Investere i luksuriøs eiendom

Luksuspriser på eiendommer er varme og fortsetter å stige. Det øverste luksuriøse eiendomssalget i New York var for hele 91.541.000 millioner dollar ifølge den siste rapporten fra Christies International Real Estate.

"Mange privatpersoner med høy nettoverdi kjøper boliger som en vanskelig eiendel, " sier Jay Belson, administrerende direktør i Jay Belson Luxury Real Estate, et fullservicefirma for luksuriøst eiendomsinvestering med base i Beverly Hills, California, og med rikdommen av verdens rikeste mennesker som vokser, er det potensielle markedet for luksuriøse eiendommer større enn noen gang. Hvis du vil komme inn på handlingen og ha råd til den bratte prislappen, er her flere alternativer for det.

Definere "luksuriøs eiendom"

Det er viktig å forstå hvilke funksjoner som kjennetegner en luksuriøs eiendom før du investerer fordi en høy prislapp alene ikke vil sette en eiendom i denne kategorien. ”Det må være unikt og eksklusivt, på en god måte på en ønskelig måte. Mennesker som er velstående vil betale en premie for noe som oppleves som overlegent, sier Randy Char, senior visepresident for driften ved One Queensridge Place, en luksuriøs høyhus som ligger bare noen minutter fra Las Vegas-stripen.

High-end kjøpere ønsker tilgang til luksuriøse aktiviteter som high-end shopping, servering og kunst, samt nærhet til andre luksuriøse hjem. En trofeeadresse, som Park Avenue i New York City, tilfører verdi. Det har heller ikke vondt å ha en historie. Mange luksuriøse kjøpere søker den naturlige skjønnheten ved en beliggenhet ved sjøen, eller i det minste utsikt over en elv, et hav eller en innsjø. Andre ønsker utsikt over landskapet eller fjellsiden.

High-end kjøpere ønsker mange av de samme funksjonene som alle kjøpere ønsker, men i større skala. De vil ha privatliv og sikkerhet, noen ganger til det punktet om tilbaketrukkethet. De vil ha skjønnhet innvendig og utvendig og har råd til tilpasset arkitektur, tilpasset design, over-the-top oppmerksomhet på detaljer og overdådige finish. De vil også ha fasiliteter på toppen av fasiliteter: et kokkekjøkken, luksuriøst basseng, ekspansiv master suite og utendørs boareal, for ikke å nevne hjemmeautomatisering, bevegelsesdetektorer, bilheiser og temperaturkontrollerte vinkjellere. De vil også ha plass. I Malibu, California, har for eksempel det gjennomsnittlige luksusboligen mer enn 4000 kvadratmeter (og en prislapp på 6 millioner dollar pluss).

Når du velger et luksuriøst hjem, er det ekstremt viktig å tenke på aspektene ved eiendommen som ikke kan endres, sier Mark Fitzpatrick, administrerende direktør i RUHM Destination Marketing, en destinasjonsmarkedsføringstjeneste for luksuriøse eiendommer over hele verden. “Du kan ikke endre solstien, havets beliggenhet eller det faktum at det er en flyvei for store fly over hodet. Stygge tapeter på badet er langt mindre viktig enn været, sier han.

Hvor mye trenger du?

I markeder der prisene generelt er lavere, kan du trenge så lite som en halv million for å eie et stykke luksuriøs eiendom. Men du trenger minst 1 million dollar for å kjøpe en luksuriøs eiendom i de fleste større byer, og inngangsprispunktet går opp der levekostnadene er høye. Det er 3 millioner dollar i San Francisco, fem millioner dollar i Los Angeles og New York og 7 millioner dollar i London, ifølge Christie's .

Luksuskjøpere betaler ofte kontanter, men et jumbo-pantelån er et annet alternativ. Hvis du finansierer kjøpet, trenger du en stor forskuddsbetaling, utmerket kreditt, bevis på inntekt og eiendeler og store kontantreserver.

Slik gjør du det: Dine alternativer for å investere i luksuriøs eiendom

Hvis du vil investere i luksuriøs eiendom, er det flere veier du kan ta.

Flip a Mansion

Å renovere eksisterende luksuriøse eiendommer og videreselge dem for fortjeneste er en utmerket investering, sier Belson fra Jay Belson Luxury Real Estate. "Det er raskere enn å bygge fra grunnen av, men er begrenset til egenskaper som har akkurat den rette kombinasjonen av arkitektur, tilstand og layout, " sier han og legger til at fixere er bedre. Ulempen er at "fordi de fleste av disse boligene kan bo i ved kjøp, vil du konkurrere med lokale kjøperbrukere som kan overgå deg, " sier han. Imidlertid er konkurransen blant investorer og svømmeføtter mye lavere i luksusmarkedet fordi det er færre som har råd til å finansiere avanserte prosjekter og som forstår hvordan de skal utføres på et høyt nivå, sier Belson.

Invester internasjonalt

Å investere i luksuriøs eiendom i utlandet kan ha fordeler du ikke finner hjemme. På Turks- og Caicosøyene, et lite britisk oversjøisk territorium som ligger øst for Cuba og nord for Haiti og Den Dominikanske republikk, er det ingen årlige eiendomsskatter og ingen kapitalgevinstskatter på overført eiendom. Eiendomseiendom er beskyttet av et tinglysing, og den amerikanske dollaren er den offisielle valutaen, så valutakurser er ikke en faktor for å fullføre kjøpet eller i eiendommens fremtidige verdi.

Disse øyene er et godt sted å investere fordi landprisene har økt jevnlig de siste ti årene og forventes å fortsette med det takket være raskt økende turisme og utvikling, sier Blair MacPherson, medeier og megler i RE / MAX Real Estate Groups Turks og Caicos. Og du kan tjene ekstra inntekter fra investeringen din ved å leie den ut mens du er borte og la et administrasjonsselskap håndtere detaljene, sier han.

Investering i utlandet kan også ha unike problemer. "Vi må huske at resten av verden ikke fungerer som vi gjør i USA, " sier RUHMs Fitzpatrick. "Du ønsker ikke å kjøpe en eiendom i et annet land bare for å finne ut at regjeringen kan ta den tilbake fra deg nedover veien." Bruk en internasjonal eiendomsadvokat og andre fagpersoner for å hjelpe deg med due diligence, sier han.

Kjøp en luksuriøs leilighet

Enten du kjøper en luksuriøs leilighet for deg selv eller for å leie ut, "å bruke penger på et hjem som ligger i en flott luksuriøs bygning med fasiliteter og transportmuligheter i nærheten, er veien å gå, " sier Lydia Sussek fra Corcoran, en fullservice eiendomsselskap på Manhattan. "Å kjøpe i et luksuriøst bygg med dårlige transportmuligheter er en dårlig investering, " sier hun.

Tjenestene og funksjonene bygningstilbudene kan også gjøre eller ødelegge investeringen din. “Har du ikke en dørvakt på heltid? Fint, men hva annet tilbyr ditt hjem? Utsikt, høye tak, terrasser, alle disse funksjonene hjelper deg med å skille hjemmet ditt fra andre småkakeleiligheter og kan føre til en høyere salgssats når det er på tide å flytte ut, sier Sussek.

Husk at når du kjøper luksuriøs eiendom, kjøper du en livsstil. Privat takdekke, svømmebassenger, fellesarealer med treningssentre og hushjelp eller hotellstil, skiller luksuriøs eiendom, sier hun. "Selv om det er andre nye hytter bygget rundt huset du kjøper, har denne typen eiendommer verdi, " sier Sussek.

Jumbo-pantelån til luksuriøs eiendom

Mens de fleste luksuriøse kjøpere av eiendommer velger å kjøpe eiendommer med kontanter, bruker noen jumbo-lån for å hage luksuriøse eiendommer. Jumbo-lån (også kalt jumbo-pantelån) er lån for beløp som er større enn grensen som Federal Housing Finance Agency (FHFA) setter. Vanligvis er dette beløpet i overkant hvis $ 424.100; Men i noen fylker — ofte er de hjem til dyrere eiendommer det beløpet større. Foreløpig er renten for en 30-årig fast jumbo-rente 4, 25% med en apr på 4, 27% ifølge usbank.com. Det tilsvarer gjennomsnittsrenten på et standard 30-årig fastlån. Fra januar 2017 er renten for et gjennomsnittlig 30-årig fastlån 4, 25% med en apr på 4, 32%.

Velg en high-end ferieutleieeiendom

"En luksuriøs ferieutleie kan gi et hav av fordeler, inkludert verdivurdering, skattefradrag, muligheter for nettverksnettverk, og viktigst av alt, personlig glede, " sier Fitzpatrick fra RUHM. Det er viktig å velge et sted med et typisk sterkt marked, for eksempel en skianleggsby, Hawaii eller en tropisk øy. “De er gode for sesonginntekter og klarer seg bra i gode finansmarkeder. Imidlertid kan de lide mer under en lavkonjunktur enn hjemmene i nærheten av større byer, sier han.

Luksuriøst boligmarked opplevde faktisk det sterkeste tilbakeslaget fra boligkrasjen i større byer, men feriestedene begynner å følge etter, heter det i en fersk rapport fra Christies International Real Estate.

I tillegg til å velge riktig by, bør investorer vurdere å kjøpe en eiendom som vil være attraktiv for ferierende familier, sier Fitzpatrick. "Det vil øke belegget og avkastningen din, " sier han.

Bruce Tobias, en 20-tiders toppproduserende eiendomsmegler med RE / MAX Sedona i Arizona, legger til at høyprofilerte turiststeddestinasjoner er et godt valg, og investorer bør se etter eiendommer med potensial for langsiktig gevinst.

Fullfør et tilpasset bygg

Å bygge et nytt hjem fra grunnen av gir de høyeste fortjenestemarginene, men har en lengre tidsramme, sier Belson, men et hjem der alt er nytt og har dagens mest ønskede stiler og fasiliteter er avgjørende for å få topp dollar. Han sier at selskapet for øyeblikket bygger et 25.000 kvadratmeter stort hjem i Bel Air, Calif. “Vi kjøpte eiendommen for $ 8, 7 millioner. Byggebudsjettet er 18 millioner dollar. Den anslåtte salgsprisen er $ 50 millioner. Det er vanskelig å toppe det som en investering, sier han.

Hvis du ikke bygger huset for deg selv, må du være forsiktig med hvordan du tilpasser det. Du ønsker å velge en layout, fasiliteter og finish som vil appellere til et bredt segment av luksusmarkedet for å maksimere sjansene dine for å selge raskt og for en topp dollar. Forsikre deg om at hjemmet er funksjonelt og innbydende og har sikkerhets- og personvernfunksjonene som high-end kjøpere ønsker. Men det er en fin linje mellom å skape den brede appellen og å skape det unike som luksuriøse kjøpere krever.

"Når noe ikke er kommodisert, og det er ønskelig, og det er etterspørsel, er det når du ser prisene virkelig hoppe, " sier en Queensridge Place Char. “Hvis du ser på en flaske '82 Lafitte Rothschild, vokser prisstigningen eksponentielt over en årgang som er mindre overlegen på grunn av tilbud og etterspørsel. Det er det samme med luksuriøs eiendom. Jo mer eksklusivt og vanskeligere å finne, desto mer verdig investeringer blir boligen. ”

Bunnlinjen

Å investere i luksuriøs eiendom kan være mer spennende enn å investere i verdipapirer takket være det håndgripelige aspektet, og det er mange måter å gjøre det på, fra å bygge et tilpasset hjem til å snu et herskapshus til å kjøpe en fritidseiendom. Du kan glede deg over luksushjemmet ditt som innbygger, som reisende eller som utleier eller bygge luksusboliger som andre kan glede seg over. Før du kjøper, må du forsikre deg om at du forstår funksjonene som skaper varig verdi i denne aktivaklassen for å få best mulig avkastning på investeringen.