Finne de beste boliglånsrentene

Å kjøpe et hjem kan være den største og viktigste økonomiske avgjørelsen i livet ditt, og vil trolig kreve et pantelån for å finansiere kjøpet. Etter hvert som boligkjøpsteknologien har kommet, kan prosessen med å finne de beste boliglånsrentene gjøres online - med nyttige instrumenter som hjelper deg å finne det beste alternativet for deg, for eksempel Investopedias verktøy for kalkulator for pantelån. Denne typen kalkulatorer er en god måte å gjøre deg kjent med boliglånsmarkedet i ditt område - typer, vilkår og priser tilgjengelig.

Ah, men å vite tallene er bare trinn én. Du bør også forstå hva som påvirker dem og om de representerer en god del for deg, eller ikke. Så etter at du har beregnet, kan du lese videre for å forstå de forskjellige kategoriene av pantelån, pluss noen handletips for hvordan du kan hage et kvalitetslån.

Finne de beste pantelånene med kalkulatoren vår

Kalkulatoren spør om flere faktorer som kan hjelpe deg med å begrense alternativene som passer best for dine spesifikke behov. Du kan sammenligne utbetalinger mellom korte og lange kontrakter, evaluere en lavere begynnelsesrente på et justerbart rentepant ("ARM") kontra et mer tradisjonelt alternativ med fast rente, eller bestemme om et rentenett ("IO") pantelån gjør mest sans for deg.

Nedenfor er en liste over vilkår du sannsynligvis vil møte når du bruker pantekalkulatoren:

Kredittpoeng: Kredittpoenget er det numeriske uttrykket for en persons kredittverdighet.

Plassering: Du må velge staten der pantelånet skal tas ut, og deretter begrense plasseringen til enten nærmeste by eller postnummer.

Lånebeløp: Dette tilsvarer den estimerte verdien av boligen (minus utbetalingen) eller den gjenværende saldoen på det sittende pantelånet du vil refinansiere.

Pantepoeng: Et pantepunkt er lik en prosent av det totale pantelånet. Det er to typer poeng: rabattpoeng, som representerer forhåndsbetalt rente på et pantelån; og opprinnelsespunkter, som er et gebyr pantelåneren kan kreve en låntaker.

Prosentvis nedbetaling : Også kjent som en forskuddsbetaling, eller en første betaling som er gjort når noe er kjøpt på kreditt.

Produkter: Den type pantelån du er interessert i, for eksempel et tradisjonelt fastrente, et ARM eller et IO-pantelån. ARM-alternativet viser et forhold som "7/1, " som representerer antall år pantelånet har en fast rente. Etter det forhåndsinnstilte antall år (i dette tilfellet 7), justeres renten en gang år (1) for den gjenværende løpetiden på lånet, i henhold til tre faktorer: nivået på indeksen som pantelånet er bundet til, for eksempel LIBOR, ARM-marginen som er fastsatt ved begynnelsen av lånet, og pantelånet .

Kjøp eller refinansiering: Innlån med kjøp brukes til å finansiere kjøp av et hjem. Refinansier brukes til å erstatte et eldre lån med et nytt lån som tilbyr bedre vilkår, mot et gebyr.

Typer av pantelån: Kan du få den beste prisen?

Avhengig av faktorer som kredittpoengsum, sysselsettingshistorie og gjeld-til-inntekt-forhold, kan kalkulatoren ha kommet opp med - og en utlåner kan tilby deg - et prioritetslån, et subprime-pantelån eller noe i mellom, kalt " Alt-A ”pantelån. La oss se raskt på de forskjellige pantekategoriene og se hva som påvirker hvilken du kvalifiserer for.

Prime pantelån

Statslån oppfyller kvalitetsstandardene satt av Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) og Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), de to statlige sponsede foretakene som gir et sekundærmarked i boliglån ved å kjøpe lån fra opprinnelige långivere . I følge Federal Reserve er et førsteklasses boliglån "et pantelån til en låntaker som har kredittscore på 740 eller høyere, hvis gjeldsinntektsgrad er lavere enn gjennomsnittet, og hvis pantelån har standard amortiseringsplan som er felles for en fast rente eller et justerbart rentepant. ”

Kandidater for førsteklasses pantelån må også betale en betydelig forskuddsbetaling - vanligvis 10% til 20% - på boligen, idet ideen er at hvis du har hud i spillet, er det mindre sannsynlig at du vil være standard. Fordi låntakere med bedre kredittscore og gjelds- til inntektsforhold har en tendens til å være lavere risiko, tilbys de de laveste rentene - for øyeblikket et gjennomsnitt på 4, 6% for et 30-årig fast rente - som kan spare titusenvis av dollar i løpet av lånets levetid.

Subprime-pantelån

Subprime-pantelån tilbys låntakere som har lavere kredittvurdering og FICO-kredittscore under ca. 640, selv om den nøyaktige avskjæringen avhenger av utlåner. På grunn av den økte risikoen for långivere, har disse lånene høyere renter - for eksempel 8% til 10%.

Det er flere typer subprime-lån. Det vanligste er regulerbar rente (ARM), som belaster en fast rente "teaser rate" først, og bytter deretter til en flytende rente, pluss margin, for resten av lånet. Et eksempel på en ARM er et 2/28 lån, som er et 30-årig pantelån som har en fast rente for de to første årene før den ble justert. Selv om disse lånene ofte starter med en fornuftig rente, øker pantebetalingene betydelig når de går over til den høyere variablerenten.

Alt-A pantelån

Alt-A-pantelån faller et sted mellom kategoriene prime og subprime. En av de definerende egenskapene til et Alt-A-pantelån er at det vanligvis er et lån med lite dokument eller ingen dokumenter, noe som betyr at utlåner ikke krever mye (om noen) dokumentasjon for å bevise en låntakers inntekt, eiendeler eller utgifter. Dette åpner døren for uredelig pantelån, da både utlåner og låntaker kan overdrive antall for å sikre et større pantelån (som betyr mer penger for utlåner og mer hus for låntaker). Etter subprime-krisen i 2007-08 ble de faktisk kjent som "løgnerlån" fordi låntakere og långivere var i stand til å overdrive inntekter og / eller eiendeler for å kvalifisere låntakeren til et større pantelån.

Mens lånere fra Alt-A typisk har en kredittscore på minst 700 - godt over avgrensningen for subprime-lån, har disse lånene en tendens til å tillate relativt lave forskuddsbetalinger, høyere utlånsgrad og mer fleksibilitet når det gjelder låntakerens gjeld - inntektsgrad. Disse innrømmelsene gjør det mulig for visse låntakere å kjøpe mer hus enn de rimeligvis har råd til, og øker sannsynligheten for mislighold. Når det er sagt, kan lån med lite dokument og ingen dokumenter være nyttige hvis du faktisk har en god inntekt, men ikke kan underbygge det fordi du tjener det sporadisk (for eksempel hvis du er selvstendig næringsdrivende).

Fordi Alt-As blir sett på som noe risikabelt (faller et sted mellom prime og subprime), har rentene en tendens til å være høyere enn renteprioritetslån, men lavere enn subprime - et sted rundt 5, 5% til 8%, avhengig av utlåner og låntakers situasjon .

Få det beste mulige pantelånet

Det er klart, jo høyere rente, jo mer betaler du hver måned, og jo mer betaler du til slutt for hjemmet ditt. For å sammenligne, la oss ta en titt på et 30-årig fastrente på 200.000 dollar.

Med den primære satsen - 4, 6% i dette eksemplet - ville den månedlige betalingen være $ 1 025. I løpet av lånets levetid ville du betale $ 169.103 i renter - slik at du faktisk vil betale tilbake totalt $ 369.103.

Anta nå at du får det samme 30-årige faste renter for 200.000 dollar, men denne gangen blir du tilbudt en subprime-rente på 6%. Den månedlige utbetalingen vil være $ 1, 199, og du betaler totalt $ 231, 676 i renter, noe som gir det totale beløpet du betaler tilbake til $ 431, 676. Den tilsynelatende små endringen i rentene kostet deg 62.573 dollar.

Det som er viktig å innse er dette: Bare fordi en utlåner tilbyr deg et pantelån med en Alt-A eller subprime-rente, betyr ikke det at du ikke ville kvalifisere deg til et rentesats med en annen utlåner. Långivere og boliglånsmeglere kan være konkurransedyktige, men de er generelt ikke forpliktet til å tilby deg den beste tilgjengelige avtalen. Det er vel verdt å jobbe rundt: Å ta deg tid til å finne en bedre rente kan spare deg for titusenvis av dollar i løpet av et lån.

Hvordan få et billigere pantelån

Tips for å finne de beste boliglånsrentene

Dette er ikke tiden for å la noen andre handle for deg. Som vi så akkurat nå, kan vilkårene du får utgjøre en betydelig forskjell i hva du betaler for å låne det samme beløpet.

Hvordan unngår du å betale mer enn du trenger for pantelånet ditt? Sammenlign tilbudene du får ved å kjøre dem gjennom din online pantekalkulator for å se hva dine betalinger og renter vil være. Og som du gjør - eller til og med før du gjør det - følg trinnene nedenfor.

1. Begynn å forberede deg tidlig

Hvis du leter etter et hjem akkurat nå, kan det være tøft å få økonomien din i god form. Så prøv å tenke fremover; kanskje til og med utsette husjakt til du kan rense ditt økonomiske hus.

Generelt trenger du enestående kreditt. Før du selv blir ansett for et pantelån, vil konvensjonelle långivere se etter en kredittscore på minst 700, og som vi sa ovenfor, en av 740 for et rentesikring. FHA-lån har mer avslappede standarder, men strengere forhold. Så gjør det du kan for å få den poengsummen ved å betale ned kredittkortsaldo og annen personlig gjeld, i den grad du kan.

Selv en 20-punkts forskjell i poengsummen din kan flytte raten opp eller ned mer enn 0, 25%. På et hjem på 250 000 dollar kan et fjerdedel poeng bety ekstra 12 000 dollar eller mer betalt i renter i løpet av lånets levetid.

For det andre, spar opp! Jo mer du kan legge ned, jo lavere er pantebetalingen din og desto mindre renter betaler du over tid. En høyere forskuddsbetaling kan til og med bety en lavere rente. Å komme opp med en 30% forskuddsbetaling (mot de konvensjonelle 20%), for eksempel, kan falle satsen mer enn 0, 5%.

2. Ikke se på renten alene

Renten er viktig, men det er mer å sammenligne. Er det en forskuddsbetaling hvis du bestemmer deg for å refinansiere på et tidspunkt? Hva er de totale stengekostnadene? Lukkekostnader utgjør vanligvis 2% til 5% av prisen på hjemmet. Hvis huset ditt koster $ 150.000, kan du regne med å betale $ 3000 til $ 7.500 i kostnader. Det er et stort utvalg, så det er nødvendig at du ser hva en långiver typisk belaster.

3. Forstå PMI

Selv om de teller mot de totale kostnadene for pantelånet ditt, er lukkekostnadene en engangs hit. Men det er nok en bit som fortsetter å bite. Hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20%, anses du som høyere risiko og pålagt å ha PMI eller privat pantforsikring. Dette gjør deg til en tryggere innsats for långiveren. Problemet er at du betaler for det - til 0, 5% til 1% av hele lånet hvert år. Det kan legge tusenvis av dollar til hva det koster å bære lånet. Hvis du ender med å måtte betale for PMI, må du sørge for at den stopper så snart du har fått nok egenkapital i huset ditt gjennom pantebetalingene dine for å være kvalifisert.

4. Lås og last

La oss si at du får den mest fantastiske pantelånet. Gratulerer, men gå fort. Renten - og muligens andre forhold - er låst inne i et bestemt tidsrom. Du må stenge innen låseperioden eller risikere å miste avtalen. Ikke utsett deg.

Bunnlinjen

Det meste av arbeidet med å få den laveste pantelånet skjer lenge før du er klar til å søke. En fantastisk kredittscore og en betydelig nedbetaling er de beste måtene å senke satsen.

Men ikke stol blindt på banken din, eiendomsmegleren eller pantelånet for å gi deg de beste vilkårene. De kan ha et økonomisk insentiv til å styre deg i en viss retning. Gjør din egen shopping, beregning og sammenligning av pantelån. Husk også at bare fordi du kvalifiserer for et beløp på X, er det ingenting som sier at du må låne så mye.