Hvorfor boligtilbud som faller gjennom

Å selge et hjem er vanligvis ikke en enkel prosess. Det kan imidlertid bli enda mer komplisert og dyrt hvis en kjøper gir et tilbud, og salget faller gjennom på grunn av at kjøperen støtter ut. Derfor, som selger, er det noen ting du trenger å vite om utganger i sent stadium. Hvis du tenker på å selge hjemmet ditt, kan du finne ut hva du kan gjøre for å beskytte deg hvis avtalen faller gjennom.

Hvordan et hjemmesalg kan falle gjennom

I et typisk boligsalg vil kjøpere gi et tilbud på en selgers hjem, og når det blir akseptert, blir det inngått en kontrakt mellom de to partene. På dette tidspunktet endres eiendommens status vanligvis fra "for salg" til "under kontrakt" eller "i kontrakt." Endringen i status forteller andre kjøpere og eiendomsmeglere at selgeren har en kjøper og er i ferd med å avslutte avtalen. Imidlertid er et boligsalg eller kjøp ikke endelig før begge parter har signert alle nødvendige juridiske dokumenter som overfører eierskapet til boligen ved avslutningen.

Kjøpere har ofte beredskapsbestemmelser skrevet inn i kontraktene sine, som er lovlige måter å "sikkerhetskopiere" av kontrakten enten uten kostnader eller til en liten kostnad for kjøperen. En beredskapsbestemmelse er skrevet inn i salgskontrakten der både kjøper og selger samtykker til vilkårene i kontrakten. Noen av de vanligste beredskapene inkluderer:

Panteberedskap

Kjøperen må kunne få et pantelån for eiendommen, vanligvis innen et bestemt tidsrom etter at kontrakten ble signert. Noen ganger kan det skrives inn et vilkår i kontrakten, der hvis finansieringen faller gjennom, blir kontrakten ugyldig. Det er viktig for selgere å be kjøperen levere et forhåndsgodkjenningsbrev.

Hjeminspeksjon Beredskap

Boligen for salg må enten bestå inspeksjon, eller kjøperen kan be om at selgeren foretar reparasjonene som er beskrevet i inspeksjonsrapporten. Hvis reparasjoner blir utført, blir det vanligvis bestilt en oppfølgingsinspeksjon for å sikre at hjemmet passerer. Alternativt kan kjøperen bruke informasjonen i inspeksjonsrapporten som løftestang for å forhandle frem en lavere salgspris.

Hjem salg beredskap

Det nye boligkjøpet kan avhenge av at kjøperen selger sin nåværende eiendom. Beredskapen om boligsalg hjelper kjøpere, siden det gjør at de kan gå ut av kontrakten hvis boligen ikke selger - og lar selgeren starte prosessen på nytt. Selv om det vanligvis er en angitt tidsperiode der selgeren kan velge bort kontrakten hvis boligen ikke selger; selgeren kan savne andre tilbud fra potensielle kjøpere som er klare til å stenge.

Takst Beredskap

Vurderingsberedskapen gjør det mulig for kjøperen å få bedømt hjemmet for å bestemme verdien av det. Prisen på hjemmet må enten oppfylle eller være mindre enn den offisielle vurderingsprisen. Hvis taksten kommer inn til en lavere pris, kan kjøperen fortsette med kjøpet eller be selgeren om å senke prisen på boligen.

Når et boligsalg faller igjennom, er det vanligvis på grunn av at et av de tilfeller som er beskrevet ovenfor ikke blir oppfylt, eller kjøperen eller selgeren hadde en hjerteskifte.

Viktige takeaways

• Kjøpere har ofte beredskapsbestemmelser skrevet inn i kontrakten, som er lovlige måter å "støtte opp" for å kjøpe et hjem.
• Hvis et tilbud på et hjemmesalg faller gjennom, mister selgeren tid, penger og går glipp av andre kjøpere som var klare til å stenge.
• En rømningsklausul hjelper selgere, siden den gjør det mulig for selgeren å underholde tilbud fra andre kjøpere til tross for tilfeldigheter i det originale tilbudet.

Varselskilt

Å ikke innfri et av avtaleforholdene er en forsvarlig grunn til ikke å stenge. Det er imidlertid noen andre advarselstegn som en kjøper kan komme ut av kjøpet, og de inkluderer:

• Unnlatelse av å returnere papirer signert, datert og fullført som instruert
• Unnlatelse av å utføre påkrevde utbetalinger til tredjepart (dvs. inspektører)
• Returnerer ikke samtaler
• Mangler avtaler
• Tallrike forespørsler om endringer i kontrakten

Hvis du kommer over noen av disse, kan det bety at kjøperen blir kalde føtter. Ring kjøperen din (eller hans eller hennes representant) hvis du er bekymret for at stengingen er i fare.

Kostnadene for selgere

Hvis du har en kontrakt for salg av hjemmet ditt, har du noen ting å miste hvis kjøperen støtter:

Mulighetskostnad

Andre kjøpere som kan ha vært interessert i å gi et tilbud på hjemmet ditt, vil begynne å se på andre eiendommer på markedet når huset ditt blir "under kontrakt." Du kan miste muligheten til å selge til de kjøperne når huset ditt er under kontrakt, siden de kan ha kjøpt en annen eiendom.

Tid

En av de mest frustrerende aspektene ved et boligsalg som faller gjennom, er bortkastet tid. Selgeren blir sendt tilbake til firkant for å starte prosessen på nytt for å finne en annen kjøper. Forsinkelsen kan også avspore planene dine om å kjøpe et annet hjem eller endre innflyttingens tidslinje.

Ditt neste hjem

Hvis du har kontrakt for å kjøpe et annet hjem, og at transaksjonen var betinget av å selge din nåværende bolig - fordi du trengte inntektene fra salget - kan det hende at du ikke kan kjøpe huset. Som et resultat, kan det hende du må gå ut av kjøpet eller finne en annen måte å finansiere det på.

Penger

Du kan tape penger som et resultat av at avtalen faller hvis du trenger å fortsette å gjøre pantebetalinger på ditt nåværende hjem - som du selger - samtidig som du også betaler for pantelånet til hjemmet du nettopp kjøpte. Det kan også hende at du betaler leie for en leilighet til du lukker det nye boligkjøpet, spesielt hvis det er langt borte fra huset du selger. Kort sagt kan en kjøper som støtter opp øke månedlige boligkostnader midlertidig.

Hvis du har kontrakt for å kjøpe ditt nye hjem, og den potensielle kjøperen av ditt nåværende hjem støtter ut, kan det hende du må betale for å bryte kontrakten for å kjøpe det nye huset.

De løpende vedlikeholdskostnadene for ditt nåværende hjem vil fortsette å inkludere eiendomsskatter, verktøy og landskapsarkitektur. Og siden det er viktig å holde hjemmet så presentabelt for å tiltrekke seg en ny kjøper, kan kostnadene øke over tid.

Lagre avtalen

Det er trinn du kan ta hvis kjøperen ønsker å gå ut. Først må du sørge for at de involverte eiendomsmeglerne, for deg og kjøperen, kommuniserer effektivt. Forsikre deg om at du og den potensielle kjøperen mottar kopier av all kommunikasjon skriftlig. Hvis du eller kjøperen ikke bruker en agent (eller hvis du ikke er komfortabel med kommunikasjonsnivået), kan du prøve å snakke direkte med kjøperen for å forstå hans eller hennes intensjoner eller bekymringer. Du kan også bestemme om det er noen innrømmelser du kan gjøre for å holde kjøperen på sporet for å stenge.

Selv om du kanskje ikke vil redusere salgsprisen på hjemmet ditt eller betale for oppdateringer og reparasjoner, kan det lønne seg om tapet av salget er mer kostbart enn reparasjonene.

Gjennomgå kontrakten for å bestemme hvilken regning du kan ha som selger hvis kjøperen støtter. Er det for eksempel en klausul i kontrakten din som vil gi deg lovlig grunn til å saksøke låntageren for brudd på kontrakten og få en prosentandel av den avtalte salgsprisen? Eller er det en klausul som sier at kjøperen er i mislighold hvis hun eller han ikke unnlater å kansellere avtalen innen den angitte tidsrammen etter inngåelse av avtalen?

Bruk en Escape klausul

En rømningsklausul gjør det mulig for selgeren å underholde og akseptere tilbud fra andre kjøpere, selv om det er betingelser eller betingelser skrevet inn i kontrakten av kjøperen.

Hvis det er kommet et annet tilbud på hjemmet, vil selgeren varsle den opprinnelige kjøperen som ville ha et angitt antall dager for å tilfredsstille eventualitetene eller frafalle dem. Med andre ord, en rømningsklausul hjelper med å beskytte selgere slik at de ikke går glipp av mulighetene til å selge mens de venter på at kjøperens betingelser skal oppfylles, for eksempel salg av kjøperens hjem.

Bunnlinjen

Det er en rekke faktorer som kan føre til at et boligsalg faller igjennom, inkludert unnlatelse av å tilfredsstille en av betingelsene eller klausulene i kontrakten, eller at kjøperen har en hjerteskifte.

Selgere kan imidlertid beskytte seg ved å bli informert og kjenne detaljene i kontrakten. Selgere må sørge for at agenten deres jobber og kommuniserer effektivt. Hvis du er selger, kan du vurdere å la en eiendomsadvokat gjennomgå kontrakten, foreslå eventuelle klausuler som kan beskytte deg, og foreslå muligheter for å benytte deg av saken hvis kjøperen slipper ut - inkludert muligheten til å saksøke kjøperen din om nødvendig.