En rask guide til å hjelpe ditt voksne barn med å kjøpe et hjem

I dagens marked kan førstegangskjøpere, spesielt årtusener, finne seg i et sammensatt nett av studentgjeld, stigende boligpriser og strenge boliglånskrav. Som et resultat har hjemmekjøpshjelp fra foreldre økt de siste årene, ifølge National Association of REALTORS®.

Å ha midler til å hjelpe voksne barn med å kjøpe et hus eller leilighet er en velsignelse og en luksus. Men før du logger deg på den stiplede linjen, bør du vurdere om og hvordan du best gjør det.

Opprett en kontrakt med forventninger og betingelser, og la en advokat eller annen fast eiendomsprofesjonell gjennomgå den for alle detaljer som kan være tvetydige eller oversett.

Vanlige måter å hjelpe barna dine på

Det er mange måter å hjelpe et barn med å kjøpe en bosted, annet enn å bare kjøpe huset direkte i ditt navn og leie eller gi det til barnet ditt. Eiendom er en investeringsmulighet, og fra kyst til kyst kan du finne tusenårsboer som bor i leiligheter som lovlig er foreldrenes papir-pied-à-terres. Men det er andre vanlige scenarier for å hjelpe barna med å kjøpe et hjem. Disse inkluderer:

• Tilbyder forskuddsbetaling for barnets hjem.
• Å eie huset med barnet ditt (dele egenkapitalen i hvilken prosentandel du velger; når huset selges, får du pengene tilbake).
• Å kjøpe en eiendom med flere enheter (eller et sted som er stort nok for romkamerater) og leie de andre enhetene for å utligne kostnadene.
• Finansier ditt boligkjøp og gjør det offisielt ved å gjøre det som et hvilket som helst annet pantelån (en pantelåner kan hjelpe, strukturere lånet og dets betalingsbetingelser, og til og med generere månedlige kontoer og skatteskjemaer).

Hvor mye kontanter kan jeg gi uten å få et skattetreff?

Av skattemessige årsaker velger foreldre ofte å gi avkom med pengene de trenger, i stedet for å betale kostnadene direkte. For eksempel er eksklusjon av skatteplikt for 2019 $ 15 000 per mottaker, per gifter, per år.

For øyeblikket kan du og ektefellen din gi opp til $ 60.000 ($ 15.000 x 2 givende foreldre x 2 mottakere) til ditt barn og hans / hennes ektefelle, for eksempel⁠⁠ — nok for en anstendig utbetaling i mange amerikanske byer.

Viktige takeaways

• Det er mange måter å hjelpe barnet ditt med å kjøpe sitt første hjem, men vurder alle fakta og potensielle fallgruver før du gjør det.
• Tilby å finansiere en butikk med kontantreserver på en sparekonto i ditt barns navn. En sunn bankkonto appellerer til pantelångivere.
• Eksperter advarer mot å raidere pensjonsmidlene dine eller gå inn i gjeld for å betale for ditt barns hjem.
• Vurder å gjøre barnet ditt til en autorisert bruker på kredittkortene dine (forutsatt at du har god til utmerket kreditt) for å styrke deres kreditt.

Du kan følge den første gaven med en annen gave på $ 60 000 ($ 15 000 x 2 givende foreldre x 2 mottakere) i januar 1, 2020 (forutsatt at skattemyndighetene ikke endrer beløpet). Totalt $ 120.000 vil ikke telle som inntekt eller være underlagt føderal inntektsskatt på selvangivelsen for barnet ditt.

Husk at "hvis foreldrene gir pengene i gave ... må pengene innhentes og spores, sammen med et gavebrev, " sier Linda Robinson, en eiendomsmegler og låneansvarlig hos Cabrillo Mortgage i San Diego. For å ivareta transaksjonen, bruk en kredittprofesjonell som har erfaring med dette, sier Robinson.

Før du signerer et pantelån eller et lån: poeng du må vurdere

Noen långivere krever at alle parter med tittelen skal være på pantekontrakten. Dette betyr at selv om hensikten er at barnet skal håndtere de månedlige pantebetalingene, er foreldrene også økonomisk ansvarlige for gjelden.

Hvis foreldre ikke er på pantelånet, kan de ikke dra fordel av skattetrekket på pantelånet. Selv et rentefritt lån fra foreldre til barn kan pådra seg skatteplikt for foreldrene. Skattemyndighetene antar at du tjener renter selv om du ikke gjør det, og det er skattepliktig inntekt. Foreldrelån øker barnets gjeldsbelastning og kan skade barnets sjanse for å kvalifisere seg for ytterligere finansiering i egen regi. På den positive siden tillater et riktig registrert lån barnet å maksimere fradrag på skattetid.

Selv om foreldrene gir en forskuddsbetaling, vil barnet fortsatt måtte kvalifisere seg for pantelånet, og det inkluderer å ha kontante reserver til rådighet, en jevn jobb og stabil inntekt. Når det er sagt, kan boliglånsgivere typisk gjøre at forskuddsbetalingen på et primær hjem helt eller delvis består av gavemidler så lenge andre krav er oppfylt. Freddie Mac's Home Possible Advantage-pantelån, for eksempel, gjør at hele 3% forskuddsbetaling kan komme fra gaver eller andre fond.

Potensiell skattebesparelse for foreldre

En forelder som kjøper et hjem og lar barnet bo der, kan kanskje ta betydelige skattefradrag. Eiendomsskatter, pantelenter, reparasjoner, vedlikehold og strukturelle forbedringer er generelt fradragsberettiget i et andre hjem. Imidlertid, mens en utleier kan trekke opp til $ 25 000 i tap hvert år, møter foreldre forskjellige regler når de leier til familiemedlemmer. Hvis barnet ikke betaler husleie, regnes det som personlig bruk av eiendommen, og leierelaterte fradrag er ikke tillatt.

Imidlertid, hvis barnet har romkamerater som betaler husleie, kan forelderen imidlertid kunne ta de leirelaterte fradragene samtidig som barnet lar det leiefritt.

Legg merke til at pantetrekket bare kan tas av en person som betaler pantelånet og eier (eller delvis eier) boligen. Hvis foreldrene har eiendomsbetegnelsen, men barnet betaler pantelånet hver måned, kan ingen ta rentetrekket. Hvis barnet eier en prosentandel av hjemmet, kan han eller hun trekke den andelen av interessen.

Å bygge egenkapital og langsiktig investering

Pantebetalinger kan være mer økonomisk fornuftig enn å gi barn en månedlig bostøtte eller betale deres månedlige husleie. Å betale ned et pantelån bygger egenkapital i hjemmet, og hjemmene blir til eiendeler — vanligvis å verdsette eiendeler, hvis de opprettholdes ordentlig. Bare husk at boligfelt er best å betrakte som en langsiktig investering. Som hovedregel må de fleste kjøpere ha et hjem i tre til fem år for bare å være jevn.

Foreldre velger å lage et lavt rentelån til barnet, og blir i realiteten hans eller hennes pantelåner, de vil glede seg over litt inntekt fra de månedlige utbetalingene. Selv et lavrentelån kan slå avkastningen til noen konservative investeringer.

De høye kostnadene ved andre hjem og medtegning av pantelån

Hus kjøpt av foreldre som andre hjem eller som investeringer krever ofte større forskuddsbetalinger, siden de ikke kvalifiserer for sjenerøse, rettede mot førstegangslån som pantelån som Federal Housing Administration (FHA) -lån. "Forskjellen mellom et primært boliglån og et boliglån er betydelig, " bemerker Robinson. "Du må legge ned minst 20% til 30% på investeringseiendom, og [renten] er også litt høyere. Hvis barna i det hele tatt er kredittverdige, kan det hende at foreldrene har det bedre å være kosignere og gavegaver enn å være de som er på lånet. "

Hvis en forelder koster seg for et pantelån, og barnet faller etter på utbetalinger, blir foreldrenes kredittrating skadet like mye som barnets. Videre er forelderen ansvarlig for gjelden som koster (og derav som medlåner). En forelder som koser seg for - eller gir penger til - et gift barn som deretter skilles, kan bli viklet inn i en rotete deling av eiendeler, og kan miste deler av eller hele investeringen til eks-ektefellen.

Navigere i følelsesmessige kostnader

Økonomisk forviklinger i familier kan forårsake stress og konflikt. Søsken utenfor sentralen kan føle seg sjalu eller harme. Gavegivere kan bli frustrerte over det de oppfatter som misbruk av gaven, men maktesløse til å gjøre noe med hvordan gaven brukes.

Gavemottakere kan føle seg frustrerte over strengene som er knyttet til en gave i form av forventninger og regler. Noen foreldre vil ikke håndheve konsekvenser når barnet ikke klarer å holde avslutningen på avtalen. Økonomiske ordninger mellom familiemedlemmer kan ofte føre til rotete misforståelser og være vanskelige å håndheve.

Bunnlinjen

Fordelene med å kjøpe et hjem til et barn - eller gi økonomisk hjelp til å skaffe det - er mange. Det kan gi barnet skattefordelene ved huseier og hjelpe ham eller henne med å bygge en god kreditthistorie.

Kjøpet kan også være en fordel hvis foreldreformuen er betydelig nok til å utløse eiendomsskatt eller arveavgift; å redusere boet nå kan redusere skattetrykket i fremtiden. Eiendommen er også en investering som til slutt kan hjelpe foreldrene til å bli jevn, eller gjøre en fortjeneste, med at utgiftene underveis er skattefradrag.

Foreldre bør aldri kjøpe et barn et hus hvis det betyr at det går ut over muligheten til å betale sine egne regninger, oppfylle sine egne pantebetalinger eller opprettholde sin levestandard i pensjon. Det er generelt en dårlig idé å låne mot pensjonskasser eller en primær bolig, eller å desimere kontoer fullstendig. Og følelsesmessige konsekvenser er vanskeligere å måle enn økonomiske.

Uansett hvordan du bestemmer deg for å tilnærme deg den - gave, lån, sameie - skriv det skriftlig, dvs. en juridisk kontrakt. Dette kan være en kjærlighetshandling, men det må betraktes som en forretningsordning mellom deg og ditt avkom. Tross alt vet du hvor de bor.