Hva er risikoen for eiendomsinvesteringer (REIT)?

Eiendomsinvesteringer (REIT) er appellerende av flere grunner. Én, minst 90% av den skattepliktige inntekten, må returneres til aksjonærene i form av utbytte. To, som knytter seg til punkt en, utbytte er vanligvis høyere enn i det bredere markedet. Tre, og kanskje viktigst, trenger du ikke å investere penger og tid i å kjøpe en eiendom direkte, noe som med stor sannsynlighet vil føre til overraskelsesutgifter og uendelig hodepine.

Hvis du investerer i en REIT med et godt lederteam, en velprøvd merittliste og eksponering for gode eiendommer, kan du lene deg tilbake og se investeringen din vokse. Ville det ikke vært fint om det virkelig var så enkelt? Noen ganger er det, men bare hvis du gjør leksene dine og er litt heldig. Dessverre er det noen fallgruver du må unngå. (For mer, se: Bolig-, helsevesen- og kontorrevisjoner .)

Ikke-omsatte REIT-er

Vurder sterkt å holde deg unna REIT-er som ikke omsettes. De er ikke børsnotert, noe som betyr at du ikke vil kunne undersøke investeringen din. Dette vil på sin side ikke tillate deg å bestemme REITs verdi. Noen ikke-omsatte REIT-er vil avsløre alle eiendeler og verdi etter 18 måneders tilbud, men det er fortsatt ikke trøst.

Ikke-omsatte REIT er også illikvide. I mange tilfeller kan du ikke selge i minst syv år. Noen lar deg hente en del av investeringen etter ett år, men det vil nesten alltid være et gebyr. Lås inn pengene dine fordi de trenger å samle investorpenger for å kjøpe og forvalte eiendommer. Men det kan også være en mørkere side av disse samlede pengene. Den mørkere siden gjelder noen ganger å betale ut utbytte fra andre investorers penger - i motsetning til inntekter som er generert av en eiendom. Dette begrenser kontantstrømmen for REIT og reduserer verdien av aksjer. (For mer, se: Hva er de potensielle fallgruvene ved å eie REIT ?)

En annen ulempe for ikke-omsatte REIT er forhåndsgebyr. De fleste krever et forhåndsgebyr mellom 9% og 10% (noen ganger så høyt som 15%). Det er tilfeller hvor ikke-omsatte REIT-er har god styring og gode egenskaper, noe som kan føre til fremragende avkastning, men dette er også tilfelle med børsnoterte REIT-er.

En endelig risiko for ikke-omsatte REIT er eksterne lederhonorarer. Hvis en ikke-omsatt REIT betaler en ekstern leder, spiser det inn avkastning. Hvis du velger å investere i en ikke-omsatt REIT, er det viktig å stille ledelsen alle nødvendige spørsmål relatert til risikoene ovenfor. Jo mer åpenhet desto bedre. (For mer, se: Analyse av REITs og REIT Performance .)

Børsnoterte REIT-er

Dette er et mye tryggere spillefelt. Imidlertid er det fortsatt risiko. Den største er at rentene beveger seg høyere, noe som vil redusere etterspørselen etter REIT. Et argument kan fremmes om at stigende rentesatser indikerer en sterk økonomi, som da vil bety høyere leier og belegg. Men historisk sett presterer REIT ikke bra når rentene går opp.

Den andre primære risikoen er å velge feil REIT. Dette høres kanskje forenklet ut, men det handler om logikk. For eksempel, når dette skrives, er forstads kjøpesentre i tilbakegang. Du ønsker ikke å investere i en REIT med eksponering til et forstads kjøpesenter. Med Millennials som foretrekker byopphold for bekvemmelighets- og kostnadsbesparende formål, vil urbane kjøpesentre sannsynligvis være et bedre alternativ. Trender endres, så husk å undersøke hva som er aktuell. (For mer, se: Millennials pengene vaner .)

Det siste punktet er ikke en risiko, men et poeng som du bør være klar over: REIT-utbytte beskattes som vanlig inntekt.

Bunnlinjen

Investering i REIT kan være et passivt, inntektsgivende alternativ til å kjøpe eiendom direkte. Ikke la deg svinge av store utbytter. I stedet velger du riktige lederteam og kvalitetsegenskaper basert på gjeldende trender. Tenk sterkt på børsnoterte REIT over ikke-omsatte REIT. Sørg også for å være oppmerksom på rentene. (For mer, se: Hva er forskjellen mellom et REIT og et eiendomsfond ?)