Den komplette guiden for finansiering av en investeringseiendom

Eiendom kan være en sikring mot volatilitet i markedet når aksjer faller, og det er mange fordeler knyttet til å eie en investeringseiendom. Å bli en utleier er en smart måte å generere en jevn passiv inntektsstrøm, men det krever en viss mengde kontanter for å komme i gang. Når du ikke har en enorm bankroll, kan det å ta et lån være den eneste måten å forsegle avtalen. (For mer, se veiledningen: Utforske eiendomsinvesteringer.)

Finansiering av investeringseiendommer kan ha flere former, og det er spesifikke kriterier som låntakere trenger for å kunne oppfylle. Å velge feil type lån kan påvirke suksessen til investeringen din, så det er viktig å forstå hvordan de forskjellige alternativene fungerer før du kontakter en långiver.

Alternativ 1: Konvensjonelle banklån

Hvis du allerede eier et hjem som er din primære bolig, er du sannsynligvis kjent med konvensjonell finansiering. Et vanlig pant i samsvar med retningslinjene satt av Fannie Mae eller Freddie Mac, og i motsetning til et FHA-, VA- eller USDA-lån, er det ikke støttet av den føderale regjeringen. Med konvensjonell finansiering er den typiske forventningen til en forskuddsbetaling 20% ​​av boligens kjøpesum, men med en investeringseiendom kan utlåner kreve en forskuddsbetaling nærmere 30%. Det kan være mulig å bruke begavede midler for en forskuddsbetaling, men gaver må være dokumentert riktig.

Med et konvensjonelt lån bestemmer din personlige kredittscore og kreditthistorie din evne til å bli godkjent og hva slags rente som gjelder for pantelånet. Långivere vurderer også inntekter og eiendeler, og låntakere må ha råd til sitt eksisterende pantelån hvis de har en og de månedlige utbetalingene på en investeringseiendom. Fremtidige leieinntekter tas ikke med i beregningen av gjeld til inntekt, og de fleste långivere forventer at låntakere skal ha minst seks måneders kontanter avsatt til å dekke begge pantelånene. (For mer råd om finansiering, les: Kjøp av din første investeringseiendom? Topp 10 tips .)

Alternativ 2: Fix-and-flip-lån

Selv om det å være en utleier har fordelene, kommer det også med visse hodepine. For noen investorer er flipping det mer attraktive alternativet fordi det gjør at de kan motta fortjenesten sin i et engangsbeløp når huset selges i stedet for å vente på en husleiesjekk hver måned. I det scenariet ville et fix-and-flip-lån være mer passende.

Et fix-and-flip-lån er en type kortsiktig lån som gjør at låntakeren kan fullføre renoveringen slik at hjemmet kan settes tilbake på markedet så raskt som mulig. Fix-and-flip-lån er i hovedsak lån med harde penger, noe som betyr at lånet er sikret av eiendommen. Långivere som har långivere har spesialisert seg på denne typen lån, men visse plattformer for finansiering av eiendommer tilbyr dem også.

Ulempen med å bruke et lån med harde penger for å finansiere en husflip er at det kan være lettere å kvalifisere seg sammenlignet med et konvensjonelt lån. Mens långivere fremdeles vurderer ting som kreditt og inntekt, er hovedfokuset på eiendommens lønnsomhet. Boligens estimerte etterreparasjonsverdi (ARV) brukes til å måle om du vil kunne betale tilbake lånet. Det er også mulig å få lånefinansiering i løpet av dager i stedet for å vente uker eller måneder på en konvensjonell pantelån. (For mer informasjon om hvordan du holder en flip på sporet, se: 5 feil som gjør at huset blir en flop .)

Den største ulempen ved å bruke et fix-and-flip-lån er at det ikke kommer billig. Rentene for denne typen lån kan gå helt opp til 18%, avhengig av utlåner, og tidsrammen for å betale det tilbake kan være kort. Det er ikke uvanlig at lån med harde penger har betingelser som varer under et år. Opprinnelsesgebyr og stengekostnader kan også være høyere sammenlignet med konvensjonell finansiering, noe som kan spikke bort ved avkastning.

Alternativ 3: Tapping av egenkapital

Å trekke på din egenkapital, enten gjennom et boliglån, HELOC eller refinansiere utbetaling, er en tredje måte å sikre en investeringseiendom til langtidsleie eller finansiere en flip. I de fleste tilfeller er det mulig å låne opptil 80% av hjemmets egenkapital for å bruke til kjøp av et andre hjem.

Å bruke egenkapital til å finansiere en eiendomsinvestering har fordeler og ulemper, avhengig av hvilken type lån du velger. Med en HELOC, for eksempel, kan du låne mot egenkapitalen det samme som med et kredittkort, og de månedlige utbetalingene er ofte bare rent. Satsen er vanligvis variabel, men det betyr at den kan øke hvis prime rate endres.

En refinansiering med utbetaling vil ha en fast rente, men det kan forlenge levetiden til det eksisterende pantelånet. En lengre lånetid kan bety å betale mer i renter for primærboligen. Dette må veies mot forventet avkastning en investeringseiendom vil gi. (For mer om en refinansiering er fornuftig, se: 9 ting du må vite før du refinansierer pantelånet .)

Bunnlinjen

Investering i en utleie eiendom eller takling av et hus-flipping prosjekt er risikable ventures, men de gir potensialet for en stor gevinst. Å finne pengene for å dra nytte av en investeringsmulighet trenger ikke å være et hinder hvis du vet hvor du skal lete. Når du sammenligner forskjellige lånemuligheter, må du huske hva de korte og langsiktige kostnadene er, og hvordan det kan påvirke investeringens hovedlinje.