Trenger du en eiendomsmegler?

I den bestselgende boken, "Freakonomics" (2006), diskuterer forfatterne, Steven D. Levitt og Stephen J. Dubner, eiendomsmeglere og trekker frem to urovekkende korrelasjoner:

• Eiendomsmeglere holder sine egne hus i markedet i gjennomsnitt 10 dager lenger og nøyer seg med en salgspris som er 3% høyere enn sammenlignbare hus de selger for sine kunder ($ 10.000 for et hjem på $ 300.000).
• 6% -kommisjonen er delt mellom selgerens agent og kjøperens agent, og deretter må agenten overgi noe av 3% -kommisjonen til byrået han eller hun jobber for, og lomme gjennomsnittlig 1, 5% av provisjonen. Så selv om du får $ 10.000 mer for hjemmet ditt kan være viktig for deg, er agentens provisjon på disse ekstra pengene ekstra 150 dollar for 10 dager ekstra arbeid.

Forutsatt at disse tallene er nøyaktige, er det lurt å unngå eiendomsmeglere helt? La oss ta en titt.

Selger uten en agent
Å selge uten en agent er en utfordring. Blant tingene som en agent tar seg av, er listen over huset ditt på Multiple Listing Service (MLS). Dette er den viktigste kilden for de fleste eiendomsmeglere som søker etter eiendommer på vegne av klienter. Det er ikke uvanlig at agenter bare viser hjem som er oppført på MLS fordi de vet at det vil være en annen agent for dem å forhandle med, i stedet for å måtte forholde seg til en ukjent, ikke-profesjonell selger. Når det er sagt, selv om ikke det å ha en MLS-oppføring kan være ganske betydelig, blir mange hjem fremdeles solgt med suksess gjennom aviser og rubrikkannonser.

Å selge hjemmet på egen hånd kan også kreve mye tid og energi fordi du vil trenge å gjøre mange av oppgavene som eiendomsmegleren tradisjonelt vil gjøre på dine vegne. Mennesker som selger sine egne hjem er ett av følgende.

• Vel kjent med prosedyrer og kontrakter for eiendom
• Testing av farvannet for å se hva de kunne få for hjemmet sitt hvis de ville selge
• Noe desperat og uforberedt på å tape penger til provisjoner

I alle disse tilfellene må folk som selger sine egne hjem ha en stor mengde fritid. Hvis du er oppe for utfordringen, så gå til den. (For relatert lesing, se Fem ting som enhver eiendomsinvestor bør vite .)

Djevelen vet du
En statistikk som ville være interessant, men som er vanskelig å måle, er forskjellen i den endelige salgsprisen for en eiendom solgt av eieren og den samme eiendommen som selges av en agent. Selv om interessene til en eiendomsmegler kan komme i konflikt med ditt beste, kan disse profesjonelle fremdeles tjene et viktig formål.
Eiendomsmeglere har generelt et mer realistisk syn på hva et hjem er verdt og gode agenter er dyktige til å få den prisen. I tillegg sparer eiendomsmeglere deg tid ved å vise hjemmet ditt uten å avbryte timeplanen din mer enn nødvendig.
Den kanskje viktigste funksjonen til en agent er å sikre at kontraktene og andre juridiske forhold er i orden. Ingen ønsker å komme seg gjennom alt stresset med å notere og selge hjemmet sitt og deretter finne ut at de blir saksøkt over et unngåelig kontraktsbrudd.
Selv om provisjonene tar fra hovedlinjen, er råd og due diligence (DD) til en god agent sannsynligvis verdt det. Utfordringen er å finne en god agent og sørge for at interessene dine stemmer overens.

Velge en agent
Alle agenter er ikke opprettet like. Når du vurderer å selge huset ditt, er det første du bør gjøre å be kolleger og venner om henvisninger. Henvisninger fra andre fagpersoner har en tendens til å bære mye vekt og føre til fortrinnsbehandling fordi en eiendomsmegler ikke vil miste en stor kilde til henvisninger.

Selv en god agent kan vakle på en eiendomstype han eller hun ikke er vant til å håndtere. Så hvis du har en bestemt type eiendom, kan det være lurt å ha en agent som er spesialisert i den typen eiendom. Agenten vil vite mer om hvordan og hvor han skal markedsføre huset, og vil sannsynligvis være mer vellykket med å finne potensielle kjøpere. (For mer innsikt, les Finding A Listing Agent .)

Angi vilkårene
Selv om agenten du velger vil gjøre mange ting uten din direkte godkjenning, må du holde øye med noen av de dårlige vanene som eiendomsmeglere noen ganger viser.

Et av de hyppigste problemene er inaktivitet. Med andre ord, en agent kan dumpe huset ditt i MLS og bare vente på at en annen agent skal bite, i stedet for å aktivt kaste seg etter kjøpere. Jo lenger huset ditt er på markedet, jo mindre attraktivt blir det, og desto mer sannsynlig vil kjøpsagenten legge inn et lavt bud. Å inngå en tre måneders noteringsavtale vil forhindre dette problemet. Hvis huset ditt ikke har solgt etter tre måneder, har du rett til å ta virksomheten din til en annen agent.

Et annet område der du har rom for å forhandle er kommisjonen. Selv om et hus på $ 100.000 og et hus på $ 300.000 er forskjellige, er mekanikkene i salget nesten de samme. Å selge en eiendom med høy verdi gir deg mer kraft til å kreve lavere provisjoner. Eiendomsmeglere vil ofte advare klienter om at dette kan være en farlig taktikk fordi noen kjøper agenter ikke vil vise klienter husene som har lave provisjoner. Dette argumentet holder ikke opp, da det faktiske dollarbeløpet som begge agenter mottar er betydelig høyere med 300 000 dollar huset, selv med en 4% provisjon.

Konklusjon
Til tross for ulempene med å måtte stole på noen andre, er en god agent verdt pengene dine med mindre du har utdannelse, tid, energi og markedsføringserfaring til å selge ditt eget hjem. Å finne en god agent kan innebære noen falske starter, men hvis du går gjennom henvisninger og setter dine egne betingelser, bør du oppleve at provisjonen du betaler er penger brukt.