Bruke harde pengelån til eiendomsinvesteringer

Å investere i eiendommer kan være en lukrativ mulighet for å bygge rikdom, og det er en effektiv måte å diversifisere porteføljen på. Eiendomsinvesteringer (REITs) og crowdfunding til eiendommer lar deg investere passivt, men noen investorer foretrekker kanskje å eie eiendom direkte.

Hvis du ikke er komfortabel med å avskjede med et betydelig beløp kontant foran å kjøpe eiendommer, kan et lån med harde penger være svaret. Selv om denne typen lån har fordeler fremfor tradisjonell finansiering, har det potensielle ulemper. En viss kapitalbuffer er fortsatt nødvendig.

Hvordan harde pengelån fungerer

Lån med harde penger, noen ganger kalt brolån, er kortsiktige utlånsinstrumenter som eiendomsinvestorer kan bruke til å finansiere et investeringsprosjekt. Denne typen lån er ofte et verktøy for husflipere eller eiendomsutviklere som har som mål å pusse opp eller utvikle en eiendom, for deretter å selge den for en gevinst. Lån med harde penger er utstedt av private långivere fremfor mainstream finansinstitusjoner som banker.

I motsetning til tradisjonelle banklån, bestemmes ikke muligheten til å skaffe finansiering av harde penger av låntakerens kredittverdighet. I stedet bruker långivere av harde penger verdien av eiendommen til å avgjøre om lånet skal gjøres. Spesielt fokuserer långivere på "etter reparasjonsverdien" eller ARV, som er et estimat for hva eiendommen vil være verdt når renoverings- eller utbyggingsfasen er fullført. (Se også: Hvordan verdsette en investeringseiendom til eiendommer .)

Ulempene

Lån med harde penger er ikke en perfekt finansieringsløsning. Det er to primære ulemper å vurdere:

• Kostnad - Lån med harde penger er praktisk, men investorer betaler en pris for å låne på denne måten. Satsen kan være opptil 10 prosentpoeng høyere enn for et konvensjonelt lån. Opprinnelsesgebyr, lånebehandlingsgebyr og lukkekostnader vil sannsynligvis også koste investorer mer. (Se også: Den komplette guiden for finansiering av en investeringseiendom .)
• Kortere tilbakebetalingstid - Hensikten med et lån med harde penger er å la en investor få en eiendom klar til å gå på markedet så raskt som mulig. Som et resultat har disse lånene mye kortere avdragsbetingelser enn tradisjonelle pantelån. Når du velger en pengeutlåner, er det viktig å ha en klar ide om hvor snart eiendommen vil bli lønnsom for å sikre at du vil kunne betale tilbake lånet på en riktig måte. (Se også: Hvordan beregne avkastning på eiendomsinvesteringer .)

Fordelene

Det er flere gode grunner til å vurdere å få et lån med harde penger i stedet for et konvensjonelt pantelån fra en bank. Her er de viktigste fordelene dette utlånsalternativet gir investorer:

• Bekvemmelighet - Å søke om pantelån er tidkrevende, spesielt takket være nye forskrifter om pantelån som er implementert som en del av Dodd-Frank-loven. Det kan ta måneder å lukke på et lån, noe som setter investorer i fare for å tape på en bestemt investeringseiendom. Med et lån med harde penger er det mulig å få finansiering i løpet av noen uker. Det er viktig hvis du finansierer et storskala utviklingsprosjekt og ikke har råd til avvik fra tidslinjen til ferdigstillelse.
• Fleksible vilkår - Fordi lån med harde penger tilbys av private långivere, er det mulig for investorer å ha mer rom for forhandlinger om lånevilkårene. Du kan være i stand til å skreddersy tilbakebetalingsplanen etter dine behov eller få visse gebyrer, for eksempel opprinnelsesgebyret, redusert eller eliminert under forsikringsprosessen.
• Sikkerhet - Med et lån med harde penger tjener selve eiendommen vanligvis som sikkerhet for lånet. Men igjen kan långivere tillate investorer litt spillerom her. Noen långivere kan for eksempel tillate deg å sikre lånet ved å bruke personlige eiendeler, for eksempel en pensjonskonto eller en bolig som du eier.

Bunnlinjen

Lån med harde penger passer godt for velstående investorer som trenger å skaffe finansiering til en investeringseiendom raskt, uten noe av byrået som følger med bankfinansiering. Når du vurderer långivere med harde penger, må du være nøye med gebyrene, rentene og lånevilkårene. Hvis du ender opp med å betale for mye for et lån med harde penger eller kutter nedbetalingsperioden for kort, kan det påvirke hvor lønnsom eiendomssatsingen din er i det lange løp.