Eiendom
Eiendom er eiendommer som består av land og bygninger på den, så vel som naturressursene i landet inkludert uskjølet flora og fauna, oppdrettsvekster og husdyr, vann og eventuelle ekstra mineralforekomster.
01:34Eiendom
Forstå eiendommer
Eiendom er en materiell eiendel og en type eiendom. Eksempler på eiendommer inkluderer land, bygninger og andre forbedringer, pluss rettighetene til bruk og glede av det landet og alle dets forbedringer. Leietakere og leietakere kan ha rett til å bebo jord eller bygninger som regnes som en del av deres eiendom, men disse rettighetene i seg selv regnes ikke strengt tatt som eiendommer.
Eiendom er ikke den samme tingen og bør ikke forveksles med personlig eiendom. Personlige eiendommer inkluderer immaterielle eiendeler som investeringer, sammen med materielle eiendeler som møbler og inventar som oppvaskmaskin. Også leietakere kan kreve deler av et hjem som personlig eiendom, forutsatt at du kjøpte og installerte eiendommen med utleiers tillatelse.
Viktige takeaways
- Eiendommer er eiendommer - det vil si håndgripelige - eiendommer som består av land så vel som alt som ligger der, inkludert bygninger, flora og fauna og naturressurser.
- Eiendom har tre grunnleggende kategorier: bolig, kommersiell og industriell.
- Når det gjelder investering, er boligfelt billigere og mer gjennomførbare for enkeltpersoner, mens næringseiendommer er mer verdifulle og mer stabile.
- Som investering tilbyr eiendommer inntekter og kapitalvurdering.
- Du kan investere i eiendommer direkte - kjøpe tomter eller eiendommer - eller indirekte gjennom å kjøpe aksjer i børsnoterte eiendomsinvesteringer (REIT) eller pantelån-sikrede verdipapirer (MBS).
Typer eiendommer
Selv om media ofte refererer til "eiendomsmarkedet", kan eksempler på eiendommer grupperes i tre brede kategorier basert på bruken.
- Boligeiendommer inkluderer ubebygde tomter, hus, borettslag og rekkehus. Strukturene kan være eneboliger eller flerfamilieboliger og kan være eierboliger eller utleieboliger.
- Kommersiell eiendom inkluderer ikke-boligstrukturer som kontorbygg, lager og detaljbygg. Disse bygningene kan være frittstående eller i kjøpesentre.
- Industriell eiendom inkluderer fabrikker, forretningsparker, gruver og gårder. Disse egenskapene er vanligvis større i størrelse, og stedene kan omfatte tilgang til transportknutepunkter som jernbanelinjer og havner.
Fordelene med boligeiendom og huseier
Huseier, også kjent som eier-belegg, er den vanligste typen investering i eiendommer i USA. I følge National Multifamily Housing Council (NMHC) eier omtrent to tredeler av beboerne hjemmet sitt. Ofte har disse eierne finansiert kjøpet ved å ta et pantelån, der eiendommen fungerer som sikkerhet for gjelden.
I 2019-utgaven av sin årlige analyse av hjemmeverdiene estimerte eiendomsnettstedet Zillow den totale verdien av alle amerikanske hjem i 2018 på $ 33, 3 billioner, 71% høyere enn landets bruttonasjonalprodukt (BNP) på 19, 4 billioner dollar den gangen.
Personer som handler boliglån for å hjelpe dem med å realisere drømmen om eiendomsbesittelse står overfor en rekke alternativer. Lån kan belaste enten fast rente eller variabel rente. Fastlån med fast rente har generelt høyere rente enn pantelån med variabel rente, noe som kan gjøre dem dyrere på kort sikt. Lån med fast rente koster mer på kort sikt fordi de er beskyttet mot fremtidige renteøkninger.
Bankene publiserer amortiseringsplaner som viser hvor mye av en låntagers månedlige utbetalinger går til å betale ned renter kontra hvor mye som går til å betale ned hovedstolen på lånet. Ballonglån er pantelån som ikke amortiserer - reduseres til null - over tid. I stedet betaler låntaker renter for en bestemt periode, for eksempel fem år, og må deretter betale resten av lånet i en ballongbetaling på slutten av løpetiden.
Pantelån kan også medføres høye kostnader som inkluderer transaksjonsgebyrer og skatter. Disse ekstrautgiftene rulles ofte inn i lånet. Når potensielle huseiere har bevist at de er kvalifiserte og sikret et pantelån fra en bank eller annen utlåner, må de fullføre ytterligere trinn for å sikre at eiendommen er lovlig til salgs og i god stand.
Fordelene med kommersiell eiendom
Kommersiell eiendom brukes til handel og inkluderer alt fra stripsentre og frittstående restauranter til kontorbygg og skyskrapere. Det skiller seg ofte fra industriell eiendom, som er praktisk plass brukt i produksjonen av produkter.
Å kjøpe eller lease fast eiendom til kommersielle formål er veldig forskjellig fra å kjøpe et hjem eller til og med kjøpe bolig. Kommersielle leieavtaler er generelt lengre enn boligleiekontrakter. Avkastning av kommersiell eiendom er basert på lønnsomheten per kvadratmeter, i motsetning til strukturer som er ment å være private boliger.
Videre kan långivere kreve en større forskuddsbetaling på et pantelån for næringseiendommer enn hva som kreves for en bolig.
Investere i eiendom
Man kan investere i eiendom direkte ved å kjøpe faktiske eiendommer eller pakker med land; eller indirekte, ved å kjøpe aksjer i børsnoterte eiendomsinvesteringer (REIT) eller pantesikkerte verdipapirer (MBS). Å investere direkte i eiendom resulterer i overskudd - eller tap - gjennom to veier, som ikke har endret seg i århundrer: Inntekter fra husleie eller leieavtaler og styrking av eiendommens verdi
I motsetning til andre investeringer påvirkes eiendommer dramatisk av omgivelsene og det umiddelbare geografiske området. Derav den velkjente eiendomsmaksimmen "beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet." Bortsett fra en alvorlig nasjonal lavkonjunktur eller depresjon, påvirkes spesielt verdiene til fast eiendom primært av lokale faktorer. Slike faktorer inkluderer områdets sysselsettingsgrad, lokal økonomi, kriminalitetsrater, transportfasiliteter, kvalitet på skolene, kommunale tjenester og eiendomsskatter.
Pros
Tilbyr jevn inntekt
Tilbyr kapitalvurdering
Diversifiserer porteføljen
Kan kjøpes med gearing
Ulemper
Er vanligvis illikvid
Påvirket av svært lokale faktorer
Krever stort startkapitalutlegg
Kan kreve aktiv ledelse, kompetanse
Det er viktige forskjeller i bolig- og kommersielle eiendomsinvesteringer. På den ene siden er boligfelt som regel rimeligere og mindre enn næringseiendommer, og derfor er det rimeligere for den lille investoren.
På den annen side er næringseiendommer ofte mer verdifulle per kvadratfot, og leiekontraktene er lengre, noe som teoretisk sikrer en mer forutsigbar inntektsstrøm. Med større inntekter kommer større ansvar. Kommersiell leie av fast eiendom er tyngre regulert enn boligeiendommer, og disse forskriftene kan ikke bare være forskjellige fra land til land og stat etter stat, men også etter fylke og by. Selv innenfor byer legger reguleringsbestemmelsene et lag med uønsket kompleksitet til kommersielle eiendomsinvesteringer.
Det er også økt risiko for leietakeromsetning i kommersielle leiekontrakter. Hvis leietakers forretningsmodell er dårlig, produktet deres er lite attraktivt, eller de er dårlige ledere, kan de erklære konkurs. Bedriftssvikt kan brått stoppe dyre eiendommer fra å generere inntekter.
Dessuten, akkurat som eiendom kan sette pris på, kan den også avskrives. En gang hete butikksteder har blitt kjent for å forfalle til råtne kjøpesentre og døde kjøpesentre.
Verdsettelse
Vurdering oppnås på forskjellige måter, men økningen i en eiendoms verdi blir ikke realisert før eieren selger eiendommen. En annen måte å realisere fortjeneste på ville være å refinansiere pantelånet. Rått og ubebygd land, som territoriet rett utenfor byens grenser, gir det største potensialet for bygging, forbedring og profitt. Vurdering kan også komme av å oppdage verdifulle materialer eller naturressurser på en tomt, som slående olje. Også en økning i markedsverdiene for området rundt landet du eier.
Når et nabolag vokser og utvikler seg, har eiendomsverdiene en tendens til å klatre. Gentrifiseringen av urbane nabolag i noen amerikanske byer i løpet av de siste tiårene har ofte resultert i en dramatisk økning i eiendomsprisene. Knapphet kan også spille en rolle i verdien av eiendommer. Hvis mye er det siste av sin størrelse eller slag i et prestisjefylt område - eller et hvor slike partier sjelden blir tilgjengelig - øker det salgbarheten.
Inntekt
Inntekter fra eiendommer kommer i mange former. Den største generatoren er leien som er betalt på land som allerede er utviklet til bolig- eller næringseiendommer. Imidlertid vil selskaper også betale royalty for naturressursfunn på råmark. Det kan også hende at de betaler for å bygge strukturer på den, som celletårn eller rørledninger.
Inntekter kan også komme fra indirekte eiendomsinvesteringer. I en REIT selger eieren av flere eiendommer aksjer til investorer og overfører leieinntekter i form av utdelinger. Tilsvarende, i en MBS, blir renter og hovedstøtte fra en pant av pantelån samlet og gitt gjennom til investorer.
Både REITs og MBS investeringsprodukter handler som aksjer, med eiendommer som underliggende sikkerhet. Så kan de tilby kapitalvurdering er aksjene gevinst i markedsverdi.
Real World-eksempler på eiendomsinvesteringer
Pantesikrede verdipapirer fikk mye dårlig press fra rollen de spilte i pantesmeltet som utløste en global finanskrise i 2007. Imidlertid eksisterer de fortsatt og handles. Den mest tilgjengelige måten for den gjennomsnittlige investoren å kjøpe seg inn i disse produktene er via børshandlede fond (ETF). Som alle investeringer har disse produktene en viss risiko. Imidlertid kan de også tilby porteføljediversifisering. Investorer må undersøke eierandeler for å sikre at midlene spesialiserer seg i investeringsklasse MBS, ikke subprime-varianten som regnet med i krisen.
Fra april 2019 inkluderer de beste resultatene av denne typen:
- Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), som sporer Bloomberg Barclays US Mortgage-Backed Securities Float justert indeks, som består av føderalt byråstøttet MBS som har minimum bassenger på $ 250 millioner og minimum løpetid på ett år. Priset rundt 53 dollar per aksje har fondet et utbytte på 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), som fokuserer på både fast rente og justerbar rente, og følger Bloomberg Barclays amerikanske MBS-indeks. Innehavene inkluderer obligasjoner utstedt eller garantert av statlige sponsede virksomheter som Fannie Mae og Freddie Mac, så de er AAA-rangerte. Handler rundt 108 dollar per aksje og gir et avkastning på 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), som også bruker Barclays US MBS-indeks som målestokk, men tar en mer aggressiv tilnærming for å øke avkastningen. Pris til 26 dollar per aksje, og gir et avkastning på 3, 15%.