Justerte midler fra driften - AFFO
Justerte midler fra driften (AFFO) refererer til det økonomiske resultatmålet som hovedsakelig brukes i analysen av eiendomsinvesteringer (REIT). AFFO of a REIT, selv om de er underlagt forskjellige beregningsmetoder, er vanligvis lik trustenes midler fra driften (FFO) med justeringer for tilbakevendende kapitalutgifter som brukes for å opprettholde kvaliteten på REITs underliggende eiendeler. Beregningen tar justeringen til GAAP rettlinjeføring av husleie, leasingkostnader og andre vesentlige faktorer.
Forstå justerte midler fra driften
Uansett hvordan bransjefolk velger å beregne justerte midler fra driften (AFFO), anses det for å være et mer nøyaktig mål på gjenværende kontantstrøm for aksjonærene enn enkel FFO fordi den tar hensyn til husleieøkning og merkostnader påløpt av REIT. Det gir et mer nøyaktig grunntall når man estimerer nåverdier og en bedre prediktor for REITs fremtidige evne til å betale utbytte. Dette er et ikke-GAAP-tiltak.
Beregne justerte midler fra driften
Før beregningen av AFFO, må en analytiker først bestemme REITs midler fra driften (FFO). FFO måler kontantstrøm fra en spesifikk liste over aktiviteter. FFO reflekterer virkningen fra REITs leasing- og anskaffelsesaktivitet, så vel som rentekostnader. FFO tar hensyn til REITs nettoinntekt inkludert amortisering og avskrivning, men det ekskluderer kapitalgevinsten fra eiendomsomsetning. Årsakene til at disse gevinstene ikke er inkludert, er at de er engangshendelser og generelt ikke har en langsiktig effekt på REITs fremtidige inntjeningspotensial.
Formelen for FFO er:
FFO = nettoinntekt + amortisering + avskrivninger - kapitalgevinster fra eiendomsomsetning
Når FFO er bestemt, kan AFFO beregnes. Formelen for AFFO er:
AFFO = FFO + husleieøkninger - kapitalutgifter - rutinemessig vedlikeholdsbeløp
Eksempel på en AFFO-beregning
Som et eksempel på AFFO-beregningen, antar du følgende: en REIT hadde netto inntekter på 2 millioner dollar i løpet av den siste rapporteringsperioden. I løpet av den tiden tjente det $ 400 000 på salg av en av eiendommene og tapte $ 100 000 fra salget av en annen. Det rapporterte $ 35.000 for avskrivninger og $ 50.000 for avskrivninger. I løpet av perioden var netto husleieøkninger $ 40.000; investeringsutgiftene var $ 75 000 og rutinemessig vedlikehold utgjorde $ 30 000.
Gitt denne informasjonen kan FFO beregnes som:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
Fra dette beregnes AFFO som:
AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.785.000 - $ 65.000 = $ 1.720.000
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.