Grunnleggende om finansiering for første gangs boligkjøpere

Det utallige finansieringsalternativer som er tilgjengelige for første gangs boligkjøpere, kan virke overveldende. Men å ta deg tid til å undersøke det grunnleggende om eiendomsfinansiering kan spare deg for en betydelig mengde tid og penger. Å forstå markedet hvor eiendommen ligger og om den gir incentiver til långivere kan bety ekstra fordeler for deg. Ta en titt på økonomien din for å sikre at du får det pantelånet som best passer dine behov.

Viktige takeaways

• Å kjøpe et første hjem kan være spennende - så vel som nervepirrende og forvirrende.
• Å få et pantelån vil være et avgjørende skritt i å kjøpe ditt første hjem, og det er flere faktorer for å velge det mest passende.
• Du må bestemme om du vil velge en fast eller flytende rente, antall år du skal betale ned pantelånet og størrelsen på nedbetalingen.
• Långivere må også vurdere kredittverdigheten din og evnen til å tilbakebetale basert på inntekt, eiendeler og kreditthistorie.
• Avhengig av omstendighetene dine, kan du være kvalifisert for gunstigere betingelser gjennom et FHA- eller VA-lån.

Lånstyper

Konvensjonelle lån

Konvensjonelle lån er pantelån som ikke er forsikret eller garantert av den føderale regjeringen. Det er typisk fastrentelån. Selv om deres strengere krav til større forskuddsbetaling, høyere kredittscore, lavere inntekt til gjeldsgrad og potensial til behov for privat boliglånsforsikring gjør dem til den vanskeligste boliglånstypen å kvalifisere for, er konvensjonelle pantelån vanligvis billigere enn garanterte pantelån.

Konvensjonelle lån er definert som enten konform lån eller ikke-konform lån. Overensstemmende lån er i samsvar med retningslinjer som lånegrenser fastsatt av myndighetene sponset av foretak (GSE) Fannie Mae eller Freddie Mac fordi långivere pakker disse lånene og selger verdipapirer på dem i annenhåndsmarkedet. Lånegrensen for 2018 for et konvensjonelt pantelån er $ 453 10000, men beløpet er høyere for utpekte høykostnadsområder.

Et lån som er gitt over dette beløpet kalles et jumbo-lån og har vanligvis en litt høyere rente fordi disse lånene er mindre attraktive for annenhåndsmarkedet. For ikke-konform lån har utlånsinstitusjonen som garanterer lånet, vanligvis porteføljelåner, sine egne retningslinjer.

FHA Lån

Federal Housing Administration (FHA), som er en del av det amerikanske departementet for boligbygging og byutvikling, tilbyr forskjellige pantelånsprogrammer. Et FHA-lån har lavere forskuddsbetaling og er enklere å kvalifisere for enn et konvensjonelt lån. FHA-lån er utmerkede for førstegangs boligkjøpere, for i tillegg til lavere lånekostnader på forhånd og mindre strenge kredittkrav, kan du gjøre en forskuddsbetaling helt ned til 3, 5%. FHA-lån kan ikke overstige den lovbestemte grensen.

VA-lån

Det amerikanske departementet for veteransaker (VA) garanterer VA-lån. VA låner ikke selv, men garanterer pantelån gjort av kvalifiserte långivere. Disse garantiene lar veteraner og servicefolk få boliglån med gunstige betingelser, vanligvis uten forskuddsbetaling. I de fleste tilfeller er VA-lån lettere å kvalifisere for enn konvensjonelle lån. Långivere begrenser generelt det maksimale VA-lånet til konvensjonelle pantelånsgrenser. Før du søker om lån, kan du be om kvalifisering fra VA. Hvis du blir akseptert, vil VA utstede et kvalifikasjonsbevis du kan bruke til å søke om lån.

I tillegg til disse vanlige lånetypene og -programmene, kan du sjekke inn programmer som er sponset av statlige og lokale myndigheter og byråer for å øke investeringer eller huseier i visse områder.

Krav til egenkapital og inntekt

Prising av boliglån bestemmes av utlåner på to måter, begge basert på låntakerens kredittverdighet. I tillegg til å sjekke FICO-poengsummen din fra de tre store kredittbyråene, vil långivere beregne utlånsverdien (LTV) og gjeldsservicedekningsgraden (DSCR) for å stille inn låneprisen.

LTV er mengden faktisk eller underforstått egenkapital som er tilgjengelig i sikkerheten som lånes mot. For boligkjøp bestemmes LTV ved å dele lånebeløpet med hjemets kjøpesum. Långivere antar at jo mer penger du utsetter risikoen (i form av en forskuddsbetaling), jo mindre sannsynlig er det at du misligholder lånet. Jo høyere LTV, jo større er risikoen for mislighold, slik at långivere vil belaste mer.

LTV bestemmer også om du vil bli pålagt å kjøpe privat pantforsikring (PMI). PMI isolerer utlåner fra mislighold ved å overføre en del av lånerisikoen til en pantelånsforsikrer. De fleste långivere krever PMI for ethvert lån med en LTV større enn 80%, noe som betyr ethvert lån der du eier mindre enn 20% egenkapital i hjemmet. Beløpet som blir forsikret og panteprogrammet vil avgjøre kostnadene for pantesikring og hvordan det samles inn.

De fleste boliglånsforsikringspremier blir samlet inn månedlig sammen med skatte- og eiendomsforsikringsspil. Når LTV er lik 78% eller mindre, antas PMI å bli eliminert automatisk. Du kan være i stand til å avbryte PMI når hjemmet har verdsatt seg nok i verdi til å gi deg 20% ​​egenkapital og en angitt periode har gått, for eksempel to år. Noen långivere, for eksempel FHA, vil vurdere pantforsikringen som et engangsbeløp og kapitalisere det i lånebeløpet.

Som en tommelfingerregel, prøv å unngå PMI fordi det er en kostnad som ikke har noen fordel for deg. Det er måter å unngå å betale for PMI. Det ene er ikke å låne mer enn 80% av eiendomsverdien når du kjøper et hjem; den andre er å bruke egenkapitalfinansiering eller et annet pantelån for å sette ned mer enn 20%. Det vanligste programmet kalles et 80-10-10 pantelån. De 80 står for LTV for det første pantelånet, de første 10 står for LTV for det andre pantelånet, og de tredje 10 representerer egenkapitalen du har i hjemmet.

Selv om renten på det andre pantelånet vil være høyere enn renten på den første, på en blandet basis, bør den ikke være mye høyere enn renten på et 90% LTV-lån. Et 80-10-10 pantelån kan være rimeligere enn å betale for PMI, og lar deg også akselerere betalingen av det andre pantelånet og eliminere den delen av gjelden raskt slik at du kan betale ned hjemmet ditt tidlig.

Gjeldsdekningsgraden (DSCR) bestemmer din evne til å betale pantelånet. Långivere deler din månedlige nettoinntekt med pantekostnadene for å vurdere sannsynligheten for at du vil misligholde pantelånet. De fleste långivere vil kreve DSCR-er som er større enn en. Jo større forholdstall, desto større er sannsynligheten for at du vil kunne dekke lånekostnader og jo mindre risiko vil långiveren påta seg. Jo større DSCR er, desto mer sannsynlig vil en utlåner forhandle om lånerenten fordi selv til en lavere rente får utlåner en bedre risikojustert avkastning.

Av denne grunn, ta med alle typer kvalifiserende inntekter du kan når du forhandler med en pantelån. Noen ganger kan en ekstra deltidsjobb eller annen inntektsbringende virksomhet utgjøre forskjellen mellom å kvalifisere eller ikke kvalifisere for et lån eller få den best mulige renten.

Fastlån mot flytende rente

En annen vurdering er om du skal få et fast rente eller et flytende rentelån. I et fast rentepant endres ikke renten for hele låneperioden. Den åpenbare fordelen med å få et fastrentelån er at du vet hva de månedlige lånekostnadene vil være for hele låneperioden. Et boliglån med flytende rente, for eksempel et rentelån eller et justerbart rentepant (ARM), er designet for å hjelpe førstegangseikjøpere eller personer som forventer at inntektene vil øke betydelig over låneperioden.

Lån med variabel rente lar deg vanligvis få lavere introduksjonsrente i løpet av de første årene av lånet, noe som gjør at du kan kvalifisere deg til et større lån enn om du hadde prøvd å få et dyrere fastrentelån. Selv om et lån med flytende rente kan være nyttig for noen låntakere, kan de være risikabelt hvis inntekten din ikke vokser i takt med rentestigningen. Den andre ulempen er at kursendringen er usikker, siden den vanligvis er knyttet til en fremtidig markedsrente.

De vanligste ARM-typene er en, fem eller syv år lang arm. Den opprinnelige renten er normalt fast for en periode og tilbakestilles deretter med jevne mellomrom, ofte hver måned. Når en ARM tilbakestilles, tilpasser den seg til markedsrenten, vanligvis ved å legge til en viss forhåndsbestemt spredning (prosentandel) til den rådende amerikanske statsrenten. Selv om økningen typisk er avkortet, kan en ARM-justering være dyrere enn det rådende fastrentelånet for å kompensere utlåner for å tilby en lavere rente i introduksjonsperioden.

Bare rentelån er en type ARM der du kun betaler pantelenter og ikke hovedstol i introduksjonsperioden før lånet går tilbake til et fast, hovedbetalende lån. Slike lån kan være svært fordelaktige for førstegangs låntakere fordi bare å betale renter reduserer den månedlige kostnaden for å låne betydelig og vil tillate deg å kvalifisere deg til et mye større lån. Men fordi du ikke betaler noe hovedstol i løpet av den innledende perioden, endres ikke saldoen på lånet før du begynner å betale tilbake hovedstolen.

Vei fordelen ved å få et større lån med risikoen. Rentene flyter typisk i løpet av bare renteperioden og vil ofte justeres som reaksjon på endringer i markedsrenter. Vurder også risikoen for at den disponible inntekten ikke stiger sammen med den mulige økningen i lånekostnadene.

Bunnlinjen

Hvis du leter etter et boliglån for første gang, kan det være vanskelig å sortere gjennom alle finansieringsalternativene. Ta deg tid til å bestemme hvor mye hjem du faktisk har råd til, og finansier deretter deretter. Hvis du har råd til å sette ned et betydelig beløp eller ha nok inntekter til å lage en lav LTV, vil du ha mer forhandlingsmakt med långivere og de fleste finansieringsalternativene. Hvis du presser på for det største lånet, kan du bli tilbudt en høyere risikojustert rente og privat boliglånsforsikring. En god boliglånsmegler eller boliglånsbanker skal kunne hjelpe deg med å styre deg gjennom alle de forskjellige programmene og alternativene, men ingenting vil tjene deg bedre enn å kjenne til prioriteringene dine for et pantelån. (For relatert lesing, se "Spare for en forskuddsbetaling: Hvor skal jeg holde pengene mine?")