Hvordan unngå å overleve det omvendte pantelånet
Mens omvendte pantelån noen ganger annonseres for å gi en sikker inntektskilde for resten av livet - og de kan under de rette forhold - løpe tom for fortjeneste enn du forventet er en av de største risikoene for å ta ut denne typen låne. Et omvendt pantelån er en type lån der huseiere som har betydelig egenkapital bygd opp i boligen deres kan bruke den verdien til å låne mot.
Det er seks forskjellige måter å motta omvendt pantelån, og den du velger vil påvirke hvor raskt og enkelt du kan bruke opp evnen til å låne mot hjemmet ditt.
- Fast rentebetaling med omvendt pantelån
- Omvendt pantelån av kreditt
- Term omvendt pantelån
- Det endrede begrepet omvendt pantelån
- Tenure omvendt pantelån
- Den endrede leietid omvendt pantelån
Alle seks betalingsplaner utgjør varierende risikonivå for låntakere. Her er en titt på de forskjellige omstendighetene du kan gå tom for omvendt pantelånsinntekt for tidlig - og hvordan du kan unngå det scenariet.
(For mer, se Komplett guide til omvendt pantelån og hvordan du velger en omvendt pantelånsbetalingsplan .)
#1. Fast rente
Bare en omvendt pantebetalingsplan, den enkle utbetalingen, har en fast rente. Å ta ut en fast sum med en fast rente er normalt en måte å låne på en lav risiko. I hovedsak vil du vite nøyaktig hvor mye du vil måtte betale tilbake. Men med et omvendt pantelån har denne lånestrukturen unike risikoer.
Huseiere tar ofte ut omvendt pantelån når egenkapitalen er deres eneste eiendel, og de har ingen andre alternativer for å få pengene de trenger. Imidlertid kan folk som tar opp disse lånene, men ikke planlegger riktig, forvalte en stor sum. Når de har brukt opp pengene, har de kanskje ingen andre monetære kilder å dra på. I en ideell verden ville obligatorisk omvendt pantelånsrådgivning avskrekke risikable låntakere fra å velge dette alternativet, men i den virkelige verden skjer det ikke alltid.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har identifisert det stadig mer populære engangsalternativet som potensielt risikabelt, spesielt for yngre låntakere med lengre levetid som ikke har andre pensjonsressurser. Disse pensjonistene i tidlig alder risikerer å bruke opp egenkapitalen tidlig i pensjonen.
Et omvendt pantelån gjør det mulig å bo i hjemmet hele livet selv etter at du har brukt opp inntektene. Imidlertid, uten penger igjen, vil låntager ikke bare ha problemer med å betale levekostnader, men kan havne i avskedigelse. Det skyldes at å fortsette å betale huseiers forsikring og eiendomsskatt - og å holde hjemmet i god stand - alle forhold for å kunne fortsette å ha et omvendt pantelån.
CFPB har funnet at lån med fast rente faktisk misligholder sine omvendte pantelån oftere enn lån med justerbar rente på grunn av ikke å oppfylle disse løpende utgiftene. Å ta ut et engangsbeløp gir også omvendte pantelåntakere større risiko for å bli svindlet, ettersom den store summen de har lånt er et attraktivt mål for tyver - eller grådige pårørende.
(For mer informasjon, se omvendte pantelånes fallgruver, pass på disse omvendte pantelånssvikene og 5 tegn på at et omvendt pantelån er en dårlig idé. )
# 2. Linje av kreditt
Sjansene dine for å gå tom for penger med en betalingsplan for kreditt - enten de brukes alene eller i kombinasjon med en termin eller en ansettelsesplan som beskrevet i de følgende avsnittene - avhenger av hvordan du bruker planen. I motsetning til en vanlig kredittlinje med egenkapital (HELOC), er en omvendt pantelån av kreditt ugjenkallelig. Begrepet ugjenkallelig betyr at det ikke kan kanselleres eller reduseres på grunn av endringer i økonomien eller hjemmeverdien.
Denne ugjenkallelige statusen betyr at du ikke står i fare for å miste tilgangen til pengene. I tillegg går den tilgjengelige kredittgrensen bare ned når du trekker på den, og du betaler bare rente- og pantesikringspremier på pengene du låner. Dessuten får du tilgang til flere midler over tid fordi en ubenyttet del vokser hvert år enten hjemmets verdi øker eller ikke. Den ubrukte delen av den omvendte kredittgrensen vokser med samme rente du betaler for pengene du har lånt.
Du kan vanligvis få tilgang til opptil 60% av din tilgjengelige hovedgrense det første året du har kredittgrensen. I det andre året og deretter kan du dra på de resterende 40% - pluss hva du ikke brukte det første året. Selvfølgelig, hvis du bruker opp hele din tilgjengelige kredittgrense tidlig, har du lite til ingenting igjen å bruke i fremtidige år med mindre du betaler tilbake noe eller alt av det du lånte, noe som vil øke hovedgrensen.
Ja, du kan betale på et omvendt pantelån for å redusere lånesaldoen i løpet av livet, og det er ingen forskuddsbetaling for å gjøre det. Långiveren din må bruke delvis tilbakebetaling først på renten du skylder, deretter på eventuelle låneavgifter og sist til din rektor.
# 3. Begrepet omvendt pantelån
Av de fem betalingsplanene med justerbar rente, setter løpetiden og endrede tidsplaner deg også i fare for å overleve det omvendte pantelånet. Terminbetalingsplaner gir like månedlige betalinger med en forhåndsbestemt stoppdato.
Med en terminbetalingsplan når du lånets hovedgrense - det maksimale du kan låne - på slutten av løpetiden. Etter dette tidspunktet vil du ikke kunne motta ytterligere inntekter fra det omvendte pantelånet. Imidlertid vil du kunne bo i hjemmet, med de forbeholdene som er nevnt tidligere - å betale løpende skatt og vedlikehold - i engangsdelen.
# 4. Modified Reverse Mortgage
Modifiserte terminplaner gir deg en fast månedlig betaling for et forhåndsbestemt antall måneder, pluss tilgang til en kredittgrense. Den månedlige utbetalingen vil være mindre enn hvis du velger en langsiktig plan, og kredittgrensen vil være mindre enn hvis du velger en rett linje med kredittplanen.
Med en endret terminplan vil du bare motta månedlige utbetalinger i en forhåndsbestemt periode, men kredittgrensen vil være tilgjengelig til du har brukt den ut. Du kan unngå å gå tom for penger med denne planen hvis du bruker kredittgrensen nøye. Du kan også gå tom for penger hvis du tidlig tømmer kredittgrensen.
Et sikrere valg er å først og fremst stole på terminutbetalingene til terminperioden avsluttes, la kredittgrensen øke, og først deretter stole på den kredittgrensen. Hvis du aldri bruker kredittlinjen, kan du ha nok egenkapital til å gi deg fremtidig fleksibilitet til å selge hjemmet ditt, betale ned lånet og flytte.
# 5. Tenure omvendt pantelån
Planene med minst mulig risiko for å gå tom for penger er ansettelsesperioden eller endret leieplan for betalingstid - så lenge låntager holder følge med huseiers forsikring, eiendomsskatt og reparasjoner av hjemmet. Unnlatelse av å gjøre noen av disse tingene betyr at lånet forfaller og skal betales.
Planer for leieperiode har en justerbar rente og gir like månedlige utbetalinger for livet, så lenge minst en låntaker fremdeles bor i hjemmet som deres primære bolig.
# 6. Endret tenure omvendt pantelån
Endret ansettelsesperiode gir både faste månedlige utbetalinger for hele livet og en kredittgrense. Det gir deg en mindre månedlig betaling enn om du valgte en rett ansettelsesplan, og kredittgrensen din vil være mindre enn om du valgte en rett linje med kredittrammen.
Igjen, hvis du aldri bruker kredittlinjen, vil du skylde mindre, så dette kombinasjonsalternativet er et godt valg hvis du ønsker garantert inntekt for livet med mindre risiko for å bruke opp all egenkapitalen og ikke har råd til å flytte .
Slik unngår du å gå ut med inntektene
Å vente så lenge du kan for å ta opp et omvendt pantelån, er en måte å begrense sjansene dine for å overføre utbyttet til. CFPB advarer om at yngre pensjonister med lengre levealder har større sjanse for å bruke opp all egenkapitalen med et omvendt pantelån. Dette er ikke et problem hvis de er i stand til å eldes på plass - bo i hjemmene sine for livet - men det er et problem hvis de vil eller trenger å flytte senere.
Etter å ha solgt huset og betalt det de skylder på det omvendte pantelånet, kan det være at pensjonister i tidlig alder ikke har nok penger igjen til å flytte eller å betale for løpende levekostnader og medisinske utgifter.
Fremtidige rentestigninger kan redusere hvor mye du kan låne selv om du er eldre. Jack M. Guttentag, professor i finans emeritus ved Wharton School ved University of Pennsylvania, studerte problemet. Han fant ut at en 62-åring som ventet til fylte 72 år for å få et omvendt pantelån, og som valgte linjen for kredittbetalingsplan, kunne øke kredittgrensen med 17% ved å vente de 10 årene hvis rentene forble den samme. Hvis rentene doblet seg, ville imidlertid den samme låntakeren fått tilgang til en 69% mindre linje. Dermed kan det faktisk være fornuftig å ta ut en omvendt pantelinje i kredittplanen så tidlig som mulig, og deretter la linjen være uberørt så lenge som mulig for å maksimere vekstpotensialet.
Endre gjeldende plan
Hvis du allerede har tatt opp et omvendt pantelån og tror du kan risikere å få utbytte, kan du snakke med långiveren om å endre betalingsplanen din. Så lenge du ikke har gått den faste renten, engangsrommet, kan du endre betalingsplanen din - forutsatt at du kan holde deg innenfor lånets hovedgrense. Det store spørsmålet er om du allerede har nådd eller er i nærheten av å nå hovedgrensen. Å endre betalingsplanen er mye enklere enn å refinansiere og krever bare administrasjonsgebyr på 20 dollar.
Det ikke-lånt ektefellens dilemma
Uansett hvilken betalingsplan du velger, hvis du har en yngre ektefelle som ikke låner, risikerer vedkommende å overleve det omvendte pantelånet hvis du dør først. Lover som ble trådt i kraft i 2015 beskytter kvalifiserte ektefeller som ikke låner fra å måtte flytte ut dersom deres lånt ektefelle forut fortrenger dem. Ektefeller som ikke låner, har imidlertid ikke lov til å motta tilleggsutbetalinger etter at låntaker dør. Denne regelen gjør det enkelt for overlevende, ikke-lånte ektefeller å effektivt leve ut omvendt pantelån.
Den gjenlevende ektefellen kan være i stand til å selge huset og betale ned det omvendte pantelånet. Avhengig av hvor mye huset er verdt og hvor høyt lånesaldo er, kan det imidlertid hende at salg ikke lar den gjenlevende ektefellen ha nok av et reiregg å leve av. Hvis den gjenlevende ektefellen har inntekt nok til å kvalifisere seg for et vanlig, fremtidig pantelån, kan det være mulig å refinansiere ut det omvendte pantelånet.
Hvis den omvendte pantesaldoen er høyere enn det hjemmet er verdt, er det beste alternativet for at den gjenlevende ektefellen fortsetter å bo i huset - å selge eller la utlåner utelukke vil forlate den overlevende uten sted å bo og ingen penger fra hjemmet .
(Se også Omvendt pantelån: Kan din enke (e) miste huset?)
Bunnlinjen
Til tross for hva noen omvendte pantelånsannonser får eldre til å tro, er det mange måter å overleve utbyttet av et omvendt pantelån. Før du eller en kjær tar opp denne typen lån, er det viktig å forstå omstendighetene under hvilke et omvendt pantelån ikke kan gi økonomisk sikkerhet for livet. Bruk den kunnskapen om du skal ta denne typen lån og hvilken plan som er mest fornuftig og gir best sikkerhet.
(Se også, Sammenligning av omvendt pantelån kontra pantelån, 5 toppalternativer til et omvendt pantelån, og regler for å få et FHA omvendt pantelån.)