Eiendom Investment Trust (REIT)
En eiendomsinvestering trust (REIT) er et selskap som eier og typisk driver eiendom som genererer inntekter. De fleste REIT-er spesialiserer seg i en spesifikk eiendomssektor med fokus på tid, energi og finansiering på det bestemte segmentet i hele eiendomshorisonten. Imidlertid har diversifiserte og spesialiserte REIT-er ofte forskjellige typer eiendommer i porteføljene sine. Eiendommer som er inkludert i en REIT-portefølje kan omfatte leilighetskomplekser, datasentre, helsetjenester, hotell, infrastruktur - i form av fiberkabler, celle tårn og energirørledninger - kontorbygg, butikksentre, selvlagring, tømmerland og lager . En fordel med REIT for hverdagslige investorer er at de gir muligheten til å eie en del av eiendommer som genererer utbyttebasert inntekt.
Kongressen etablerte eiendomsinvesteringer i 1960 som en endring i utvidelsen av sigareskatten i 1960. Bestemmelsen gjør det mulig for enkelte investorer å kjøpe aksjer i kommersielle eiendomsporteføljer som mottar inntekter fra en rekke eiendommer.
01:34Eiendom Investment Trust (REIT)
Forstå en REIT
De fleste REIT-er har en enkel forretningsmodell: REIT leier ut plass og samler husleie på eiendommene, og fordeler deretter inntekten som utbytte til aksjonærene.
For å kvalifisere som REIT, må et selskap overholde visse bestemmelser i den interne inntektskoden. Disse kravene inkluderer å primært eie inntektsgivende eiendommer på lang sikt og dele ut inntekter til aksjonærene. Spesielt må et selskap oppfylle spesifikke krav, inkludert:
- Invester minst 75% av forvaltningskapitalen i eiendommer, kontanter eller amerikanske statskasser
- Motta minst 75% av bruttoinntekten fra leie av fast eiendom, renter på pantelån som finansierer fast eiendom, eller fra salg av eiendom
- Returner minimum 90% prosent av den skattepliktige inntekten i form av aksjonærutbytte hvert år
- Ha minimum 100 aksjonærer etter det første året det eksisterer
- Har ikke mer enn 50% av aksjene holdt av fem eller færre personer i løpet av det siste halvåret av det skattepliktige året
Andre krav, inkludert REIT, er et selskap som er skattepliktig som et selskap i IRS-øyne. Videre må virksomheten ha ledelse av et styre eller bobestyrer.
Viktige takeaways
- En eiendomsinvestering (REIT) er et selskap som eier, driver eller finansierer inntektsgivende eiendommer.
- Egenkapital REITs eier og forvalter eiendommer.
- Pant REITs holder eller handler pantelån og pantelån.
- REITs genererer en jevn inntektsstrøm for investorer, men tilbyr lite i veien for kapitalvurdering.
- De fleste REITs omsettes som aksjer, noe som gjør dem svært likvide - i motsetning til de fleste eiendomsinvesteringer.
Typer REITs
Det finnes flere typer REIT-er. Fondene har klassifiseringer som indikerer hvilken type virksomhet de driver med og kan videre klassifiseres avhengig av hvordan aksjene deres kjøpes og selges.
Egenkapital REITs er den vanligste virksomhetsformen. Disse enhetene kjøper, eier og forvalter inntektsproduserende eiendom. Inntektene kommer primært gjennom husleie og ikke fra videresalg av porteføljeeiendommer.
Lån REIT, også kjent som mREIT, låner ut penger til eiendomseiere og operatører. Utlånet kan enten være direkte gjennom pantelån og lån eller indirekte gjennom anskaffelse av pantelån med sikkerhet. MBS er investeringer som inneholder bassenger med pantelån utstedt av statlige sponsede foretak (GSE). Inntektene deres kommer hovedsakelig fra netto rentemargin - spredningen mellom renten de tjener på pantelån og kostnadene for finansiering av disse lånene. På grunn av pantesentrisk fokus på denne REIT, er de potensielt følsomme for renteøkninger.
Hybride REIT- bedrifter har både fysiske utleieeiendommer og pantelån i porteføljene. Avhengig av det angitte investeringsfokuset til foretaket, kan de veie porteføljen til mer eiendom eller flere pantebeholdninger.
Type REIT | Holdings |
Egenkapital | Eie og drifte inntektsgivende eiendommer |
Boliglån | Gi pantelån på fast eiendom |
Hybrid | Egne eiendommer og gjør pantelån |
| Offisielt omsatt | Notering på en nasjonal utveksling |
| Offentlig Ikke-handlet | Registrert hos SEC bu og ikke børsnotert |
| Privat | Jobber bare som private plasseringsinvesteringer |
Børsnoterte REIT-er tilbyr aksjer av børsnoterte REIT-er som noteres på en nasjonal verdipapirbørs, der de kjøpes og selges av enkeltinvestorer. De er regulert av US Securities and Exchange Commission (SEC).
Offentlige ikke-omsatte REITer er også registrert i SEC, men handler ikke på nasjonale verdipapirsentraler. Som et resultat er de mindre likvide enn børsnoterte REIT-er, men har en tendens til å være mer stabile fordi de ikke er utsatt for svingninger i markedet.
Private REITer er ikke registrert i SEC og handler ikke på nasjonale verdipapirsentraler. De fungerer utelukkende som private plasseringer som kun selges til en valgt liste over investorer.
Fordeler og ulemper med å investere i REIT-er
REITs kan spille en viktig rolle i en investeringsportefølje. Som med alle investeringer har de fordeler og ulemper.
På plussiden er REIT-er enkle å kjøpe og selge, ettersom de fleste handler på børser. Denne omsettelige funksjonen demper noen av de tradisjonelle ulempene ved eiendom. Tradisjonelt er eiendommer notorisk illikviditet - eiendommer kan ta lang tid å selge eller kjøpe - og mangelen på åpenhet da ikke alle markeder tilbyr pålitelig informasjon om skatter, eierforhold og sonering. REITs er regulert av SEC og må arkivere reviderte økonomiske rapporter.
Prestasjonsmessig tilbyr REIT attraktive risikojusterte avkastninger og stabil kontantstrøm. En eiendomstilstedeværelse kan også være bra for en portefølje, og diversifisere den med en annen aktivaklasse som kan fungere som en motvekt til aksjer eller obligasjoner.
På ulempen tilbyr REIT ikke mye med tanke på kapitalvurdering. Som en del av strukturen deres, må de betale 90% av inntekten tilbake til investorene. Så bare 10% av den skattepliktige inntekten kan investeres tilbake i foretaket for å kjøpe nye beholdninger.
Mottatt utbytte fra REIT-beholdninger beskattes som vanlig inntekt. En primær risiko for REIT er at de er utsatt for svingninger i eiendomsmarkedet. Som de fleste investeringer, garanterer heller ikke overskudd eller sikrer mot tap. Videre har noen REIT-er høye administrasjons- og transaksjonsgebyrer.
Pros
likviditets~~POS=TRUNC
Diversifisering / Motvekt til andre eiendeler
åpenhet
Stabilt utbytte
Risikojustert avkastning
Ulemper
Lav vekst / Lite kapitalvurdering
Ikke skattemessig fordelaktig
Avhengig av markedsrisiko
Høye administrasjons- og transaksjonsgebyrer
Hvordan investere i REITs
Du kan investere i børsnoterte REIT-er, så vel som REIT-aksjefond og REIT-børshandlede fond (ETF-er) ved å kjøpe aksjer gjennom en megler. Du kan kjøpe aksjer i en ikke-handlet REIT gjennom en megler eller finansiell rådgiver som deltar i det ikke-handlede REIT-tilbudet. REITs er også inkludert i et økende antall ytelses- og investeringsplaner med ytelses- og investeringsplaner som er ytelsesbaserte og ytelsesbaserte. Naret, et Washington DC-basert forsknings- og advokatfirma for det amerikanske REIT-markedet, anslår 80 millioner amerikanske investorer som eier REIT gjennom pensjonssparing og andre investeringsfond.
Nareit finner at det er mer enn 225 børsnoterte REIT-er i USA, noe som betyr at du har noen lekser å gjøre før du bestemmer deg for hvilken REIT som vil fungere best for porteføljen din.
Sørg for å vurdere REITs ledergruppe og merittliste, og finn ut hvordan de blir kompensert. Hvis det er ytelsesbasert kompensasjon, er oddsen at de vil jobbe hardt for å velge de riktige egenskapene og velge de beste strategiene. Selvfølgelig er det også en god ide å se på tallene, for eksempel forventet vekst i resultat per aksje (EPS) og nåværende utbytteutbytte. En spesielt nyttig beregning er REITs midler fra drift (FFO), som måler kontantstrømmen som genereres av REITs eiendeler. En annen beregning som ofte brukes med REIT er FMRR (Financial Management Rate of Return).
Ekte verdenseksempel på en REIT
En annen vurdering når du velger REIT er å se på hvilke sektorer i eiendomsmarkedet som er varme. Tenk på hvilke blomstrende sektorer i økonomien generelt kan benyttes via eiendommer. Som et eksempel er helsevesenet en av de raskest voksende næringene i USA - spesielt i veksten av medisinske bygninger, polikliniske omsorgssentre og eldreomsorgsfasiliteter og pensjonssamfunn.
Flere REIT-er fokuserer på denne sektoren. HCP Inc. (HCP) er en slik. Med en markedsandel på nesten 15 milliarder dollar, er det et stort selskap - stort nok til å være en del av S&P 500 - og faktisk veldig flytende. Cirka 2, 56 millioner aksjer handles daglig. Fra og med 5. april 2019 handles det til 31, 25 dollar per aksje, nær 52 ukers høyde, og tilbyr et utbytte på 4, 32%. Den nylig omstrukturerte porteføljen fokuserer på biovitenskapelige fasiliteter - diagnosesentre, laboratorier, genomikk og andre fasiliteter - medisinske kontorbygg og eldreboliger.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.