Få et pantelån for ikke-amerikanske statsborgere

For mange utenlandsfødte individer som bor i USA, er det å eie et hjem en av hjørnesteinene i den amerikanske drømmen. Men det er en oppfatning blant noen ikke-amerikanske statsborgere at det ikke er noen måte de kan få et pantelån, og dermed skape en enorm barriere for dette målet. Faktisk anslår National Association of Realtors at 60% av boligene som ble kjøpt av internasjonale kjøpere, var kontanttransaksjoner, i motsetning til bare en tredel av det innenlandske salget.

Å kjøpe et hjem kan helt sikkert by på visse utfordringer hvis du ikke er statsborger. Men realiteten er at mange långivere er villige til å gi kreditt til ikke-statsborgere - noen ganger uten kreditthistorie i USA. Ikke-borgere kan til og med kvalifisere seg til statsforsikrede pantelån, som har fordelen av å kreve lave forskuddsbetalinger.

Viktige takeaways

• Å eie et hjem i USA er absolutt oppnåelig for ikke-amerikanske statsborgere, men det kommer med litt ekstra arbeid.
• Å få et pantelån kan være den vanskeligste delen for en utlending, og vil i noen grad avhenge av deres oppholdsstatus.
• Ha dokumentasjonen tilgjengelig, og prøv å etablere forhold til banker som har en amerikansk tilstedeværelse for å bygge opp en amerikansk kredittrapport.

Hjemmeierskap og status for bosted

Et poeng å huske på er at kravene for å få et boliglån i stor grad avhenger av statusen for bosted. De fleste låntakere faller innenfor en av følgende grupper:

• Faste beboere med grønt kort (skjema I-551)
• Ikke-fastboende med gyldig arbeidsvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 og G1-G4)
• "Utenlandske statsborgere, " hvis primære bolig ikke er i USA

Generelt er det mye lettere å få et lån hvis du faller inn i en av de to første kategoriene. Det er fordi pantegigantene Fannie Mae og Freddie Mac - som kjøper flertallet av boliglån i annenhåndsmarkedet - har stort sett de samme retningslinjene for innehavere av green card og arbeidsvisum som noen andre. Den viktigste advarsel er at utlåner må verifisere lovlig opphold i søkeren.

Utenlandske statsborgere er imidlertid ikke i samsvar med Fannie- eller Freddie-standardene, så långivere må beholde disse lånene på sine egne bøker. Fordi banken påtar seg mer risiko på denne måten, er det mer sannsynlig at det krever en betydelig forskuddsbetaling.

Husk at Federal Housing Administration, som har relativt lave krav til kredittscore og insisterer på bare 3, 5% ned, er et annet alternativ for ikke-amerikanske statsborgere. Den tilbyr de samme lånevilkårene som for andre kjøpere, forutsatt at låntakeren viser bevis på permanent opphold i USA

Hvis du er en ikke-fastboende som søker et FHA-pant, må du bruke hjemmet som primærbolig og oppgi et gyldig personnummer og ansettelsesgodkjenningsdokument. Dette betyr at byrået ikke utvider pantelån til ikke-beboere som bare planlegger å bruke boligen av og til.

Dokumentasjonshinder

Hovedhindringen for å få noe pantelån er å bevise for långiveren at du passer til risikoprofilen. Det betyr å gi din sysselsetting historie, kreditt historie og bevis på inntekt. For amerikanske statsborgere er dette en relativt enkel prosess, fordi de fleste har en kredittløype i USA og en etterslep av W-2-skjemaer og selvangivelser som viser inntekten gjennom årene.

Men ting blir litt vanskeligere for noen som ikke har vært i landet så lenge eller ikke bor i USA mesteparten av tiden. Hvordan beviser du for eksempel kredittverdigheten din hvis du ikke har en kredittrapport fra de tre store byråene: Equifax, TransUnion og Experian?

Du har en klar fordel hvis du har et eksisterende forhold til en internasjonal bank med filialer i USA. Det vil ha en oversikt over økonomien din allerede, så det kan være mer villig til å satse på deg, selv uten en amerikansk kredittrapport. Heldigvis er boliglånsbransjen dominert av store, globale banker, så det er en god sjanse for at du har hatt kontoer hos en av dem tidligere.

Noen långivere kan også være villige til å bestille internasjonale kredittrapporter som en erstatning for de tre store amerikanske byråene. Imidlertid kan dette være en kostbar prosess, og en som vanligvis bare er tilgjengelig for innbyggere i Canada, Storbritannia og Irland.

Hvis du ikke har en kreditthistorie i USA, har du en annen grunn til å gi FHA-lån noen tanker. FHA krever ikke en kredittrapport og aksepterer ikke-amerikanske selvangivelser som bevis på ansettelse.

Långivere å vurdere

Noen långivere vil få låntakere til å gå gjennom flere bånd enn andre for å få et lån, slik at du kan eliminere mye hodepine ved å identifisere lån som ofte jobber med ikke-amerikanske statsborgere. Hvis du har gjort forretninger med en internasjonal bank som opererer her, er det sannsynligvis stedet å starte.

Kredittforeninger er et annet alternativ. Disse ideelle tjenesteleverandørene tilbyr en tendens til å tilby ekstremt konkurransedyktige priser, og avhengig av hvor de befinner seg, kan de ha spesielle utlånsprogrammer for green card og visuminnehavere.

Bunnlinjen

Mange banker og kredittforetak tilbyr konvensjonelle og FHA-lån til ikke-amerikanske statsborgere, forutsatt at de kan bekrefte deres bostedsstatus, arbeidshistorie og økonomiske resultater. Långivere som jobber med denne befolkningen, har en tendens til å være mer fleksible med den dokumentasjonen du trenger. For mer informasjon om hvordan lån i USA fungerer, se Investopedias veiledning om boliglån .