9 ting du må vite før du refinansierer pantelånet

Refinansieringssøknader er en betydelig del av alle pantesøknader, ifølge Mortgage Bankers Association (MBA). Delvis kan dette skyldes at relativt lave pantelånsrenter har oppfordret huseiere til å omstrukturere økonomien.

Hvorvidt et pantelån refinansierer er riktig for deg, avhenger imidlertid mer av individuelle omstendigheter enn denne ukens renter for pantelån. Her er ni viktige hensyn å vurdere før du søker om refinansiering av hjemmet.

1. Kjenn hjemets egenkapital

Den første kvalifiseringen du trenger for å refinansiere er egenkapital i hjemmet ditt. Den gode nyheten er at hjemmeverdiene har økt, og andelen av undersjøiske huseiere har falt betydelig, ifølge Len Kiefer, viseadministrerende økonom i Freddie Mac. Fortsatt har noen hjem ikke fått tilbake verdien, og noen huseiere har lav egenkapital. Refinansiering med liten eller ingen egenkapital er ikke alltid mulig med konvensjonelle långivere, men noen statlige programmer er tilgjengelige. Den beste måten å finne ut om du kvalifiserer deg til et bestemt program, er å besøke en långiver og diskutere dine individuelle behov. Huseiere med minst 20% egenkapital vil ha enklere tid på å kvalifisere seg for et nytt lån.

2. Kjenn kredittpoengene dine

Långivere har strammet standardene for lånegodkjenning de siste årene, så noen forbrukere kan bli overrasket over at selv med god kreditt, vil de ikke alltid kvalifisere seg til de laveste rentene. Långivere ønsker vanligvis å få en kredittscore på 760 eller høyere for å kvalifisere for de laveste pantelånsrentene. Låntakere med lavere score kan fremdeles få et nytt lån, men rentene eller avgiftene de betaler kan være høyere.

Viktige takeaways

• Før du bestemmer deg for om du vil refinansiere pantelånet ditt eller ikke, må du sørge for at du har tilstrekkelig egenkapital - minst 20% vil gjøre det lettere å kvalifisere seg for et lån.
• Kontroller at kredittpoengsummen din er minst 760 og at gjeldsinntekten er 36% eller mindre.
• Se på vilkår, renter og refinansieringskostnader - inkludert poeng og om du må betale PMI - for å avgjøre om fremoverlån vil betjene dine behov.
• Sørg for å beregne break-even-punktet og hvordan refinansiering vil påvirke skatten din.

3. Kjenn til gjeldsgraden

Hvis du allerede har et pantelån, kan du anta at du enkelt kan få et nytt. Men långivere har ikke bare hevet sperren for kredittscore, men de har også blitt strengere med gjeldsinntektsforhold. Selv om noen faktorer, for eksempel en høy inntekt, en lang og stabil jobbhistorie eller betydelige besparelser, kan hjelpe deg med å kvalifisere deg for et lån, vil långivere vanligvis beholde de månedlige boligutbetalingene under maksimalt 28% av din brutto månedlige inntekt. Samlet gjeldsinntekt bør være 36% eller mindre, selv om noen utlånere med noen positive positive faktorer vil gå opp til 43%. Det kan være lurt å betale ned noen gjeld før du refinansierer for å kvalifisere deg.

4. Kostnadene ved refinansiering

Å refinansiere et hjem koster vanligvis mellom 3% og 5% av det totale lånebeløpet, men låntakere kan finne flere måter å redusere kostnadene eller pakke dem inn i lånet. Hvis du har nok egenkapital, kan du rulle kostnadene til det nye lånet ditt, og øke kapitalen. Noen långivere tilbyr refinansiering uten kostnad, noe som vanligvis betyr at du betaler en litt høyere rente for å dekke stengekostnadene. Ikke glem å forhandle og shoppe siden noen refinansieringsgebyr kan betales av utlåner eller reduseres.

5. Priser kontra termin

Mens mange låntakere fokuserer på renten, er det viktig å etablere dine mål når du refinansierer for å avgjøre hvilket panteprodukt som tilfredsstiller dine behov. Hvis målet ditt er å redusere månedlige utbetalinger så mye som mulig, vil du ønske deg et lån med lavest rente på lengre sikt. Hvis du vil betale mindre renter over lånets lengde, kan du se etter den laveste renten på kortest sikt. Låntakere som vil betale ned lånet så raskt som mulig, bør se etter et pantelån med kortest sikt som krever utbetalinger de har råd.

6. Refinansieringspoeng

Når du sammenligner ulike tilbud på boliglån, må du sørge for å se på både rentene og poengene. Poeng, lik 1% av lånebeløpet, blir ofte utbetalt for å få ned renten. Sørg for å beregne hvor mye du vil betale i poeng med hvert lån, siden disse vil bli utbetalt ved avslutningen eller pakket inn i hovedstolen på det nye lånet ditt.

Långivere har strammet inn standardene for lånegodkjenning de siste årene, og krever høyere kredittscore for de beste rentene og lavere gjeldsinntekt enn tidligere.

7. Kjenn Break-Even Point ditt

En viktig beregning i beslutningen om å refinansiere er break-even-punktet, hvor kostnadene for refinansiering er dekket av den månedlige innsparingen. Etter det tidspunktet er månedlige innsparinger helt dine. Hvis for eksempel refinansieringen koster deg $ 2000 og du sparer $ 100 per måned i forhold til det forrige lånet ditt, vil det ta 20 måneder å få tilbake kostnadene. Hvis du har tenkt å flytte eller selge hjemmet ditt innen to år, kan det hende at det ikke gir mening å refinansiere under dette scenariet.

8. Privat boliglånsforsikring

Huseiere som har mindre enn 20% egenkapital i hjemmet når de refinansierer, vil måtte betale privat boliglånsforsikring (PMI). Hvis du allerede betaler PMI under ditt nåværende lån, vil dette ikke utgjøre en stor forskjell for deg. Men noen huseiere som har redusert verdi siden kjøpsdatoen, kan oppdage at hvis de refinansierer de, må de begynne å betale PMI for første gang. De reduserte betalingene på grunn av en refinansiering er kanskje ikke lave nok til å utligne tilleggskostnadene for PMI. En utlåner kan raskt beregne om du vil måtte betale PMI og hvor mye det vil tilføre boligbetalingene dine.

9. Kjenne skattene dine

Mange forbrukere har stolt på fradrag for pantelånsrenter for å redusere deres føderale skatteregning. Hvis du refinansierer og begynner å betale mindre i renter, kan skattetrekket ditt være lavere, selv om få mennesker ser på det som en grunn til å unngå refinansiering. Det er imidlertid også mulig at rentefradraget vil være høyere de første årene av lånet når rentedelen av den månedlige utbetalingen er større enn hovedstolen. Å øke størrelsen på lånet ditt på grunn av å ta ut kontanter eller rulle inn lukkekostnadene vil også påvirke renten du betaler.

Når det er sagt, kan bestemmelsene i lov om skattekutt og jobber som ble vedtatt i lov i desember 2017, påvirke ønsket om å bruke pantelånsfradraget. Det nye høyere standardfradraget - nå $ 24.400 for ektepar som innleverer felleskap, sammenlignet med $ 12.700 i henhold til den forrige loven - kan gjøre at spesifikke fradrag blir mindre økonomisk attraktive for flere skattebetalere. Men velstående huseiere som vil refinansiere et stort eksisterende pantelån, vil fremdeles kunne trekke renter på opptil 1 million dollar i pantegjeld (grensen for ny pantegjeld er nå $ 750 000 for boliger som er kjøpt 15. desember 2017, eller senere). Gitt disse endringene, er det lurt å konsultere en skatterådgiver for individuell informasjon om virkningen av refinansiering på skattene dine.

Bunnlinjen

I likhet med mange økonomiske transaksjoner er refinansiering av pantelån sammensatt og krever aktsomhet fra huseiere som vurderer det.

Det er lurt å konsultere en anerkjent långiver for å få korte svar på noen av dine bekymringer. Dette vil hjelpe deg å ta den viktige beslutningen om refinansiering er riktig for deg. Hvis det virker som det ville være et godt trekk, gjør du leksene til forskningen som er omtalt ovenfor.