FHA 203 (k) Definisjon av lån
Et FHA 203 (k) lån er en type statlig forsikret pantelån som gjør at låntakeren kan ta opp ett lån til to formål - boligkjøp og boligrenovering. Et FHA 203 (k) lån er pakket rundt rehabilitering eller reparasjoner av et hjem som vil bli pantens hovedbolig. En FHA 203 (k) er også kjent som et FHA-byggelån.
Slik fungerer et FHA 203 (k) lån
Lånet FHA 203 (k) oppfordrer familier i lav- til moderat inntektsgruppe til å kjøpe hjem som har stort behov for reparasjoner - spesielt hjem som ligger i gamle samfunn. Programmet gjør det mulig for en enkeltperson å kjøpe et hjem og renovere det under ett fast eller justerbart rentepant. Beløpet som er lånt inkluderer kjøpesummen for hjemmet og kostnadene for renovering, inkludert materialer og arbeidskraft.
Lånet kan også dekke midlertidig boligfinansiering (om nødvendig), som kan være i form av husleie i den perioden huset er under rehabilitering. Det dobbelte lånet eliminerer behovet for at en låntaker skal inngi to separate søknader om pantelån og et lån til boligrenovering, som enten ikke er godkjent av banken eller kan komme til en høyere kombinert pris.
Normalt er långivere ikke villige til å tilby et pantelån til en eiendom som trenger større reparasjoner på grunn av deres sikkerhets- og levedyktighetsstandarder. FHA 203 (k) lån, som er støttet av staten, gir trygghet til utlånsinstitusjoner, ettersom kostnadene for å pusse opp boligen er inkludert i pantepakken. Renovasjonsgebyrene legges på en sporkonto og utbetales som betaling til entreprenørene når arbeidet er fullført. Fullstendig renovering av boligen bør ikke ta mer enn seks måneder, som beskrevet i FHA-guiden for et lån på 203 (k).
Et FHA 203 (k) lån gjør at lavinntektshavere har råd til å kjøpe et hjem, spesielt et som trenger å fikse opp.
Typer på 203 (k) Lån
Det er to typer 203 (k) lån - strømlinjeformer 203 (k) og standard 203 (k). Lånet gjelder bare enkeltpersoner og familier som har til hensikt å gjøre eiendommen til sin primære bolig. Dette betyr at eiendomsinvestorer og husflippers ikke kvalifiserer. Arbeidet som utføres, må avtales med lisensiert altmuligmann og må ikke utføres av pantelåner.
Strømlinje 201 (k): Minimale reparasjoner
Et hjem som ikke krever mye arbeid med det, vil vanligvis bli betalt for å bruke strømlinjen 203 (k). Dette alternativet inkluderer ikke strukturarbeid på hjemmet, for eksempel å legge til nye rom eller hageanlegg, og hjemmet må være beboelig i hele renoveringsperioden. Reparasjoner under strømlinjen 203 (k) er avkortet til $ 35 000.
Standard 2013 (k): Omfattende arbeid
Standarden 203 (k) inkluderer omfattende reparasjoner og konstruksjonsarbeid som må gjøres i hjemmet uten avdekket reparasjonskostnad. Minimumsbeløpet som kan lånes er $ 5000.
Noen av reparasjonene som et FHA 203 (k) lån dekker inkluderer rørleggerarbeid, gulv, maling, varme- og klimaanlegg, ombygging av bad og kjøkken, forbedring av helse- og sikkerhetsstandarder, landskapsforbedringer, implementering av tilgangsverktøy for funksjonshemmede, tillegg av energisparingssystemer, og utskiftninger av vinduer og dører.
Renoveringer som anses som ekstravagante eller luksuriøse (for eksempel bassenger eller forbedringer som ikke vil være en permanent del av eiendommen) dekkes ikke under et FHA 203 (k) lån.
Hvordan bruker långivere et FHA 203 (k) lån?
Den føderale boligadministrasjonen (FHA) ble opprettet i perioden med den store depresjonen, som så en høy grad av tvangsinngrep og mislighold. FHA tjente til å stimulere bankene til å gi boliglån til lav- og mellominntektstakere, personer med lav kredittscore eller førstegangskjøpere uten kreditt. Dette bidro til å stimulere økonomien, ettersom personer som normalt ikke ville bli godkjent for et lån, fikk utstedt pantelån. FHA-lånet ble opprettet for å forsikre disse typer pantelån, slik at i et tilfelle der låntakeren misligholder, ville FHA gå inn for å dekke betalingene, og dermed minimere misligholdsrisikoen som långiveren står overfor.
Inntekter med høy inntekt foretrekker generelt å kjøpe i nyere og mer utviklede områder i en by. FHA introduserte lånet 203 (k) spesielt for å oppmuntre lavinntektsinntekter som ikke kvalifiserer for et standardlån til å velge å bo i nedslitte nabolag og oppgradere dem.
Få et FHA 203 (k) lån
Det er viktig å merke seg at FHA ikke er en långiver; det er et pantelånsforsikringsselskap. Du får et FHA 203 (k) lån ved å søke gjennom banken, kreditforeningen eller annen utlåner. Ikke alle långivere tilbyr disse lånene. For å finne en godkjent utlåner, se HUDs godkjente utlånersøk her.
Det er heller ikke et husforsikringsselskap eller garantileverandør. Boligkjøpere trenger fortsatt å kjøpe boligforsikring og garantier for sine hjem og eiendommer.
Fordeler og ulemper med et FHA 203 (k) lån
Som med andre FHA-lån, kan en person foreta en forskuddsbetaling på bare 3, 5%. Siden lånet er forsikret av FHA, kan långivere tilby lavere rente for et lån på 203 (k) sammenlignet med hva låntakere kan bli sitert andre steder. Rentene vil variere for hver låntaker, avhengig av kreditthistorien. Selv om FHA lar enkeltpersoner med kredittscore så lave som 580 søke om 203 (k), kan noen långivere kreve en høyere score på 620 til 640 for å utstede en. Dette er fortsatt lavere enn 720 poengsum som kreves for et standardlån.
Imidlertid er FHA 203 (k) lånet ikke uten kostnader. En forhåndslånsforsikringspremie må betales hver måned av låntakeren. Et tilleggsgebyr for opprinnelse kan også belastes av utlånsinstitusjonen. I tillegg til de økonomiske kostnadene for låntakeren, er det strenge papirarbeidet som kreves og lang tid det tar å høre tilbake fra FHA og utlåner, faktorer du må vurdere når du søker på dette programmet. Samlet sett vil en person med lav kredittscore som søker å eie et hjem som måtte trenge fikses og moderniseres, innse at FHA 203 (k) har store fordeler for det som oppveier kostnadene.