Husleie: Hvordan prosessen fungerer

Hvis du er som de fleste boligkjøpere, trenger du et pantelån for å finansiere kjøpet av et nytt hus. For å kvalifisere deg, må du ha en god kredittscore og kontanter for en forskuddsbetaling. Uten disse kan det hende at den tradisjonelle ruten til huseier ikke er et alternativ.

Det er imidlertid et alternativ: en leie-til-egen avtale, der du leier et hjem i en viss tid, med mulighet til å kjøpe det før leiekontrakten utløper. Leie-til-egen-avtaler består av to deler: en standard leieavtale og en opsjon på å kjøpe. Her er en oversikt over hva du skal se etter og hvordan leie-til-egen-prosessen fungerer. Det er mer komplisert enn å leie, og du må ta ekstra forholdsregler for å beskytte interessene dine. Hvis du gjør det, vil du hjelpe deg med å finne ut om avtalen er et godt valg hvis du ønsker å kjøpe et hjem.

Viktige takeaways

• En leie-til-egen-avtale er en avtale der du forplikter deg til å leie en eiendom i en bestemt periode, med muligheten til å kjøpe den før leiekontrakten går ut.
• Leie-til-egenavtaler inkluderer en standard leieavtale og også en opsjon til å kjøpe eiendommen på et senere tidspunkt.
• Forstå at leiekontraktkontrakter gir deg rett til å kjøpe boligen når leiekontrakten går ut, mens leiekjøpskontrakter krever at du kjøper det.
• Du betaler husleie gjennom hele leiekontrakten, og i noen tilfeller blir en prosentandel av betalingen brukt til kjøpesummen.
• Med noen leie-til-egen-kontrakter, kan det hende du må vedlikeholde eiendommen og betale for reparasjoner.

Husleie: Hvordan prosessen fungerer

Ikke refunderbare forhåndsgebyrer

I en leie-til-egen-avtale betaler du (som kjøper) selgeren en engangs, vanligvis ikke refunderbar forhåndsavgift, kalt opsjonsgebyr, opsjonspenger eller vederlagsopsjon. Denne avgiften er det som gir deg muligheten til å kjøpe huset innen en eller annen dato i fremtiden. Opsjonsgebyret er ofte omsettelig, da det ikke er noen standardpris. Likevel varierer gebyret typisk mellom 2, 5% og 7% av kjøpesummen.

Leasing-alternativ kontra leiekjøp

Det er viktig å merke seg at det er forskjellige typer husleiekontrakter, hvor noen er mer forbrukervennlige og fleksible enn andre. Leiekontraktkontrakter gir deg rett, men ikke plikt, til å kjøpe boligen når leiekontrakten utløper. Hvis du bestemmer deg for ikke å kjøpe eiendommen på slutten av leieavtalen, utløper ganske enkelt alternativet, og du kan gå bort uten noen forpliktelse til å fortsette å betale leie eller å kjøpe.

Se opp for leiekjøpskontrakter. Med disse kan du være juridisk forpliktet til å kjøpe boligen på slutten av leieavtalen, enten du har råd til eller ikke. For å ha muligheten til å kjøpe uten forpliktelse, må det være en leiekontrakt. Fordi legalese kan være utfordrende å tyde, er det alltid en god idé å gjennomgå kontrakten med en kvalifisert eiendomsadvokat før du signerer noe, slik at du vet hvilke rettigheter du har og nøyaktig hva du får til.

Enig om kjøpesummen

Leie-til-egen-avtaler skal spesifisere når og hvordan boligens kjøpesum blir bestemt. I noen tilfeller vil du og selgeren bli enige om en kjøpesum når kontrakten er signert, ofte til en høyere pris enn dagens markedsverdi. I andre situasjoner bestemmes prisen når leiekontrakten utløper, basert på eiendommens nåværende markedsverdi. Mange kjøpere foretrekker å "låse" inn kjøpesummen, spesielt i markeder der boligprisene trender opp.

Bruke husleie til rektor

Du betaler leie i hele leietiden. Spørsmålet er om en del av hver betaling blir brukt til den eventuelle kjøpesummen. For eksempel, hvis du betaler $ 1200 i husleie hver måned i tre år, og 25% av dette blir kreditert mot kjøpet, vil du tjene en leiekreditt på 10 800 dollar ($ 1200 x 0, 25 = $ 300; $ 300 x 36 måneder = $ 10 800). Husleien er vanligvis litt høyere enn den gjeldende prisen for området for å kompensere for leiekreditt du mottar. Men vær sikker på at du vet hva du får for å betale den premien.

I noen kontrakter kan alle eller noen av opsjonspengene du må betale brukes på den eventuelle kjøpesummen ved stenging.

Leie-til-eget vedlikehold av hjemmet

Avhengig av avtalevilkårene, kan du være ansvarlig for å vedlikeholde eiendommen og betale for reparasjoner. Vanligvis er dette utleiers ansvar, så les det fine skriftet på kontrakten din nøye. Fordi selgere til syvende og sist er ansvarlig for eventuelle huseiereforeningsgebyrer, skatter og forsikringer (det er tross alt fortsatt deres hus), velger de vanligvis å dekke disse kostnadene. Uansett trenger du en leietakers forsikring for å dekke tap på personlig eiendom og gi ansvarsdekning hvis noen er skadet mens du er i hjemmet, eller hvis du ved en tilfeldighet skader noen.

Sørg for at kravene til vedlikehold og reparasjon tydelig fremgår av kontrakten (be advokaten din om å forklare ditt ansvar). Vedlikehold av eiendommen, for eksempel klipping av plenen, raking av bladene og rengjøring av takrenner osv., Er veldig forskjellig fra å skifte ut et skadet tak eller bringe det elektriske opp til kode. Enten du vil være ansvarlig for alt eller bare klippe plenen, få huset inspisert, bestille takst og sørge for at eiendomsskatten er oppdatert før du signerer noe.

Kjøpe eiendommen

Hva som skjer når kontrakten slutter, avhenger delvis av hvilken type avtale du signerte. Hvis du har en leiekontrakt og ønsker å kjøpe eiendommen, må du sannsynligvis få et pantelån (eller annen finansiering) for å betale selgeren i sin helhet.

Motsatt, hvis du bestemmer deg for ikke å kjøpe huset eller ikke klarer å sikre deg finansiering innen leiekontraktens slutt, utløper alternativet og du flytter ut av boligen, akkurat som om du leide noen annen eiendom. Du vil sannsynligvis miste penger som er betalt frem til dette tidspunktet, inkludert opsjonspenger og opptjent husleiekreditt, men du vil ikke være forpliktet til å fortsette å leie eller kjøpe huset.

Hvis du har en leieavtale, kan du være juridisk forpliktet til å kjøpe eiendommen når leiekontrakten går ut. Dette kan være problematisk av mange grunner, spesielt hvis du ikke er i stand til å sikre deg et pantelån. Leiekontraktkontrakter er nesten alltid å foretrekke fremfor leiekjøpskontrakter fordi de tilbyr mer fleksibilitet og du risikerer ikke å bli saksøkt hvis du ikke er villig eller ikke klarer å kjøpe boligen når leiekontrakten går ut.

Behandle prosessen på samme måte som du ville gjort hvis du direkte kjøpte et hus: gjør din aktsomhet, undersøk området, sammenlign priser med andre nærliggende hjem, undersøk kontrakten og undersøk selgerens historie.

Den ideelle leie-til-egen kandidat

En leie-til-egen-avtale kan være et utmerket alternativ hvis du er en ambisiøs huseier, men ikke er helt klar, økonomisk sett. Disse avtalene gir deg sjansen til å få økonomien i orden, forbedre kredittpoengene dine og spare penger for en forskuddsbetaling mens du "låser inn" huset du ønsker å eie. Hvis opsjonspengene og / eller en prosentandel av husleien går mot kjøpesummen, som de ofte gjør, får du også bygge litt egenkapital.

Mens leie-til-egen-avtaler tradisjonelt har vært rettet mot folk som ikke kan kvalifisere seg for å overholde lån, er det en andre gruppe kandidater som stort sett har blitt oversett av husleie-til-industrien: mennesker som ikke kan få pantelån i kostbare, ikke-konforme lånemarkeder. “I høykostlige urbane eiendomsmarkeder, der jumbo (ikke-konformerende) lån er standarden, er det stor etterspørsel etter en bedre løsning for økonomisk levedyktige, kredittverdige mennesker som ikke kan få eller ikke vil ha pant ennå, Sier Marjorie Scholtz, grunnlegger og administrerende direktør for Verbhouse, en San Francisco-basert oppstart som omdefinerer husleie til eget marked.

"Når boligprisene stiger og flere og flere byer blir priset ut fra å overholde lånegrensene og presset til jumbo-lån, skifter problemet fra forbrukere til boligfinansnæringen, " sier Scholtz. Med strenge retningslinjer for automatisk tegning og 20% ​​til 40% krav til forskuddsbetaling, kan selv økonomisk dyktige personer ha problemer med å skaffe finansiering i disse markedene.

"Noe uvanlig - for eksempel i inntekt - kaster gode inntektsgivere til en" outlier "-status fordi forsikringsselskaper ikke kan passe dem pent inn i en boks, " sier Scholtz. Dette inkluderer personer som har utradisjonelle inntekter, er selvstendig næringsdrivende eller kontraktsarbeidere, eller som har ikke-etablert amerikansk kreditt (f.eks. Utenlandske statsborgere) - og de som ganske enkelt mangler de enorme 20% til 40% forskuddsbetalingene bankene krever for ikke-konforme lån.

Markeder med høy pris er ikke det åpenbare stedet du finner leie til egne eiendommer, og det er det som gjør Verbhouse uvanlig. Men alle potensielle huskjøpere som leier ut til egen bolig vil ha fordel av å prøve å skrive forbrukssentriske funksjoner inn i husleiekontrakter: Opsjonsgebyret og en del av hver leiebetaling kjøper kjøpesummen dollar for dollar, husleien og kjøpesummen er innelåst i opptil fem år, og deltakerne kan bygge egenkapital og fange markedsvurdering, selv om de bestemmer seg for ikke å kjøpe. I følge Scholtz kan deltakerne “utbetale” til virkelig markedsverdi: Verbhouse selger boligen og deltakeren holder markedsvurderingen pluss all egenkapital de har samlet ved leiebeløp for “nedkjøp”.

Før du signerer kontrakten

Selv om du leier før du kjøper, er det lurt å utøve den samme aktsomhetskvaliteten som om du kjøper huset direkte. Hvis du vurderer en leie-til-egen eiendom, må du huske å:

• Velg riktige vilkår. Inngå en leieavtale enn en leieavtale.
• Få hjelp. Ansett en kvalifisert eiendomsadvokat for å forklare kontrakten og hjelpe deg med å forstå dine rettigheter og plikter. Det kan være lurt å forhandle om noen punkter før du signerer eller unngå avtalen hvis den ikke er gunstig nok for deg.
• Undersøk kontrakten. Forsikre deg om at du forstår:
• fristene (hva skal når når)
• opsjonsgebyret og husleiebetalinger - og hvor mye av hvert som gjelder kjøpesummen
• hvordan innkjøpsprisen bestemmes
• hvordan du kan bruke alternativet ditt til å kjøpe (for eksempel kan selgeren kreve at du gir forhåndsvarsel skriftlig om intensjonen din om å kjøpe)
• om kjæledyr er tillatt
• som er ansvarlig for vedlikehold, huseierforeningsgebyr, eiendomsskatt og lignende.
• Undersøk hjemmet. Bestill en uavhengig taksering, få en eiendomsinspeksjon, sørg for at eiendomsskatten er oppdatert, og sørg for at det ikke er panterett på eiendommen.
• Undersøk selgeren. Sjekk selgerens kredittrapport for å se etter tegn på økonomiske problemer og få en tittellapport for å se hvor lenge selgeren har eid eiendommen - jo lenger de har eid den og jo mer egenkapital, desto bedre.
• Dobbel sjekk. Under hvilke forhold vil du miste muligheten til å kjøpe eiendommen? Under noen kontrakter mister du denne retten hvis du er forsinket med bare en leiebetaling, eller hvis du ikke klarer å varsle selgeren skriftlig om din hensikt om å kjøpe.

Bunnlinjen

En leie-til-egen avtale gjør at boligkjøpere kan flytte inn i et hus med en gang, med flere år på å jobbe med å forbedre kredittpoengene og / eller spare for en forskuddsbetaling før de prøver å få et pantelån. Visse vilkår og betingelser må selvfølgelig være oppfylt, i samsvar med husleie-avtalen. Selv om en eiendomsmegler bistår med prosessen, er det viktig å konsultere en kvalifisert eiendomsadvokat som kan avklare kontrakten og dine rettigheter før du signerer noe.