Fannie Mae: Hva den gjør og hvordan den fungerer

Det er en veldig god sjanse for at du har hørt om Fannie Mae. Men vet du hva den gjør og hvordan den fungerer?

Federal National Mortgage Association (FNMA), vanligvis kjent som Fannie Mae, er et statlig sponset foretak (GSE) som ble grunnlagt i 1938 av Kongressen under den store depresjonen som en del av New Deal. Det ble opprettet for å stimulere boligmarkedet ved å stille flere pantelån tilgjengelig for moderat til lavinntekt låntakere.

Fannie Mae stammer ikke eller gir pantelån til låntakere. Men det kjøper og garanterer dem gjennom det sekundære boliglånsmarkedet. Det er faktisk en av to av de største innkjøperne av pantelån i annenhåndsmarkedet. Den andre er søsken, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, et annet regjeringssponsert foretak opprettet av Kongressen.

De tidlige dagene

På begynnelsen av 1900-tallet var det ingen enkel oppgave å få et pantelån, enda mindre et hjem. Mange mennesker hadde ikke råd til å sikre seg en forskuddsbetaling, og lån var nesten alltid kortsiktige - ikke som de med langvarige amortiseringsperioder vi kjenner til i dag. Når mange av lånene forfalte på det tidspunktet, ba de faktisk om store ballongbetalinger fra skyldneren. Hvis huseieren ikke kunne foreta betalingen, vil banken utelukke. Da den store depresjonen rammet, mistet omtrent 25% av nasjonens huseiere hjemmene sine.

Den amerikanske kongressen svarte med å opprette Fannie Mae. Målet var å bidra til å skape en strøm av boligfinansiering tilgjengelig for alle i hvert marked. Dette førte til finansiering av langsiktige lån med fast rente, slik at huseiere kunne refinansiere lånene sine når som helst i løpet av lånet.

1938

Året Kongressen opprettet Fannie Mae.

På slutten av 1960-tallet begynte Fannie Mae å finansiere seg selv ved å selge aksjer og obligasjoner etter at regjeringen fjernet det fra det føderale budsjettet. Fannie Mae beholdt båndene til regjeringen som GSE, men med et styre bestående av ikke mer enn 13 medlemmer. Det er også unntatt lokale og statlige avgifter.

Viktige takeaways

• Fannie Mae er et statlig sponset foretak som gjør pantelån tilgjengelig for lav- og moderat inntekt.
• Det gir ikke lån, men støtter eller garanterer dem i det sekundære boliglånsmarkedet.
• Fannie Mae gir likviditet ved å investere i boliglånsmarkedet og slå sammen lån til pantelån.
• Fannie Mae ble kausjonert av den amerikanske regjeringen etter finanskrisen og ble avnotert fra NYSE.

Skaper likviditet

Ved å investere i boliglånsmarkedet skaper Fannie Mae mer likviditet for långivere som banker, thrifts og kredittforeninger, som igjen gjør at de kan tegne eller finansiere mer pantelån. Pantelånet det kjøper og garanterer, må oppfylle strenge kriterier. For eksempel er grensen for et konvensjonelt lån for enebolig i 2019 $ 484, 350 for de fleste områder, og $ 726, 525 for høykostnadsområder. Disse områdene inkluderer Hawaii, Alaska, Guam og De amerikanske jomfruøyene, der gjennomsnittlige hjemverdier er over grunnbeløpet med minst 115%.

For at en pantelåner skal være kvalifisert for å bli støttet av Fannie Mae, må den gå med på å ikke utøve uetisk praksis for underprime-utlån. Subprime lån har høyere rente enn prime rate lån, og tilbys låntakere med dårlig kreditt som regnes som en høyere risiko av utlåner.

Ifølge nettstedet til Fannie Mae ga det likviditet for 102 milliarder dollar for å finansiere boligmarkedet i første kvartal av 2019. Dette hjalp folk over hele landet til å kjøpe, refinansiere og leie rundt 527 000 hjem.

Fannie Mae støtter eller garanterer pantelån, men har ikke opphav til dem.

Verdipapirer med pantelån

Etter å ha kjøpt pantelån i annenhåndsmarkedet, samler Fannie Mae dem for å danne pantelån med sikkerhet. MBS er verdipapirer med sikkerhet som er sikret med pantelån eller pant av pantelån. Fannie Maes pantesikrede verdipapirer kjøpes av institusjoner som forsikringsselskaper, pensjonsfond og investeringsbanker. Det garanterer utbetalinger av hovedstol og renter på MBS-en.

Fannie Mae har også en egen portefølje, ofte referert til som en beholdt portefølje. Dette investerer i egne verdipapirer som er pantsatt og i tillegg til andre institusjoner. Fannie Mae utsteder gjeld som kalles byrågjeld for å finansiere beholdt portefølje.

Finanskrisen

Fannie Mae har vært børsnotert siden 1968. Fram til 2010 handlet den på New York Stock Exchange (NYSE). Den ble avnotert etter pantelån, bolig og finanskrise etter at aksjen falt ned under minimumskravene til kapital i New York-børsen. Den handler nå over disk.

Uetisk utlånspraksis førte til krisen. I løpet av boligboomen på midten av 2000-tallet senket långivere standardene og tilbød boliglån til låntakere med dårlig kreditt. I 2007 sprakk boligboblen, og hundretusener av disse låntakerne gikk i mislighold, noe som førte til det som var kjent som subprime-sammenbruddet. Dette hadde en ringvirkende effekt på kredittmarkedene, som sendte finansmarkedene inn i et spinn og skapte den alvorligste lavkonjunkturen på flere tiår i USA. (For mer, se: En gjennomgang av tidligere resesjoner .)

Regjeringsovertagelse og redning

I siste halvdel av 2008 ble Fannie Mae og Freddie Mac overtatt av regjeringen via et konservatorium av Federal Housing Finance Committee. På den tiden garanterte eller holdt begge halvparten av landets pantelån verdt om lag 5 billioner dollar. Begge fikk kausjon for 187, 4 milliarder dollar, noe som reddet dem fra kollaps. I hovedsak grep den amerikanske regjeringen inn for å gjenopprette tilliten til markedene ved å love å kausjonere dårlige lån, og for å forhindre en ytterligere nedgang i boligmarkedet. Dette førte igjen til en økning i mengden av statsgjeld, som hadde om lag 9 billioner dollar på grunn av den gangen.

Kredittalternativer

Fannie Mae tilbyr nå en rekke forskjellige forretningsinitiativer og kredittalternativer til huseiere, og samarbeider med långivere for å hjelpe mennesker som ellers kan ha vanskeligheter med å skaffe finansiering.

• HomeReady Mortgage: Dette produktet gjør det mulig for huseiere å sikre finansiering og kjøpe et hjem med en lav forskuddsbetaling. Låntakere kvalifiserer hvis de har lav til moderat inntekt og en kredittscore under 620. Personer med score over 620 får bedre priser.
• 3% forskuddsbetaling: En annen ressurs for huseiere som kanskje ikke har tilgang på nok midler til å sikre en stor forskuddsbetaling.
• HFA foretrukket: Dette programmet hjelper huseiere tilgang til rimelig finansiering gjennom lokale og statlige boligfinansieringsbyråer og andre långivere. Inntektsnivåene for låntakere bestemmes av HFA, og det er ingen første gangs kjøperkrav.

En komplett liste over produkter og deres beskrivelse er tilgjengelig på Fannie Maes hjemmeside.

Lånendringer

Etter nedsmeltingen av pantelånet begynte Fannie Mae å fokusere på lånemodifiseringer. Siden 2009 har Fannie Mae gjennomført mer enn 1, 5 millioner lånemodifiseringer. Lånemodifiseringer endrer vilkårene for et eksisterende pantelån for å hjelpe låntakere med å unngå mislighold av pantelån, havner i utestenging og til slutt mister huset. Endringer kan inkludere en lavere rente eller forlenge lånets løpetid. Lånemodifisering kan også senke månedlige utbetalinger.

Bunnlinjen

Fannie Mae har klart å snu seg selv siden han var på randen i 2008. I dag er det den største støttespilleren for 30-årige fastrentelån og er fortsatt en nøkkelmekanisme for å lette huseier.