Sammenlignende markedsanalyse
En sammenlignende markedsanalyse er en undersøkelse av prisene som lignende eiendommer i det samme området nylig solgte til. Eiendomsmeglere utfører en sammenlignende markedsanalyse for kundene sine for å hjelpe dem med å bestemme en pris som skal listes når de selger et hjem eller en pris å tilby når de kjøper et hjem. Siden ingen to eiendommer er identiske, foretar agenter justeringer for forskjellene mellom solgte eiendommer og den som er i ferd med å kjøpes eller børsnoteres for å bestemme et rimelig tilbud eller salgspris. I hovedsak er en sammenlignende markedsanalyse en mindre sofistikert versjon av en formell og profesjonell vurdering.
Forstå sammenlignende markedsanalyse
En sammenlignbar markedsanalyse kan også omfatte for tiden noterte eiendommer, spesielt hvis det ikke nylig ble solgt lignende eiendommer. Listeprisene indikerer imidlertid bare hva selgeren håper å få for eiendommen og ikke nødvendigvis gjenspeiler hva den faktisk er verdt.
Mens den komparative markedsanalysen ikke er en offisiell taksering, bruker eiendomsmegleren mye lignende fremgangsmåter og metoder som en takstmann vil bruke for å oppnå en rimelig verdi for eiendommen. Hvis boligen eller eiendommen er så særegen og / eller unik der det ikke finnes sammenlignbare eiendommer, kan det være i eierens interesse å ansette en formell takstmann for å verdsette eiendommen.
Eksempel på en sammenlignende markedsanalyse
Tenk på et par som tenker på å gi et tilbud på en enebolig på fire soverom, tre bad, 2100 kvadratmeter, på en kvart mål stor tomt. Huset er oppført for salg til $ 300.000. Parets eiendomsmegler utfører en sammenlignende markedsanalyse og finner tre lignende eiendommer som nylig solgte i samme underavdeling:
- Den første er på alle måter identisk med gjenstanden bortsett fra at den ligger på en trafikkert vei; den solgte nylig for $ 275 000.
- Det andre har fire soverom, tre bad, og ligger på en kvart dekar med land, men er 2400 kvadratmeter fordi den også inkluderer en veranda i verandaen; den solgte for 315 000 dollar.
- Den tredje har fire soverom, ligger på en fjerdedel dekar stor tomt og er 2.100 kvadratmeter, men den har bare to bad, som begge er utdaterte; den solgte for $ 265 000.
Her er de typiske trinnene som eiendomsmegler kan følge for å fullføre en sammenlignende markedsanalyse:
1. Vurdere kvaliteten på nabolaget
Det første trinnet er å vurdere kvaliteten på nabolaget rundt, og det er noen gode online verktøy som gjør dette enklere enn noen gang.
Google Street View er kanskje det beste verktøyet for å undersøke nabolaget. Her er hva du leter etter:
- Fin blokker kontra mindre attraktive blokker
- Nærhet til fasiliteter som strender, parker, skoler osv.
- Nærhet til ubehagelige steder som søppeldynger, motorveier, industrifasiliteter osv.
- Viktige forhold mot ankeproblemer
Imidlertid kan Googles bilder være utdaterte, så det er ikke en erstatning for å kjøre gjennom nabolaget.
2. Vurder den opprinnelige oppføringen hvis den er tilgjengelig
Gjennomgå nøye bildene og beskrivelsen for å evaluere alder og tilstand på hjemmet, nylige oppgraderinger og potensielle problemer med den forrige markedsføringsstrategien.
3. Kontroller estimater for eiendomsverdi
Et estimat for eiendomsverdi kan hjelpe deg med å evaluere den sannsynlige markedsverdien av kundens hjem og gi deg et utgangspunkt når du beregner kostnaden per kvadratfot for eiendommen. Imidlertid kan disse estimatene være unøyaktige og tar ikke hensyn til unike sider ved det lokale markedet.
4. Utvikle en foreløpig CMA
Få en grov idé om hjemets verdi ved å evaluere solgte oppføringer, utløpte lister, aktive lister og ventende lister i området som er sammenlignbare i funksjoner, størrelse og fasiliteter til oppføringen. Sammenlignbare egenskaper du bør innlemme i CMA inkluderer:
- Boliger som har solgt eller er utløpt, er i påvente eller har blitt oppført i løpet av det siste halvåret. Solgte oppføringer vil fortelle deg nøyaktig hva lignende boliger i området har solgt for nylig, og er din viktigste måte å vurdere verdien for CMA. Utløpte oppføringer vil fortelle deg at prisene markedet ikke er villige til å bære. Oppføringer med et ventende salg kan gi deg en god ide om hva lignende boliger selger for akkurat nå. Nåværende oppføringer vil fortelle deg hvordan konkurransen din er.
- Evaluer hjem med samme antall soverom og bad. Antall soverom og bad i et hjem er et av de viktigste kriteriene for å verdsette et hjem. For eksempel er to-roms hjem generelt sett mindre ønskelige enn de med tre eller flere. På samme måte har hjem med bare ett bad eller ingen masterbad ofte en lavere videresalgsverdi enn de med mer.
- Evaluere boliger på omtrent 300 kvadratmeter fra deg. Med et 2.000 kvadratmeter stort hjem, kan du se på hjem som er mellom 1 700 og 2300 kvadratmeter. Generelt sett tilsvarer flere soverom en høyere pris, men kvadratopptak er nesten like viktig.
- Evaluer hjem i samme nabolag. Å finne ut nøyaktig hva ”nabolaget” hjemmet faktisk er i kan være vanskelig hvis det ikke er et inngjerdet samfunn. Av den grunn er det viktig å vurdere nabolaget på nettet først.
- Evaluere hjem i samme eller sammenlignbare skolesoner. Skoledistriktene er spesielt viktige i større byer, hvor det er mange skoler i hvert distrikt. Hjem på den ene siden av en gate kan befinne seg i en utmerket skolesone, mens elever som bor i hjem på den andre siden kan matrikulere på skoler av lavere kvalitet. Forskjellen skolene gjør i hjemmets verdi kan være veldig betydelig.
- Evaluere boliger med lignende mye størrelse. Generelt sett vil et hjem på 10 dekar være verdt mer enn et ellers sammenlignbart hjem på bare en dekar.
- Evaluere hjem i lignende alder. Helt nye hjem er vanligvis verdsatt høyere enn eldre hjem, men noen eldre hjem, spesielt antikke hjem eller moderne hjem fra midten av århundret, kan ha en premie i forhold til nybygg på grunn av deres design.
- Evaluer hjem med lignende funksjoner. Hvis hjemmet for eksempel har et basseng i bakken eller er i et inngjerdet nabolag med et klubbhus, kan du prøve å finne andre lister med lignende funksjoner. På samme måte, hvis hjemmet ligger på havet eiendommer, vil det å sammenligne det med andre hjem ved havet gi mye bedre resultater enn å sammenligne det med hjem noen kvartaler unna vannet.
5. Få en gjennomsnittspris på sammenlignbare oppføringer
Ta salgspriser for de sammenlignbare boligene du har valgt, og del hver i kvadratfotene deres for å beregne prisen per kvadratfot for hvert sammenlignbart hjem. Finn deretter gjennomsnittsprisen per kvadratfot for de sammenlignbare boligene og multipliser den med den nøyaktige kvadratmeter i huset du prøver å selge.
6. Vurder hjemmet personlig.
Basert på forskningen din, bør du ha en god ide om hva boligen er verdt, slik at du skal kunne adressere spørsmål om eiendommer som huseieren har for deg. Når du turnerer i en eiendom, må du vurdere faktorer som: tilstand, tillegg og oppgraderinger, nødvendige oppgraderinger, utvendig og landskapsarkitektur og andre fasiliteter. Kombiner de foreløpige dataene fra sammenlignbare lister med informasjon samlet under besøket for å lage en omfattende CMA.