Hva 200 000 dollar vil kjøpe i Atlanta eiendomsmarked

Median listepris i Atlanta er nå 184 900 dollar, en økning på 12, 1% fra året før, ifølge National Housing Trend Report for februar 2014, publisert av Realtor.com. Dette setter Atlanta litt under den nasjonale median listeprisen på 199 000 dollar. Der Atlanta skinner, er imidlertid på lager: Den ligger i toppen av rapportens 146 regioner når det gjelder totalt antall lister. Eiendommer som for tiden er oppført for salg på Realtor.com varierer i pris fra under 10 000 dollar for nødlidende eiendommer til 15, 9 millioner dollar for en palatial eiendom i eksklusive Buckhead, "Beverly Hills of the South." Her er en titt på hva du kan kjøpe for $ 200 000. (For mer informasjon om å kjøpe et hjem, se: En guide til å kjøpe et hus i USA)

Markedsoversikt

Hjemmeprisene i Atlanta toppet seg i midten av 2007, og falt deretter de neste årene og traff bunnen tidlig i 2012. Siden har prisene sakte kommet seg. Den siste Beige Book, den omfattende økonomiske rapporten som ble utgitt åtte ganger per år av Federal Reserve, indikerer flere gunstige faktorer i Atlanta eiendomsmarked: økt boligomsetning, høyere etterspørsel etter boliglån, en økning i nybygging av hjemmet, sterk flerfamiliebygging og nedgang i refinansiering av pantelån.

Hva 200 000 dollar vil kjøpe

Med prisene fortsatt under 2007-høydepunktene, kan kjøpere finne en god del i mange nabolag i byen og omliggende forsteder. "Metro Atlanta-området er utbredt og mangfoldig, og hva $ 200 000 som kan skaffe deg varierer, " sier Maura Neill fra Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta. "Fra mandag 24. mars 2014 gir et søk på $ 200 000 hjem i MLS 95 frittliggende [enfamilie) resultater og syv tilknyttede (leilighet, rekkehus, flerfamilie) resultater."

"I eneboliger kan du forvente at eiendommer vil være mellom 1 500 og 2 000 kvadratmeter, " sier Neill. Å betale 200 000 dollar gir kjøpere et bredt utvalg av valg, rapporterer hun. "Et blikk på noen av disse oppføringene fant en renovert tre-roms, to-bad, 1940-tallshytte (1 900 kvadratmeter) i East Lake og en tre-roms, to-bad, 1960-tallet teglgård med kjeller (1800 kvadratmeter) i East Cobb (Marietta) trenger litt oppdatering. Samme pris vil også kjøpe en tre-roms, to-bad, murstein fra 1990-tallet (1600 kvadratmeter.) I et innsjøområde i Duluth eller en større tre-roms, to-bad Charleston stil i to etasjer med doble verandaer (1800 kvadratfot) i Grant Park / Peoplestown. " Mange av eiendommene på dette prispunktet har tregulv, garderobeskap, inngjerdede bakgårder og peiser. Noen tilbyr garasjer eller carports og kjøkkenoppdateringer, som apparater i rustfritt stål og benkeplater av granitt. I tillegg er mange hus i gangavstand til både offentlig transport og skoler i området.

Kjøpere som er interessert i vedlagte hus, vil oppdage at "1100 til 1400 kvadratmeter og to eller tre soverom er normen, " sier Neill, og siterer et to-roms, 2, 5-baders rekkehus til salgs på Atlanta's Westside. Ofte inkludert: tregulv; kjøkkenoppdateringer, inkludert benkeplater i granitt og bakplater av glassfliser; walk-in garderobeskap; tildelte parkeringsplasser og samfunnsfasiliteter, som svømmebassenger, vaskerom og grøntareal.

"Atlanta-markedet er fremdeles bemerkelsesverdig overkommelig, " sier Neill, som påpeker at drøyt 20.000 hus er til salgs i Atlanta-metroområdet (ikke inkludert lister for salg-for-eier). Selv om de 104 boligene som tilbys til nøyaktig $ 200 000 bare er halvparten av 1% av varebeholdningen, "er det mange valg for kjøpere i omkringliggende prispoeng, og virkelig noe for alle i Atlantas mangfoldige marked, " legger hun til.

Å få mest mulig hus for pengene

Etter finanskrisen i 2008 ble Atlanta-markedet - sammen med utallige andre på landsbasis - oversvømmet av tvangsauktioner. "Tvister og kortsalg pleide å være svaret på å få mest mulig hus for pengene dine i metro Atlanta-området, " sier Neill. Foreclosure-innleveringer for Atlanta falt imidlertid betydelig det siste året, med en nedgang på 33, 3% i auksjoner og 26, 4% færre bankeide eiendommer, ifølge RealtyTrac.com, et online eiendomsinformasjonsselskap og markedsplass for utestengte eiendommer i Forente stater. For øyeblikket rangerer Metro Atlanta nær landsgjennomsnittet, med ett av hver 1.162 hjem i utestengelse (sammenlignet med omtrent ett av 1170 hjem over hele landet).

Slik får du mest mulig penger for pengene i dag: "Kjøp inn i et område der du føler deg hjemme og ikke vær redd for litt kosmetisk oppdatering - ikke bare å male og belysning, men også bytte ut gulv og inventar (som kraner, dørhåndtak osv.), fjerne tapeter og budsjettere for nye apparater. " Selvfølgelig er det viktig å budsjettere med forventede utgifter, ta i betraktning hva som kan vente (f.eks. Dørhåndtakene) og hva kjøperen ønsker å få gjort med en gang (for eksempel å bytte ut shag-teppet og trekke det utdaterte tapetet ). Å kjøpe på toppen av ens prisklasse gjør det vanskelig å takle oppdaterte prosjekter, så det er alltid en god idé å sørge for at det er plass i budsjettet for oppdateringene kjøperen anser som essensielle.

Kjøpere som kan visualisere et hjem potensial og er villige til å legge inn litt arbeid, kan ende opp med mer hus for pengene sine, selv etter at oppdateringene er betalt for. "Virkelig kyndige kjøpere - eller kjøpere med en eiendomsmegler de kan stole på - kan se tidligere kosmetiske feil og daterte inventar til husets" bein "- planløsningen, romstørrelsene, potensialet. Det vil gi deg mest mulig hus for pengene, "sier Neill.

Kjøp eller leie?

Over hele landet har gapet mellom leiekostnader og kjøp blitt redusert, delvis på grunn av stigende renter og boligpriser. Trulia's Rent vs. Buy Report, utgitt av online eiendomsaggregat Trulia.com, viste at det for et år siden var 44% billigere å kjøpe et hus enn å leie et hus; i dag har tallet falt til 38%. Rapporten sammenligner kostnadene for en syvårsperiode ved å bruke fem beregninger:

1. Gjennomsnittsleie og salgspris for et identisk sett med eiendommer;
2. De opprinnelige totale månedlige kostnadene ved å eie (forutsatt 20% ned og et 30-årig fast rente med 3, 5% rente, samt årlig vedlikehold, forsikring, verktøy og eiendomsskattutgifter) og leie (månedlig leie pluss leiers forsikring) ;
3. De fremtidige totale månedlige kostnadene ved å eie og leie;
4. Engangskostnader og inntekter (for å eie inkluderer dette lukkekostnader og merverdiavgift på 15% for gevinster over det årlige eksklusjonen på 500 000 dollar; for utleie inkluderer dette en måneds depositum); og
5. Netto nåverdi (NPV) for å gjøre rede for mulighetskostnader for penger (dette sammenligner kontantstrømmer over tid).

Avgjørelsen om å kjøpe eller leie avhenger av en rekke faktorer, inkludert hvor lenge du planlegger å bo i huset, og pantesats og skatteklasse. For eksempel, hvis du sikrer deg et 4%, 30-års fastrentelån; er i 15% skatteområdet og planlegger å bo i et hjem i syv år, kan det være 28% billigere å kjøpe enn å leie i Atlanta, ifølge Rent or Buy kalkulator på Trulia.com. Hvis du planlegger å holde deg på plass i bare to år, vil det imidlertid være 20% billigere å leie enn å kjøpe, mens alle andre faktorer forblir de samme.

Bunnlinjen

Hjemkjøpere i Atlanta kan finne tilstrekkelig lagerbeholdning på prispunktet på $ 200 000 og betydelig flere eiendommer hvis de utvider søket litt over og under dette tallet. Boliger i denne prisklassen har en tendens til å være godt vedlikeholdt og oppdaterte eiendommer i området 1500 til 2000 kvadratmeter for eneboliger og enebolig til 1 400 til 1400 kvadratmeter for småhus, inkludert hytter og rekkehus. Kjøpere som er villige til å se lenger enn et hjem kosmetiske feil kan ende opp med å få mest mulig hus for pengene sine.