Er det å refinansiere pantelånet mitt en god idé?

Avgjørelsen om å refinansiere hjemmet ditt avhenger av mange faktorer, inkludert hvor lang tid du planlegger å bo der, gjeldende renter og hvor lang tid det vil ta å få tilbake stengekostnadene. I noen tilfeller er refinansiering en klok beslutning. Hos andre er det kanskje ikke verdt det økonomisk.

Fordi du allerede eier eiendommen, vil det sannsynligvis være enklere å refinansiere enn å få et førstegangslån som førstegangskjøper. I tillegg, hvis du har eid eiendommen eller huset ditt i lang tid og har bygget opp betydelig egenkapital, vil det gjøre refinansiering enklere. Men hvis det er grunnen til en refi å tappe på egenkapitalen eller konsolidere gjeld, må du huske at det kan øke antall år du vil skylde på pantelånet - ikke det smarteste av økonomiske trekk.

Hjemmevurderingen: nøkkel til en vellykket refinansiering

Vurder å stenge kostnader

Den typiske tommelfingerregelen er at hvis du kan redusere gjeldende rente med 1% eller mer, kan det være fornuftig å refinansiere på grunn av pengene du sparer. Ved å refinansiere til lavere rente kan du også bygge egenkapital i hjemmet ditt raskere.

Hvis rentene har falt lavt nok, kan det være mulig å refinansiere for å forkorte lånetiden - si fra et 30-årig til et 15-årig fastlån - uten å endre den månedlige utbetalingen med mye.

Tilsvarende kan fallende renter være en grunn til å konvertere fra en fast rente til et justerbart rentepant (ARM), da periodiske justeringer på en ARM betyr lavere renter og mindre månedlige utbetalinger. Med stigende boliglånsrenter gir denne strategien mindre økonomisk mening. Faktisk kan periodiske ARM-justeringer som øker renten på pantelånet ditt gjøre konvertering til et fast rentelån et lurt valg.

Imidlertid er det kostnader involvert i alle disse scenariene. Utgiftene dine må dekke gebyrer som tittelforsikring, advokatsalær, en taksering, skatter og overføringsgebyr. Disse refinansieringskostnadene, som kan være 3 til 6% av lånets hovedstol, er nesten like høye som kostnadene for et innledende pantelån, og det kan ta flere år å få tilbake.

Hvis du prøver å redusere månedlige utbetalinger, må du passe på å refinansiere "ingen lukkekostnad" fra långivere. Selv om det ikke kan være noen lukkekostnader, vil en bank sannsynligvis få tilbake disse avgiftene ved å gi deg en høyere rente, som vil beseire målet ditt.

Viktige takeaways

• Det kan være lurt å refinansiere hvis du kan senke renten med 1% eller mer.
• Forsikre deg om at du planlegger å være i hjemmet lenge nok til å hente inn kostnadene ved refinansiering.
• Å kvitte seg med privat boliglånsforsikring, eller PMI, er en god grunn til å få et nytt pantelån.

Tenk på hvor lenge du planlegger å være i hjemmet ditt

Når du bestemmer deg for å refinansiere eller ikke, vil du beregne hva den månedlige besparelsen blir når refinansieringen er fullført.

La oss for eksempel si at du har et 30-årig pantelån til $ 200 000. Når du først tok på deg lånet, ble renten satt til 6, 5% og den månedlige betalingen var $ 1.257. Hvis rentene faller til 5, 5% fast, kan dette redusere den månedlige utbetalingen til 1130 dollar - en besparelse på $ 127 per måned, eller $ 1, 524 årlig.

Långiveren kan beregne de totale sluttkostnadene for refinansiering hvis du bestemmer deg for å fortsette. Hvis kostnadene utgjør cirka 2300 dollar, kan du dele dette tallet på sparepengene dine for å bestemme break-even-poenget ditt - i dette tilfellet 1, 5 år i hjemmet (2300 dollar delt på $ 1, 524 = 1, 5 år). Hvis du planlegger å være i hjemmet i to år eller lenger, vil refinansiering være fornuftig.

Hvis egenkapitalen i hjemmet ditt er mindre enn 20%, kan det hende du må betale PMI, noe som kan redusere besparelsen du kan få fra en refi.

Vurder PMI

I perioder hvor hjemmeverdiene synker, blir mange hjem vurdert for mye mindre enn de har blitt vurdert historisk. Hvis dette er tilfelle når du vurderer å refinansiere, kan beløpet hjemmet ditt verdsettes bety at du mangler tilstrekkelig egenkapital til å tilfredsstille en 20% forskuddsbetaling på det nye pantelånet.

For å refinansiere, vil du bli bedt om å gi et større kontantinnskudd enn forventet, eller det kan hende du må innføre privat pantforsikring (PMI), som til slutt vil øke den månedlige betalingen. Det kan bety at selv med et fall i renten, kan det hende at din reelle sparing ikke utgjør så mye.

Omvendt vil en refinansiering som vil fjerne PMI-en din spare deg penger og kan være verdt å gjøre av den grunn alene. Hvis huset ditt har mer enn 20% egenkapital, trenger du ikke å betale PMI, med mindre du har et FHA-pantelån eller anses som en høyrisikolåner. Hvis du for øyeblikket betaler PMI, har minst 20% egenkapital, og din nåværende långiver vil ikke fjerne den, bør du refinansiere.