Er det verdt å betale en megleravgift i New York City?

Scenariet: Du gjør deg klar til å flytte til New York City og skal se etter en utleieleilighet der. New York er en flott by - livlig, rik på kultur og mangfold - men du må forstå fra begynnelsen av at den også har et av de vanskeligste å navigere i eiendomsmarkedene i verden. Å finne en leilighet du liker og som du har råd til, spesielt på Manhattan eller Brooklyn, kan være en opplevelse som best beskrives som en fylt med "sjokk og ærefrykt."

Men du trenger ikke å gå alene. Det er 27 000 eiendomsmeglere, selgere og meglere som venter på å hjelpe deg i alle fem bydelene, med mer enn halvparten av dem på Manhattan. (For denne artikkelen trenger du ikke å bekymre deg for forskjellen i titlene. Vi vil referere til dem alle som meglere for å gjøre ting enklere.)

Er det å bruke megler absolutt nødvendig? Nei. Er det dyrt? Ja. Vil det spare deg for tid og forverring? Helt klart, hvis megleren din er god på jobben. Og vil det spare deg for penger? Ganske muligens.

Hvorfor har New York et meglersystem når så mange andre byer ikke gjør det? Ifølge Gary Malin, president for Citi Habitats, et 20 år gammelt firma fra Manhattan som har plassert 20 000 mennesker i leiligheter de siste to årene, “Det er på grunn av den rene tettheten - alt fra walk-ups til superluksus -bebyggelse. De fleste eiendomseiere har rett og slett ikke de ansatte eller de som kan håndtere utleie av seg selv. ”

Et ord om leiemarkedet i New York City

Eiendomsmarkedet i New York beveger seg med lysets hastighet og har sitt eget språk, sine egne regler. Først hastigheten. Malin forteller oss at for å få det stedet du ønsker, må du komme til hver leilighet du ser klar, sier han, "å handle på stedet - enhver forsinkelse vil bety at du mister den." Eiendomseiere i New York krever en svimlende mengde papirarbeid, og at papirene må være klare til å gå før jakten din begynner. (Mer om det senere.)

Og når det gjelder NYC-eiendomsmegling: Du kommer til å se lister som refererer til "junior 4s" - en ett-roms leilighet som har en (vanligvis liten, ofte dørløs og vindusfri) ekstra plass som kan brukes som hjemmekontor, for lagring osv. Og bygninger beskrevet som før krigen betyr at de ble bygget før andre verdenskrig og anses generelt å ha mer sjarm enn noen nyere årganger.

En annen særegenhet ved NYC-markedet er at du virkelig ikke kan begynne å lete etter en leilighet tidligere enn 30 til 45 dager før forventet innflyttingsdato. Tilgjengelige leiligheter blir sjelden oppført før.

Hva vil en megler betale?

Megleravgift varierer fra firma til firma, men er ofte 15% av den årlige leien. Det er mulig å finne noen lavere priser (i en spesiell avtale for lesere av eiendomsnettstedet BrickUnderground.com, for eksempel kan du registrere deg hos en megler som krever et lavere gebyr enn standard 15%.) Andre meglere kan også belaste mindre enn standarden, eller siden noen kan motta gebyret direkte fra huseieren, vil det ikke være noe gebyr i det hele tatt.

Hva betyr 15% reelt sett? En leilighet på $ 2000 / måned vil kreve en avgift på $ 3600 som må betales når leiekontrakten er signert. Samtidig blir du bedt om å betale huseieren en måneds husleie, noen ganger to. Du må ha alle disse midlene klare ved signering, og alt må betales med en sertifisert sjekk (ingen personlige sjekker godtas).

"For alle som er nye i New York, er megleravgiftene et ganske sjokk, " sier Teri Rogers, grunnlegger av BrickUndergound. Det er en grunn til at så mange nykommere unngår å bruke megler. "De starter i New York med å leie en utleie de finner gjennom en venn eller på nettet, eller leier et rom i en annens leilighet."

Hvorfor skal du bruke megler?

Du betaler megleren for hans eller hennes erfaring, kunnskap og tilgang - alt ekstremt verdifullt. Malin forklarer at noen meglere vil finne deg en leilighet som har en leie lavere enn hva du kan finne hvis du gjør et søk uten gebyr, og hvis du sammenligner meglerens gebyr med de sparte leiepengene, kan du komme fremover.

En megler kan ha oppføringer som du ikke finner i et DIY-søk på internett. En god megler vil stille de rette spørsmålene fra begynnelsen av og bestemme hva prioriteringene dine er - hva er ditt realistiske budsjett for leie (de fleste New Yorkere bruker å bruke minst 30% av nettoinntekten på husleie); vil du ha noe i nærheten av der du jobber; vil du være i et nabolag med mange restauranter og barer eller i en som er mer rolig; skal du dele med en romkamerat; har du en hund, og i så fall, hvor stor er Fido?

En kunnskapsrik megler vil også guide deg gjennom det nødvendige papirarbeidet - all den økonomiske informasjonen du trenger, for eksempel et arbeidsgiverbrev, lønnsstenger, selvangivelse og mer. Hvis du ikke har en inntekt som er 40 ganger så mye som leien din, vil de fleste utleiere ikke engang vurdere å gi deg en leiekontrakt, så du trenger en garantist eller medunderskriver, som må sende inn et svimlende antall papirarbeid også. Megleren vil hjelpe deg med denne ofte tornete situasjonen (garantister som ikke er kjent med New York-markedet kan komme til å rokke når de ser at de må sende inn mer informasjon enn de gjorde da de kjøpte sitt eget hjem).

Megleren din vil planlegge avtaler, gå med deg for å se på leiligheter og hjelpe deg med å sende inn søknadene som kreves av huseieren. Han eller hun vil være rett ved deg ved signering av leieavtalen. Megleren din vil være din talsmann hvert steg i prosessen, og selv når du har funnet en leilighet, kan en megler være en god ressurs for informasjon om flytting, om lokal transport, på spørsmål som en nybegynner kan ha.

Hvordan finner du en god megler?

Sannsynligvis den beste veien til en megler du kan stole på, er via anbefalinger fra venner, familie og venners venner. Bruk sosiale nettverksverktøy for å finne mennesker som har hatt gode opplevelser med søket i New York City. Forsikre deg om at selskapet megleren representerer er medlem av eiendomsstyret i New York; vær mistenksom overfor enhver avtale som ser for god ut til å være sann - fordi den vil være det.

Hvis du allerede vet hvilket nabolag du vil bo i, kan du søke en megler som har hatt erfaring der, eller enda bedre en som både bor og jobber der.

Vær på vakt mot meglere som vil at du skal møte dem på gaten og virke litt lyssky for informasjon om kontoret deres. Og fall aldri for "bring cash" -forespørselen.

Bunnlinjen

Med mindre du er blant de få utvalgte som vil kunne finne en leilighet uten å felle verken svette eller tårer (f.eks. Søsteren din flytter ut av sin rimelige leilighet og har avtalt med huseieren at du overtar leiekontrakten), kan du vil vurdere å bruke en megler som vil navigere i systemet for deg.

For mer informasjon om valg av leilighet, se 5 tips for å finne en god utleier . Fant du et sted? Les forsikring 101 for leietakere .