Fannie Mae: Lån, Hjemmepad og alt du burde vite
Fannie Mae (offisielt Federal National Mortgage Association, eller FNMA) er et statlig sponset foretak (GSE) - det vil si et børsnotert selskap som opererer under Kongressens charter - som tjener til å stimulere huseierskap og utvide likviditeten til pantelån ved å skape et sekundærmarked. Fannie Mae ble etablert i 1938 under den store depresjonen som en del av New Deal, og kanaliserer sin innsats for å øke tilgjengeligheten og rimeligheten av huseier for amerikanere med lav, moderat middelinntekt og mellominntekt.
Som sekundærdeltakermarkedsdeltaker stammer ikke Fannie Mae fra lån eller gir pantelån til låntakere. I stedet holder det midler som strømmer til pantelångivere (f.eks. Kredittforeninger, lokale og nasjonale banker, thrifts og andre finansinstitusjoner) gjennom kjøp og garanti for pantelån gjort av disse firmaene. Det er faktisk en av to av de største innkjøperne av pantelån i annenhåndsmarkedet; den andre er søsken, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, som også er et statlig sponset foretak opprettet av Kongressen.
5 billioner dollar
Beløpet Fannie Mae har investert i boliglånsmarkedet siden 2009.
Ved å investere i boliglånsmarkedet skaper Fannie Mae mer likviditet for långivere, som banker, thrifts og kredittforeninger, noe som igjen gjør at de kan tegne eller finansiere mer pantelån. Enheten estimerer at det har finansiert markedet med $ 500 billioner siden 2009, og finansierte omtrent seks millioner boligkjøp, 14 millioner refinansiering og tre millioner utleieleiligheter. Det er den største finansiereren eller støtteren av 30-årige fastrentelån i USA
Fannie Mae Stock
Fannie Mae har vært børsnotert siden 1968. Fram til 2010 handlet den på New York Stock Exchange. Det ble avnotert etter pantelån, bolig og finanskrise etter at aksjen falt ned under minimumskapitalkravene som var gitt av NYSE. Den handler nå over disk.
I siste halvdel av 2008 ble Fannie Mae og Freddie Mac overtatt av regjeringen via et konservatorium av Federal Housing Finance Committee. Begge fikk kausjon for 187, 4 milliarder dollar, noe som reddet dem fra kollaps. I 2014 hadde Fannie Mae tilbakebetalt regjeringen mer enn summen den fikk.
I august 2012 endret vilkårene for Fannie Mae utbytteforpliktelser slik at den amerikanske statskassen krever noe overskudd i slutten av hvert kvartal, og gir kapital hvis det er underskudd. Så selv om Fannie Mae tjener penger, overføres overskuddet hvert kvartal til regjeringen.
Fannie Mae Retningslinjer
For at en pantelåner skal være kvalifisert for å bli støttet av Fannie Mae, må den gå med på å ikke utøve uetisk praksis for subprime-utlån. Subprime lån, som har høyere rente enn prime rate lån, tilbys låntakere med dårlig kreditt som regnes som en høyere risiko av utlåner.
Pantelånet Fannie Mae kjøper og garanterer må oppfylle strenge kriterier. For eksempel er grensen for et konvensjonelt lån for et enebolig i 2019 $ 484, 350 for de fleste områder og $ 726, 525 for høykostnadsområder inkludert Hawaii og Alaska. Federal Housing Finance Agency (FHFA) setter disse grensene.
Etter å ha kjøpt pantelån i annenhåndsmarkedet, samler Fannie Mae dem for å danne pantelån med sikkerhet. MBS er verdipapirer med sikkerhet som er sikret med pantelån eller pant av pantelån. Fannie Maes verdipapirer med pantelån kjøpes deretter av institusjoner, som forsikringsselskaper, pensjonsfond og investeringsbanker. Det garanterer utbetalinger av hovedstol og renter på MBS-en.
Fannie Mae har også en egen portefølje, ofte referert til som en beholdt portefølje, som investerer i egne og andre institusjoner pantelån. Fannie Mae utsteder gjeld, kalt byrågjeld, for å finansiere beholdt portefølje.
Viktige takeaways
- Federal National Mortgage Association (FNMA), også kjent som Fannie Mae, er et statlig sponset foretak (GSE) opprettet av Kongressen.
- Fannie Mae har ikke opphav eller gir ut pantelån til huseiere som leter etter finansiering, men det kjøper og garanterer dem gjennom det sekundære boliglånsmarkedet.
- Fannie Mae og dets søsken, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, er de to største kjøperne av pantelån i annenhåndsmarkedet.
- Ved å investere i pantelån skaper Fannie Mae mer likviditet for långivere, inkludert banker, thrifts og kredittforeninger, som deretter lar dem tegne eller finansiere mer pantelån.
- Fannie Mae og Freddie Mac kollapset begge nesten under finanskrisen i 2008, ble kausjonert, satt i regjeringskonservatorium og til slutt betalte tilbake milliardene de fikk for å holde seg flytende.
Fannie Mae Loans
For å få et lån som er støttet av Fannie Mae, må du gå gjennom en godkjent utlåner. Sammen med unngåelse av subprime-lån, nevnt over, må långivere oppfylle kriterier for kriterier og garanti som sikrer kredittkvaliteten på finansieringen.
Pantelån kjøpt og garantert av Fannie Mae kalles konform lån. Generelt sett har samsvarende lån lavere renter enn ikke-konform lån eller jumbo-lån, som vanligvis ikke støttes av Fannie Mae fordi de overskrider lånestørrelsesgrensene.
Hvordan søke om et Fannie Mae-støttet boliglån
Når du har funnet en utlåner som er kvalifisert til å utstede et Fannie Mae-støttet lån, blir du veiledet når du skal fylle ut en enhetlig boliglånesøknad. Du må samle inn og gi økonomisk informasjon og dokumentasjon. Dette inkluderer en oversikt over sysselsetting og brutto inntekt og uttalelser for å sikkerhetskopiere disse, for eksempel et W-2-skjema eller skjema 1099. Du må også oppgi totalt de månedlige gjeldsforpliktelsene dine, for eksempel saldo på kredittkort, bil betalinger, underholdsbidrag og barnebidrag.
For å bli godkjent for et Fannie Mae-støttet lån, er det å ha en front-end gjeld-til-inntekt ratio (DTI) på ikke mer enn 28% å foretrekke. En front-end DTI bestemmer hvor mye av bruttoinntekten som går til boligkostnader. Hvis din DTI er for høy, hvis du kan, foreta en større forskuddsbetaling, noe som vil redusere de månedlige kostnadene. Fannie Mae krever et minimum forskuddsbeløp på 5% for et fast rente, selv om 20% vanligvis er ideelt.
Hjemmekjøpere må også oppfylle minimumskrav for kreditt for å være kvalifisert for Fannie Mae-støttede pantelån. For et enebolig som er en primær bolig, er det nødvendig med en FICO-score på minst 620 for fastrentelån og 640 for justerbar rente (ARM). Selvfølgelig, jo bedre eller høyere, FICO-poengsum, jo mer kvalifisert er du for de laveste tilgjengelige rentene.
Lånendringer
Etter nedsmeltingen av pantelånet begynte Fannie Mae å fokusere på lånemodifiseringer. Lånemodifiseringer endrer vilkårene for et eksisterende pantelån for å hjelpe låntakere med å unngå mislighold, havner i utestenging og til slutt mister hjemmet. Endringer kan inkludere en lavere rente og forlenge lånets løpetid, noe som vil redusere månedlige utbetalinger. Fannie Mae har gjennomført mer enn 1, 5 millioner lån endringer siden 2009.
Fannie Mae har kommet seg siden nesten implodasjon under pantekrisen i 2008; Fra og med 2019 er det den største støttespilleren for 30-årige fastrentelån i landet.
Fannie Mae HomePath
Når tvangsavvik oppstår på pantelån der Fannie Mae er eier / investor, eller når eiendommer er ervervet gjennom gjerninger i stedet for tvangsinngåelse eller forspilling, forsøker Fannie Mae å selge eiendommene rettidig for å minimere potensielle innvirkninger på samfunnet. HomePath.com er nettstedet Fannie Mae der boligkjøpere og investorer kan søke etter og gi tilbud på disse eiendommene, og HomePath Mortgage tilbyr kjøperfinansieringsprodukter for eiendommene. I noen tilfeller kan spesiell finansiering være tilgjengelig gjennom HomePath Mortgage og HomePath Renovation Mortgage. Disse inkluderer utvidede selgerbidrag for eierboliger og lavere forskuddsalternativer for kjøpere med flere finansierte eiendommer.
HomePath.com tilbyr utelukkende eiendommer som eies av Fannie Mae, og inkluderer eneboliger, rekkehus og borettslag. Fannie Mae bruker lokale fagfolk til å forberede, vedlikeholde og liste opp eiendommene som er til salgs. De fleste oppføringer har fotografier, eiendomsbeskrivelser og andre detaljer, inkludert informasjon om skole og nabolag. Antall, type og salgspriser varierer veldig etter marked, og tilstanden til eiendommene gjør det også. Mens noen hjem er innflytningsklare, trenger andre reparasjoner eller til og med omfattende renoveringer. Hver eiendom selges i "som den er" tilstand.