan forvente å betale hvor som helst fra 2% til 5% av kjøpesummen i lukningskostnader. Av denne grunn er det ikke en veldig god kortsiktig investering å kjøpe et hjem. Eksperter sier at du bør planlegge å være i huset ditt minst fem år for å få disse kostnadene. Noen av de vanligste stengekostnadene inkluderer søknadsgebyr, takstgebyr, advokatgebyr, eiendomsskatt, boliglånsforsikring, hjemmetilsyn, førsteårs huseiers forsikringspremie, tittelsøk, tittelforsikring, poeng (forhåndsbetalt rente), opprinnelsesgebyr, registrering avgifter og undersøkelsesgebyr.

Verdsettelse

Vurdering representerer økningen i hjemmets verdier over tid. Selv om eiendomsprisene er konjunkturelle, øker de generelt i verdi eller verdsetter over tid. Ikke forvent at verdien øker drastisk hvis du er i det på kort sikt. Men hvis du blir lenge hjemme, er det en stor sannsynlighet for at du vil kunne selge hjemmet for en fortjeneste på grunn av takknemlighet senere i fremtiden.

Eiendom setter pris på først og fremst på grunn av boligen som huset ligger på, mens den faktiske strukturen svekkes etter hvert som tiden går. Så uttrykket "beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet" er ikke bare en fengselsuttrykk for eiendommer, men en veldig viktig vurdering når du kjøper et hjem. Nabolaget med fasilitetene det gir - skolekretser, parker, veienes tilstand, etc. - og byen hjemmet ligger i en helhet for eiendommens verdsettelse.

Tenk på et hjem som er nedslitt og falleferdig til det punktet at det er ubeboelig. I dette tilfellet kan landet under huset være verdt et betydelig beløp. En selger kan vurdere å selge den som den er - med strukturen fremdeles intakt - eller bruke litt ekstra for å rive huset og selge landet til en høyere pris på egen hånd.

Vurdering er verdiendringen på boligen over tid, mens egenkapitalen i hjemmet er forskjellen mellom saldoen på pantelånet og hjemmets markedsverdi.

Bygge egenkapital

Hjemmets egenkapital representerer forskjellen mellom hvor mye du fremdeles skylder på pantelånet ditt og markedsprisen eller verdien på hjemmet ditt. Hjemmekapital og påskjønnelse kan vurderes samlet. Som nevnt over, vil hjemmet ditt sannsynligvis vokse i markedsverdi over tid. Egenkapitalen din vokser også når du betaler ned pantelånet, med mindre av betalingen går mot renter og mer mot å senke saldoen på lånet ditt.

Det tar litt tid å bygge egenkapital fordi det tar tid å senke hovedbeløpet på pantelånet - med mindre du selvfølgelig foretar en stor forskuddsbetaling eller vanlige forskuddsbetalinger. En ting å huske på er imidlertid at hvor lang tid du har hjemmet ditt er en stor faktor i hvor mye egenkapital du bygger og verdsettelsen du kan realisere. Jo lenger du beholder det, jo mer egenkapital får du.

Boligkapital gir fleksibilitet til å få et lån som er bundet til mengden av din egenkapital. Mange investorer følger sin egenkapital og verdsettelse av hjemmet samtidig. Hvis en investor mener at hjemmeverdien deres setter stor pris på, kan de sette av et boliglån for å få en bedre mulighet til å realisere selgers takknemlighet.

Stolthet av eierskap

En ofte sitert fordel med boligeierskap er kunnskapen om at du eier ditt lille hjørne av verden. Du kan tilpasse huset ditt, renovere, male og dekorere uten behov for å få tillatelse fra en utleier.

Plassering, beliggenhet, beliggenhet

Mens det å betale ned boliglånet ditt fungerer det samme uansett hvor du bor, varierer markedsverdiveksten med beliggenhet. Selv om FHFA sier at de gjennomsnittlige boligprisene steg med 34, 71% i USA i løpet av femårsperioden som avsluttet 31. desember 2017, økte prisene i Mellomatlantisk folketellingsdivisjon bare med 18, 48%. Prisene i stille-folketellingsdivisjonen steg imidlertid med et gjennomsnitt på 57, 06% mellom 31. desember 2012 og 31. desember 2017.

For å se hvordan dette kan påvirke prisene der du planlegger å kjøpe, sjekk ut hele FHFA-diagrammet nedenfor:

Kilde: FHFA. Amerikanske folketellingen divisjoner, prosentvis endring i husprisene. Sesongjustert, bare HPI med kjøp, periode avsluttet 31. desember 2017.

Eksklusjon av kapitalgevinster

Etter hvert vil du selge hjemmet ditt. Når du gjør det, gjør loven at du kan beholde overskuddet og ikke betale noen skatter på kapitalgevinster. Det er skattefritt overskudd på opptil $ 250 000 for enlige huseiere og $ 500 000 for ektepar. Dette er kun for din hovedbolig - ikke for en annen bolig eller ferieeiendom.

Det er noen få krav du må oppfylle for å kvalifisere deg for denne ekskluderingen. Du må eie boligen i minst to år - 24 måneder - i løpet av de siste fem årene frem til utløpsdatoen. Oppholdskravet tilsier at du burde ha bodd i hjemmet i minst 730 dager, eller to år, i løpet av den femårsperioden som ledet frem til salget. Det endelige kravet, tilbakeblikkskravet, skisserer at du ikke tjente på å selge en annen primærbolig i løpet av to år frem til det siste salget.

Flytting og andre utgifter

Hvis du ikke kvalifiserer for full eksklusjon av gevinster, kan det hende du kan kreve flytteutgifter. Selv om det kanskje ikke er så mye som en eksklusjon av gevinstgevinster, kan du fremdeles hente inn noen kostnader hvis du kan bevise at salget ble presipitert av en endring i arbeidsplassen, helsemessige årsaker eller andre hendelser du ikke kunne forutsi.

Hvis du krever utgifter til flytting, dekker fradragene dine vanligvis flytting av varer og personlige effekter, inkludert utgifter til oppbevaring eller utenlandsk oppbevaring, utgifter til reise til ditt nye hjem inkludert losji, men ikke måltider, tilkoblinger til verktøy og avbestilling, og utgifter til forsendelse kjøretøy og kjæledyr til ditt nye hjem.

For å kvalifisere for flytteutgifter, må du bevise følgende for skattemyndighetene:

• Flytt tid og avstand : Flyttingen din må skje innen et år fra startdatoen på den nye jobben din. Og avstanden mellom det nye hjemmet og jobben din kan ikke være mer enn avstanden mellom det gamle hjemmet og den nye jobben.
• Distansetest : Den nye jobben din, og dermed det nye hjemmet, må være minst 50 mil unna de gamle.
• Tid test : Skattemyndighetene krever at du jobber på heltid i minimum 39 uker det første året etter at du flytter.

Skattefradrag

Etter takknemlighet er fordelen med hjemseierskap som siteres oftest skattefradrag eller sparing. Når du kjøper et hjem, kan du trekke noen av utgiftene ved å eie det hjemmet fra skattene du betaler til regjeringen. Dette inkluderer pantelenter på både hovedboligen din og et andre hjem, som kan utgjøre tusenvis av dollar per år.

Renter på egenkapitallån eller egenkapitallinjer (HELOC) er også fradragsberettigede hvis midlene brukes til å forbedre ditt hjem vesentlig.

Du kan også trekke opp til $ 10.000 i statlige og lokale skatter (SALT), inkludert eiendomsskatter.

Den nye skatteloven

Den nye skattekutt- og stillingsloven, vedtatt i desember 2017, gjorde betydelige endringer i de delene av skattekoden som har med hjemseierskap å gjøre. Med mindre en fremtidig kongress endrer loven, vil alle bestemmelser utløpe etter 31. desember 2025.

Den nye loven begrenser pantelånsfradrag til $ 750 000 for den totale pantegjelden, inkludert for et første og andre hjem og eventuelle hjemmekapital- eller HELOC-lån. Den forrige grensen var $ 1 000 000 i pantegjeld pluss ytterligere $ 100 000 i egenkapitalgjeld.

Det er et unntak som tillater $ 1000 000 i total pantegjeld hvis du kjøpte huset ditt før eller før 14. desember 2017. Denne bestemmelsen gjelder til og med hvis du refinansierer det eldre pantelånet. Rente på boliglån er bare fradragsberettiget hvis pengene brukes til betydelige forbedringer i hjemmet du tok opp lånet på. Tidligere var renter på opptil 100 000 dollar fradragsberettigede uansett hvordan hjemme-egenkapitalen ble brukt.

SALT-fradrag, inkludert eiendomsskatt, er nå begrenset til 10 000 dollar. Tidligere var alle SALT-betalinger fradragsberettigede, med mindre du var pålagt den alternative minsteavgiften. Andre nye bestemmelser inkluderer begrensninger for å kreve havarietap bortsett fra føderalt erklærte katastrofer og ingen bevegelige utgiftsfradrag bortsett fra det aktive militæret.

Alle disse endringene har senket verdien av å eie et hjem - inkludert det faktum at med standardfradraget doblet, også i henhold til den nye skatteloven, vil færre ha nok fradrag til å arkivere plan A i stedet for å ta standardfradraget. Så det at du er berettiget til skattefradrag, betyr ikke at det vil ende opp med å være nyttig for deg. Den alvorlige begrensningen av SALT-fradraget vil være særlig skadelig for å senke tilgjengelige fradrag for mennesker som bor i sterkt beskattede stater.

Tvangsbesparelser

Når du betaler ned pantelånet ditt og reduserer beløpet du skylder, uten å innse det, sparer du ettersom verdien på hjemmet øker - akkurat som verdien av sparekontoen øker med renter. Når du selger, vil du sannsynligvis få tilbake hver krone du betalte ut og mer, forutsatt at du blir i huset ditt lenge nok. Over tid bør gjennomsnittlig ~ 6% avkastning (rente) på sparepengene mer enn dekke utgiftene.

Potensiell avskrivning

Ikke alle hjem vokser i verdi. Boligkrisen i 2008 resulterte i at mange huseiere var under vann, noe som betyr å skylde mer på pantelånet ditt enn hjemmet ditt er verdt. Det krever ikke en boligkrise for at boligprisene skal stagnere eller synke. Regionale eller lokale økonomiske forhold kan føre til hjemmeverdier som ikke følger med inflasjonen.

Husk også at den faktiske strukturen du bor i vil svekkes over tid. Dette kan skyldes eiendommens generelle forhold, eller mangel på vedlikehold og reparasjoner.

Økonomiske ansvar

Eierskap kommer med ansvar. Du må betale pantelånet ditt eller risikere å miste hjemmet ditt og egenkapitalen du har bygget. Vedlikehold og vedlikehold er ditt ansvar. Du kan ikke ringe utleier klokka 02.00 for å få reparert et lekk vannvann. Hvis taket er skadet, må du reparere det - eller få det reparert - selv. Gressklipping, snørydding, huseiereforsikring og ansvarsforsikring faller alle på deg.

illikviditet

I motsetning til lager, som kan selges i løpet av noen dager, tar det vanligvis mye lenger tid å laste hjem. Det at du kan ha tilgang til 500 000 dollar i skattefrie kapitalgevinster, betyr ikke at du har klar tilgang. I mellomtiden må du fremdeles betale pantebetalinger og vedlikeholde huset til du selger det.

Bunnlinjen

Et hjem er en investering som har mange investeringsfordeler, men også risikoer, noe som gjør det til en investering som ikke er for alle. Dermed er det viktig å veie investeringsfordelene mot risikoen. En rasjonell sammenligning av fordeler og ulemper kan hjelpe deg med å bestemme om du vil sette pengene dine i en boliginvestering eller potensielt finne bedre avkastning andre steder.

Hvis du er en første gangs boligkjøper, kan du vurdere å ta et utdanningskurs for å lære mer om huseier. Noen homebuyer-utdanningskurs er gratis og tilbys lokalt, mens andre kan kreve et lite gebyr.