Hvorfor eiendommer er en risikabel investering

Eiendeler som gull og eiendom er grunninvesteringer, og å kjøpe et hjem er en vanlig investering for enkeltpersoner over hele kloden da det er ansett som en sikker og lønnsom investering. Å investere i eiendommer krever imidlertid en lang periode med forpliktelse og en høy forskuddsbetaling og er risikabel selv i det lange løp. I tillegg ser mange investorer ofte bort fra kostnadene.

Ta hensyn til noen viktige punkter angående skjulte kostnader og faktorer som gjør investering i eiendommer til en risikabel, kostbar og muligens ikke-så-lønnsom satsning. Investorer bør ha alt dette i bakhodet før de plunker ned de hardt opptjente pengene.

En vanlig oppfatning

En gjennomsnittlig investor kan observere at et to-roms sameie i forstedene var tilgjengelig for $ 300 000 for fem år tilbake, og nå selger for $ 450 000. Det er en kul avkastning på 50% på fem år, mye bedre enn avkastningen på aksjer, obligasjoner eller gull. Den absolutte fortjenesteverdien ser også ut til å være høy på $ 150 000 000, og tilgjengeligheten av finansiering gir en illusjon av å bruke gearede penger for å tjene penger.

Hva er utfordringene og skjulte kostnadene ved eiendomsinvesteringer med alle disse tilsynelatende fordelene?

Kostnadsanatomien til eiendomslån

Vurder saken om en person som flytter til en ny by for en ny jobb. Han regner med å bli omtrent fem år, men kan forlenge den perioden basert på karriereveksten hos sin eksisterende arbeidsgiver eller med andre arbeidsgivere i samme by. Under forutsetning av god avkastning vurderer han å kjøpe et hjem eller et sameie i stedet for å leie et.

Husk at en person kan kjøpe en andel eller en andel av et børshandlet fond for så lite som $ 5, men å investere i eiendommer krever tusenvis av dollar. Selv om flertallet av eiendomsinvesteringer finansieres gjennom lån, krever det å kjøpe et hjem eller leilighet til en verdi av $ 300 000 fortsatt en 20% ($ 60 000) forskuddsbetaling.

Personer som bidrar med mindre enn 20% kan få et lån, men de vil ende opp med å betale høyere renter og blir tvunget til å tegne privat boliglånsforsikring som øker kostnadene. De høyere rentene fører til høyere nedbetalingsbeløp, og boliglånsforsikring koster vanligvis fra 0, 15% til 2, 5% av lånebeløpet.

Hvis du antar at du kjøper ovennevnte eiendom til en verdi av $ 300 000 ved å foreta en 20% forskuddsbetaling og låne de resterende $ 240 000 til en 3, 875% rente for et 20-årig langtidslån, kommer de månedlige utbetalingene til rundt 1 440 dollar.

Det er ekstra engangskostnader for lånebehandling, som utgjør rundt 4% av lånebeløpet ($ 9 600). Eiendomsoverføringsskatter eller registreringsavgifter varierer fra stat til stat, og å ta et gjennomsnitt på 2, 5% av eiendomsverdien tilfører $ 6000 til kostnadene.

Hvis du antar at eiendommens verdi øker 1, 5 ganger på fem år til $ 450 000, vil prisen øke med omtrent 9% på et sammensatt grunnlag. Ved å legge til en årlig eiendomsskatt med en hastighet på 1, 5% av den nåværende eiendomsverdien, utgjør den totale skatten som er betalt på fem år rundt $ 30.000.

Hvis investoren vår kjøpte en leilighet, ville en månedlig avgift på $ 200 til sameiet foreningen utgjøre $ 12.000 over fem år. Da bør du legge til kostnader for reparasjoner, møbler og vedlikehold. Et konservativt estimat på $ 1000 per år tar oss til totalt $ 5000 på fem år.

Anta deretter at eieren finner en kjøper villig til å kjøpe leiligheten sin for $ 450 000 etter fem år.

På den tiden ville investoren ha betalt tilbake banken 86 400 dollar av lånet. Ved å legge til $ 60.000 forskuddsbetaling, kostnader for lånebehandling ($ 9.600), eiendomsoverdragelsesskatt ($ 6000), eiendomsskatt ($ 30.000), condo-foreningskostnader ($ 12.000), og generelt vedlikehold ($ 5.000), kommer summen til $ 209.000.

Hva er netto avkastningen?

Det opprinnelige 20-årige hovedbeløpet på $ 240 000 vil komme ned til rundt $ 180 000 på fem år, ettersom investoren fortsetter å utføre $ 1440 månedlige utbetalinger. Investoren vil betale tilbake disse utestående $ 180 000 fra salgsprisen på $ 450 000 mottatt fra den nye kjøperen. Investoren betaler $ 209 000 i totale kostnader for denne eiendommen, ytterligere $ 180 000 til banken for den gjenværende utestående betalingen, og nettet han mottar derfor er $ 61 000.

I hovedsak brukte investoren 209 000 dollar på fem år og fikk et nettoresultat på 61 000 dollar for en avkastning på 29, 2%. Selv om salgsprisen virker høy, har de skjulte kostnadene tatt bort mye av gevinsten.

La oss ta en lengre varighet. Anta at investoren fortsetter oppholdet i byen og holder sameiet i hele 20 års løpetid. Hvert femte år øker leilighetens verdi med 1, 5 ganger. Om 20 år vil verdien nå 1, 52 millioner dollar, en påskjønnelse mer enn fem ganger.

Investoren vil betale tilbake 345 600 dollar. Legger de $ 60.000 til, koster de totale kostnadene $ 405.600.

Ved å bruke lignende beregninger som ovenfor, får vi en total eiendomsskatt på $ 251.000, vedlikeholdskostnader ($ 48.000), generell reparasjon og vedlikehold ($ 20.000), kostnader for lånebehandling ($ 9.600) og eiendomsoverføring skatt ($ 6000). Totalen er $ 739.600, og nettoresultatet over 20 år er $ 780.400 for en avkastning på 106%, noe som faktisk dobler pengene på 20 år.

På lengre sikt er den effektive avkastningen ikke så stor. Selv om prisen ble satt pris på fem ganger, reduserer kostnadene for renteutbetalinger, skatter og andre utgifter overskuddet.

Investorer bør også merke seg at den reelle verdien av penger synker over tid. Kostnadene for vedlikehold og regelmessige reparasjoner øker på grunn av inflasjon. Hvis inflasjonen også vurderes, vil netto avkastningen komme lenger ned. Investorer bør også vurdere forsikrings-, meglerhonorar og eiendomsoverdragelsesskatt på salgstidspunktet. Inkludert disse vil redusere netto avkastningen ytterligere.

Det er andre tilknyttede risikoer i eiendomsinvesteringer. Utviklingen i løpet av investeringsperioden kan føre til vanskeligheter med å selge eiendommen senere. For eksempel kan en støyende ny motorvei eller en pigg i kriminalitet devaluere eiendommen. Enhver overnaturlig ulykke som en orkan eller et jordskjelv kan ødelegge eiendommen fullstendig, mens bare et delvis beløp kan utvinnes fra forsikringskrav. Selv etter en ombygging med forsikringspenger blir det vanskelig å få en høyere pris etter forekomster av slike hendelser i området.

Alternativer til eiendomsinvesteringer

I stedet for å kjøpe eiendommer, bør investorer vurdere eiendomsinvesteringer, eiendomsalternativer, eiendomsbaserte ETF-er, aksjefond og aksjer som rimelige alternativer.

Mens aksjer har aksjespesifikk risiko, gir fond, ETF og REITs diversifisering. For de modige hjerter som er villige til å ta motpartsrisiko i et uregulert marked, kan eiendomsopsjoner tilby høyere avkastning uten kostnader eller skatt.

Bunnlinjen

Eiendomsinvesteringer krever heftige økonomiske forpliktelser som strekker seg over lange perioder. Det er en kompleks oppgave å vurdere verdien av slike investeringer fordelt over lange varigheter. Mens noen investorer blir lokket av å se på nominelle prisøkninger, er det nødvendig å ta alle kostnadene i betraktning.