Vellykkede investeringsstrategier for utelukkelse

Å investere i avskæringsmarkedet er en strategi som krever et nivå av raffinement og aktsomhet som er langt utenfor hva folk flest innser. Det kan ha et stort potensiale, men det krever reell innsats for å tjene penger. Som sådan bør den benyttes som enhver betydelig investering som krever fokus; aktsomhet; og nøye undersøkelser av lokale eiendommer, økonomiske og demografiske trender. Det krever også dannelse av en strategi for å anskaffe eiendommer og til slutt selge dem.

Oversikt

Å kjøpe brukte biler på auksjon ligner på å investere i utestengte eiendommer. Bruktbilforhandlere er mennesker som kjenner alle merker og modeller, så vel som deres vanlige feil og måten å endre dem til å skape verdier. De tar betydelig mindre risiko enn den gjennomsnittlige personen som deltar på auksjonen bare for å kjøpe en bil til en rabatt.

Mange tvangskjøpskjøpere drar på auksjonen ved tinghuset med håp om å få tak i et godt kjøp - forskjellen mellom auksjonsprisen og eiendommens egenverdi. Men det er ikke sikkert at de har noen reell kunnskap om investeringen eller noen risikoreduserende strategier. Investorer som er godt erfarne i markedet for avskedigelse av boliger, vet at å stole på prisforskjell som den viktigste kilden til investeringsinntekter er en oppskrift på katastrofe.

Den riktige metoden for å få tak i en avskærmningseiendom er ikke haglegeværmetoden, men å velge egenskaper som er i et sted som er beregnet på nyutvikling eller forbedring. Eiendommen må ha unike egenskaper som gjør at den skiller seg ut fra andre i nabolaget eller det lokale markedet, eller som gir en mulighet til å skape verdier.

Investeringsstrategier

Enhver investor i eiendommer skal ha en spesifikk strategi som inkluderer mål og måte å erverve eiendommen, for å holde den og til slutt for å avhende den. Denne strategien er enda mer kritisk når du investerer i avskæringsmarkedet. Du må avgjøre om avskedigelsen skjedde som et resultat av noen unike omstendigheter relatert til den tidligere eieren, eller er et resultat av en bredere trend som kan påvirke det lokale markedet.

Investorer må gjøre en betydelig mengde undersøkelser på det lokale eiendomsmarkedet. Etterspørselen etter eiendommer er en funksjon av befolkningsvekst, jobbvekst, vekst av disponibel inntekt og demografiske endringer. Det vil påvirke prisingen så vel som muligheten til å selge eiendommer på slutten av investeringsperioden.

Undersøk kommende infrastrukturutvikling, for eksempel veier, skoler og samfunnsprosjekter. Lær også hvordan den lokale og statlige regjeringen støtter vekst i virksomheten og planlegger å løse eventuelle spesielle problemer, som trafikk, luftkvalitet, kriminalitet og skatter. Alle disse elementene vil gjøre et område mer ønskelig og øke verdien på eiendommer i det.

Anskaffelsesstrategier

De fleste investorer har blitt lært til å skure publikasjoner som viser eiendeler som skal auksjoneres og til å korrespondere med eiere om deres intensjon om å kjøpe eiendommen før den går på auksjonsblokken. Selv om avtaler kan fås på tinghustrinnene, vil det å finne alternative måter å sikre nødstedte egenskaper forbedre dine sjanser for å avslutte. Det kan også gi en mulighet til å forstå og analysere eiendommen fullt ut.

La oss for eksempel si at en investor får tilgang til eiendommer ved å bruke kontaktene sine på markedet og kunnskap om boliglån for å hjelpe krevende huseiere å forhandle med sine långivere. Hvis låneproblemene blir utarbeidet, øker ikke bare investoren sitt rykte hos både eierne og långivere, kan investoren også få henvisninger og tilgang til andre med problemlån. Og hvis ikke situasjonen kan ordnes, er investoren den første i køen til å skaffe seg eiendommen - fordi de har fått eiernes tillit. Investorer kan også ta en informert beslutning om å kjøpe eiendommen fordi de gjennom sin innsats har lært om eiendommens ulemper og fordeler.

En annen strategi er å kjøpe nødlån til en rabatt fra långivere. Banker og andre utlånsinstitusjoner liker ikke å skaffe tvinger. For å unngå å ta på seg eiendomseide (REO) eiendommer, vil disse institusjonene ofte selge flere misligholdte lån til en betydelig rabatt til pari.

Investorer kan være mer fleksible enn långivere når de skal utarbeide et misligholdt lån, og noen ganger gjøre det tilbake til et utførende lån som vil gi mye høyere avkastning, takket være investorens lavere grunnlag i investeringen.

Etter å ha krydret lånene, kan investorer enten holde på dem eller selge dem til en premie når de har prestert i noen tid. I tilfelle de ikke kan utarbeides, kan investoren utelukke eiendommen og ta tittel uten å måtte konkurrere med noen andre parter. Den eneste ulempen med denne tilnærmingen er at å kjøpe et basseng med lån krever større kapitalutgifter enn å kjøpe individuelle eiendommer på auksjon. Poenget er at det er kreative måter å redusere konkurransen om å anskaffe en eiendel som ikke presterer.

Holdeperiode og exit strategier

Investorer bør også være sikre på hva de skal gjøre når eiendelen er anskaffet.

Vil eiendommen bli "kastet" tilbake i markedet, eller vil den bli holdt og krydret i påvente av markedsendring før salg? Investorer som vurderer å kjøpe tvangsinngrep og deretter ommarkere dem kort tid etter kjøpet, bør finne måter å forbedre eiendommen på. Forbedringene som gir størst smell for pengene inkluderer å legge til soverom og bad, ombygging av kjøkken og etterbehandling av kjellere eller andre ubrukte mellomrom.

Siden informasjon om eiendomstransaksjon er offentlig kunnskap, vil noen potensielle kjøpere være på vakt med å betale en premie for en eiendom umiddelbart etter et avskærmningssalg, selv om prisen er i tråd med andre eiendommer i området. Å skape verdier gjennom omutvikling bidrar til å gi begrunnelse for den høyere videresalgsprisen og kan redusere risikoen for lange markedsføringsperioder. Imidlertid bør investorene være på vakt mot å ikke forbedre eiendommen så mye at prisen er mye høyere enn naboeiendommer.

En annen strategi er å holde eiendeler som utleieeiendommer til det skjer noe på markedet for å forbedre eiendomsverdiene. Nok en gang må investorene være klar over leiemarkedet for å sikre at det er tilstrekkelig etterspørsel etter leieplass. Og at eiendommen som er kjøpt vil ha nok husleie til å dekke kostnadene for vedlikehold av eiendommen.

For de som kan håndtere den ekstra tiden og kreftene det krever å være en utleier, kan du kjøpe nødstedte eiendommer til en lav rabatt og konvertere dem til en utleiebolig som kan skape betydelig formue. Evnen til å få attraktiv finansiering, som for eksempel rentelån i samsvar med fradragsberettigelsen av pantelenter fra inntektsskatter, gir en flott måte å skape kontantstrøm mens du venter på riktig tidspunkt å selge.

Selv om boligeiendommer ikke er så ustabile som andre aktivaklasser, er den preget av lange perioder med lav avkastning og deretter en "pop" i verdi som tilsvarer en viss stor endring i etterspørselen som forklarer en betydelig del av avkastningen. Igjen, dette er drivkraften for pågående forskning og en holdeperiode-strategi som vil bidra til å estimere tidspunktet for verdihoppet og lage en plan for eiendelen i forberedelsene til salg.

Slutt strategi

Å ikke ha tenkt gjennom en exit-strategi er en stor feil som nye investorer ofte gjør. Mange er under det falske inntrykket av at det beste tidspunktet å investere i avskedigelsesegenskaper er når det er en overflod av dem tilgjengelige. Faktisk understreker en betydelig økning i boliger som er til salgs og avskæringsegenskaper et problem som hindrer folk i å betale lånene sine eller gjøre dem uvillige til å beholde hjemmene sine. Dette kan skyldes tap av arbeidsplasser i området eller et infrastrukturproblem som gjør området uønsket. Disse trendene vil ha en positiv innvirkning på tilbudet av tilgjengelige boliger for salg eller tvangsauksjon og en negativ innvirkning på etterspørselen. Dette betyr at det vil være vanskeligere å selge eiendommen til markedets grunnleggende forbedringer.

En vanlig feil gjort av investorer som utelukkende er avhengig av prisdifferansen for deres fortjeneste, er at de ikke klarer å innse den negative effekten av bærekostnader. Utgifter kan omfatte pantebetalinger, skatter, forsikringer og vedlikehold i en langvarig markedsførings- og salgsperiode.

Å sette en frist for å selge en eiendom og deretter neddiskontere prisen til eiendommen selger er en måte å unngå overflødige bærekostnader. Det er mye bedre å selge med et lite til null overskudd enn å fortsette å markedsføre en eiendom for en pris som vil sikre en lang markedsføringsperiode og dermed høye bærekostnader som kan føre til tap.

Bunnlinjen

Å investere i eiendommer som ikke presterer for å bygge formue er en levedyktig strategi, men det er ikke en måte å bli rik raskt på. For hver historie med filler-til-rikdom er det 10 flere som har mistet kapitalen sin fordi de ikke holdt seg oppdatert på endringer i markedstrender.

De som lykkes i avskedigelsesmarkedet har studert strategier og taktikker fra andre vellykkede investorer. De har brukt tid og ressurser på å lage passende markedskontakter som trengs for å skape et konkurransefortrinn i forhold til andre. Men å helle tid og energi på å bli kjent med det lokale eiendomsmarkedet er bare en av flere strategier som investorer kan bruke for å få et ben på konkurransen. Suksess kommer fra nøye utformede og utførte anskaffelser samt smarte exit-strategier.