Hvordan danne en huseierforening

Huseiereierforeninger (HOAs) håndterer problemer som berører hele samfunnet, for eksempel sikkerhet og sikkerhet, mangel på vedlikehold av eiendommer, lokale ordensforstyrrelser eller levering av tjenester som ikke er ivaretatt av den lokale regjeringen. HOAs kan også være en kilde til store stridigheter på grunn av kraften de utøver over huseiere.

HOAer er vanligvis dannet av utviklere når et nytt fellesskap bygges. Som en betingelse for å anskaffe eiendom i mange lokalsamfunn, må kjøpere bli med i HOA. Som et resultat er det mange som slutter å bli med i HOA uten å virkelig forstå hva de er eller hvordan de jobber, bare fordi de forelsker seg i et bestemt hjem.

Vekst i HOAs

Huseiereforeninger (HOAs) har blitt mer og mer utbredt. Når vi snakker med denne eksplosive veksten i dannelsen av borettslag, uttaler huseiereforeninger og kooperativs offentlige politikkprofessor, Robert H. Nelson:

Så sent som i 1970 utgjorde bare 1% av de amerikanske boligene. I 2010 var det imidlertid mer enn 300 000 samfunnsforeninger som huser mer enn 60 millioner amerikanere, 20% av den amerikanske befolkningen ... Mellom 1980 og 2000 ble halvparten av de nye boligene i USA bygget og organisert under den private styringen av en samfunnsforening.

Lær lokale lover på HOAs

Statlige eiendomskoder angir de juridiske retningslinjene for å etablere en huseierforening. I Texas, for eksempel, sier kapittel 204 om eiendomskode et tremannsutvalg må opprette for å begjære dannelsen av en eiendomseierforening (POA). Komiteen må sende inn offisiell skriftlig melding om at den har til hensikt å opprette en POA med obligatorisk medlemskap. Alle rekordseiere i en underavdeling må varsles, og eierne av minst 60% av eiendommen må signere og godkjenne begjæringen innen ett år. Når POA eksisterer, kan det opprette begrensninger gjennom en egen begjæringsprosess som krever godkjenning av eierne av minst 75% av underavdelingens eiendom.

Etablering av HOA

Prosessen for å etablere en HOA avhenger av hvor HOA ligger, men trinnene nedenfor vil trolig være nødvendige.

1. Etablere en forretningsstruktur ved å danne et LLC eller et nonprofit selskap
2. Opprette pakter, betingelser og begrensninger (CC & Rs) som beskriver hvordan HOA vil fungere og hvilke regler huseiere må overholde
3. Etablere en prosedyre for fremtidig modifisering av CC & Rs
4. Å skrive regler og forskrifter som setter CC & Rs til et lettforståelig språk for innbyggerne i samfunnet
5. Utarbeide styrende dokumenter, for eksempel vedtekter og vedtekter (som skisserer møtefrekvens, stemmeretningslinjer, valg av HOA-ledere og andre driftsprosedyrer)
6. Valg av kvalifiserte offiserer / styremedlemmer (kassereren trenger faktisk å forstå hvordan man skal føre bøker og forvalte penger, for eksempel)

Hvis personene som oppretter HOA ikke er eksperter på eiendomsrett, vil å ansette en advokat med HOA-ekspertise være en sunn beslutning på dette stadiet. HOA vil ikke være i stand til å håndheve sine regler hvis de blir utfordret og funnet å ikke være lovlige. En god advokat kan også påpeke sentrale spørsmål som HOA-ledere bør ta hensyn til, for eksempel rettferdige boliglover, for å unngå juridiske problemer når foreningen er i gang. Føderale, statlige og lokale myndigheter har forrang fremfor HOA-regler.

(For relatert lesing, se: Hvordan velge riktig advokat .)

Beskytt HOA

Offiserene og styret har ansvaret for å drive og føre tilsyn med HOA. Sammen med dette høye ansvarsnivået kommer et høyt risikonivå. HOA trenger en måte å beskytte seg selv hvis en huseier bestemmer seg for å saksøke.

Hvorfor kan en huseier saksøke? I Elk Grove, California, saksøkte en beboer sitt HOA over de foreslåtte endringene av parkeringsreglene i nabolaget. En mann i Houston, Texas saksøkte HOA sitt fordi den ville at han skulle fjerne innbruddstyver fra hjemmet til tross for den høye kriminalitetsraten i området. En rettferdig boligorganisasjon saksøkte en borettslagsforening i Florida for å nekte å la barn bo i bygningen. Et styremedlem kan bli saksøkt for brudd på hans eller hennes tilsynsplikt overfor HOAs innbyggere og kunne holdes personlig ansvarlig.

Ledere og offiserer forsikring gir økonomisk beskyttelse til menneskene som driver HOA. Det dekker både juridiske forsvarskostnader og erstatning. Den dekker imidlertid ikke forsettlig oppførsel. Tyveriforsikring av ansatte kan beskytte foreningen hvis en direktør, offiser eller eiendomssjef underslager HOA-midler.

Hold gode økonomiske poster

En HOA trenger penger for å fungere, og at pengene kommer fra samfunnets innbyggere. Noen av pengene finansierer HOAs administrasjon (f.eks. Juridiske, regnskapsmessige og administrasjonstjenester), men mesteparten av pengene går til vedlikehold av fellesarealer. Det kan lønne seg for landskapsarkitekturtjenester, vedlikehold av bassenger og til og med søppelinnsamling. En del av pengene brukes hver måned, og resten settes av i et reservefond. Noen ganger vil det oppstå en stor utgift som ikke kan betales ut av HOAs reservefond. I så fall vil HOA kreve at innbyggerne betaler en ekstra avgift som kalles en spesiell vurdering.

En ny HOA må utføre en finansieringsanalyse og konstruere et budsjett for å bestemme hvor mye du skal samle inn i månedlige avgifter fra eieren (e) av hver eiendom. Analysen er basert på hvilke utgifter som blir betalt av medlemmene i samfunnet, hvor mye de vil koste, hvor mye som vil bli avsatt til reservefondet og prosentandelen av samfunnets eiendommer som eies av hver innbygger. Dessuten må reservefondet forvaltes og investeres for å holde HOA økonomisk forsvarlig (for eksempel må fondets verdi bevares mot inflasjon).

Hold huseiere informert

Som medlemmer av samfunnet som betaler kontingent og blir berørt av HOAs avgjørelser, må innbyggerne holdes informert om HOAs aktiviteter og eventuelle problemer som påvirker samfunnet. HOAs må avholde regelmessige møter og varsle innbyggerne langt nok på forhånd til at alle har mulighet til å delta. De må også holde valg for direktører og offiserer og sikre at alle har muligheten til å stemme. Et samfunnsnyhetsbrev, e-post og / eller nettsted kan også hjelpe med å holde huseiere i løkka.

HOA-offiserer og -direktører bør føre detaljert oversikt over sine aktiviteter, for eksempel referater fra samfunnsmøter. Foreninger bør regelmessig offentliggjøre viktig økonomisk informasjon til medlemmene i samfunnet. Medlemmene skal være klar over deres rettigheter til å se HOA-poster og få tilgang på forespørsel.

(For mer, se: Håndtere Condo Board .)

Oppfølging av klager

HOAs er regelbaserte samfunn, så fra tid til annen må de håndheve regler som medlemmene i samfunnet bryter. HOAs må også håndtere klager fra beboere om eksisterende regler de ikke liker eller regler de mener bør legges til for å løse et pågående problem.

HOAs må håndheve regler raskt og konsekvent. Huseiere som nekter å følge, bør bli bøtelagt. Hvis en huseier nekter å etterkomme det, kan HOA trenge å sende kontoen til samlinger eller saksøke huseieren. HOAs bør unngå selektiv håndhevelse - de skal med andre ord ikke spille favoritter hos HOA-ledere eller innbyggere i samfunnet som de er venner med. Partisk oppførsel kan føre til søksmål.

Å ansette et profesjonelt administrasjonsselskap kan redusere byrden for en HOAs offiserer og direktører og eliminere en potensiell kilde til konflikt mellom HOA-ledere og andre medlemmer av samfunnet. Forvaltningsselskapet kan ta over store deler av det administrative arbeidet og håndtere ubehag som å håndheve regler og samle inn kontingent. Den kan også bruke sin ekspertise innen eiendomsforvaltning for å sikre en jevn drift av samfunnet og unngå feil uerfarne offiserer og direktører kan gjøre. Imidlertid koster profesjonell ledelse penger, noe som betyr at huseiere månedlige HOA-avgifter vil være høyere.

Det verste tilfellet for håndhevelse av regel innebærer utelukkelse av huseiers eiendom for manglende betaling av gebyrer eller spesielle vurderinger. Dette ekstreme tiltaket kan skape en omstridt situasjon mellom huseieren og HOA. Tvangsnoteringer reduserer også eiendomsverdiene, noe som ikke er bra for de andre beboerne i nabolaget.

Vert fellessamlinger

HOAs kan strengt tatt handle om virksomhet, men de trenger ikke være det. En og annen morsom aktivitet gjør at HOA-medlemmer kan bli kjent med hverandre på et vennlig, sosialt grunnlag, ikke bare i den potensielt motstridende omgivelsen til et HOA-møte. Hvis naboer kjenner hverandre personlig, kan samfunnet være et mer behagelig sted å bo, og konflikter kan være lettere å løse.

Bunnlinjen

Å danne og lede en huseiereforening er en enorm oppgave med betydelig ansvar og store implikasjoner. Hvis du vurderer å kjøpe eiendommer i en HOA, må du forstå hva du får til før du kjøper.

(For ytterligere lesing, se: 9 ting du trenger å vite om huseierforeninger .)