Hvordan renter påvirker eiendomsverdiene

Rentesatser, spesielt rentene på interbankbørs og statskasseveksler, har like stor innvirkning på verdien av inntektsproduserende eiendom som på ethvert investeringsmiddel. Fordi deres innflytelse på den enkeltes evne til å kjøpe boligeiendommer (ved å øke eller redusere kostnadene for pantekapital) er så dyptgående, antar mange feil at den eneste avgjørende faktoren i verdsettelse av eiendommer er gjeldende pantesats.

Imidlertid er boliglånsrentene bare en interesserelatert faktor som påvirker eiendomsverdiene. Fordi rentene også påvirker kapitalstrømmene, tilbudet og etterspørselen etter kapital og investorenes nødvendige avkastning på investeringen, driver rentene eiendomsprisene på en rekke måter.

Hvordan renter påvirker eiendomsverdiene

Verdisetting grunnleggende

For å forstå hvordan statlig påvirket rente, kapitalstrømmer og finansieringsrenter påvirker eiendomsverdiene, bør du ha en grunnleggende forståelse av inntektsmetoden til eiendomsverdier. Selv om eiendomsverdiene påvirkes av tilbud og etterspørsel etter eiendommer i et gitt sted og erstatningskostnadene for å utvikle nye eiendommer, er inntektsmetoden den vanligste verdsettelsesteknikken for investorer. Inntektstilnærmingen gitt av takstmenn av næringseiendommer og av forsikringsselskaper og investorer av eiendomssikrede investeringer er veldig lik den diskonterte kontantstrømningsanalysen utført på aksje- og obligasjonsinvesteringer.

Enkelt sagt starter verdsettelsen med å forutsi eiendomsinntekter, som tar form av forventede leiekontrakter eller, i tilfelle av hotell, forventet belegg multiplisert med gjennomsnittlig kostnad per rom. Ved å ta alle kostnadene på eiendomsnivået, inkludert finansieringskostnaden, ankommer analytikeren deretter netto driftsinntekt (NOI), eller kontantstrømmen som er igjen etter alle driftsutgifter.

Ved å trekke fra alle kapitalkostnader, samt all investeringskapital for å opprettholde eller reparere eiendommen og andre ikke-eiendomsspesifikke utgifter fra NOI, er resultatet netto kontantstrøm (NCF). Fordi eiendommer vanligvis ikke beholder kontanter eller har en uttalt utbyttepolitikk, tilsvarer NCF kontanter som er tilgjengelige for investorer og er det samme som kontanter fra utbytte, som brukes til å verdsette egenkapital eller renteinvesteringer. Ved å kapitalisere utbytte eller ved å neddiskontere kontantstrømmen (inkludert eventuell restverdi) for en gitt investeringsperiode, bestemmes eiendomsverdien.

Kapitalstrømmer

Rentene kan påvirke finansieringskostnadene og pantelånene betydelig, noe som igjen påvirker kostnadene på eiendomsnivå og dermed påvirker verdiene. Imidlertid har tilbud og etterspørsel etter kapital og konkurrerende investeringer størst innvirkning på avkastningskrav (RROR) og investeringsverdier. Siden Federal Reserve Board har flyttet fokus bort fra pengepolitikken og mer mot styring av rentene som en måte å stimulere økonomien eller avverge inflasjonen, har politikken hatt en direkte innvirkning på verdien av alle investeringer.

Når interbankens valutakurser synker, reduseres kostnadene for midler, og midlene flyter inn i systemet; derimot, når rentene stiger, reduseres tilgjengeligheten til midler. Når det gjelder eiendommer, endrer eller reduserer endringene i utlånsrenter mellom bankene mengden av kapital som er tilgjengelig for investering. Mengden kapital og kapitalkostnader påvirker etterspørselen, men også tilbudet - det vil si pengene som er tilgjengelige for eiendomskjøp og utvikling. Når for eksempel kapitaltilgjengeligheten er liten, har kapitalleverandører en tendens til å låne ut mindre i prosent av egenverdien, eller ikke så langt opp i "kapitalbunken." Dette betyr at lån gjøres til lavere utlånsverdi, og reduserer dermed sikrede kontantstrømmer og eiendomsverdier.

Disse endringene i kapitalstrømmer kan også ha en direkte innvirkning på tilbud og etterspørsel dynamikk for eiendom. Kostnaden for kapital og kapitaltilgjengelighet påvirker tilbudet ved å skaffe ytterligere kapital til eiendomsutvikling; de påvirker også befolkningen til potensielle kjøpere som søker avtaler. Disse to faktorene samarbeider for å bestemme eiendomsverdier.

Rabattpriser

Den mest tydelige effekten av rentene på eiendomsverdiene kan sees i avledningen av diskonterings- eller kapitaliseringsrenter. Kapitaliseringsraten kan sees på som en investors nødvendige utbyttesats, mens en diskonteringsrate tilsvarer en investors totale avkastningskrav. K angir vanligvis RROR, mens kapitaliseringsraten er lik (Kg), der g er den forventede inntektsveksten eller økningen i kapitalvurdering.

Hver av disse rentene påvirkes av rådende renter fordi de er lik risikofri rente pluss en risikopremie . For de fleste investorer er risikofri rente kursen på amerikanske statskasser; garantert med føderal myndighetskreditt, regnes de som risikofrie fordi sannsynligheten for mislighold er så lav. Fordi investeringer med høyere risiko må oppnå en rimelig høyere avkastning for å kompensere for den ekstra risikoen som er båret, legger investorer til å beregne en risikopremie for å bestemme den risikojusterte avkastningen som er nødvendig for hver investering som vurderes når de beregner diskonteringsrenter og kapitaliseringsrenter .

Fordi K (diskonteringsrente) er lik risikofri rente pluss en risikopremie, er kapitaliseringsrenten lik risikofri rente pluss en risikopremie, minus forventet vekst (g) i inntekten. Selv om risikopåslag varierer som følge av tilbud og etterspørsel og andre risikofaktorer i markedet, vil diskonteringsrenter variere på grunn av endringer i rentene som utgjør dem. Når den nødvendige avkastningen på konkurrerende eller substituerende investeringer stiger, faller eiendomsverdiene; derimot, når rentene faller, øker eiendomsprisene.

Bunnlinjen

Det er viktig å fokusere på boliglånsrenter fordi de har en direkte innflytelse på eiendomsprisene. Hvis du er en potensiell huseier eller eiendomsinvestor, er en enkel måte å undersøke gjeldende renter å bruke et pantekalkulator.

Når det er sagt, er det viktig å merke seg at endring av renter påvirker mange aspekter av eiendommer. Utover prisen på ditt nye hjem, påvirker rentene også tilgjengeligheten av kapital og etterspørselen etter investering. Disse kapitalstrømmene påvirker tilbud og etterspørsel etter eiendommer, og som et resultat påvirker de eiendommer.

I tillegg påvirker rentene også avkastningen på erstatningsinvesteringer og prisene endrer seg for å holde seg i tråd med den iboende risikoen i eiendomsinvesteringer. Disse endringene i avkastningskrav for eiendommer varierer også i destabiliseringsperioder i kredittmarkedene. Når investorene ser for seg økt variasjon i fremtidige renter eller økning i risiko, øker risikopremiene, noe som gir sterkere nedadgående press på eiendomsprisene.