Kombinert utlånsverdi - CLTV-forhold
Den kombinerte utlånsgraden (CLTV) er forholdet mellom alle sikrede lån på en eiendom og verdien av en eiendom. Långivere bruker CLTV-forholdet for å bestemme en potensiell boligkjøpers risiko for mislighold når mer enn ett lån brukes.
Generelt er långivere villige til å låne ut med CLTV-forhold på 80% og over til låntakere med høy kredittvurdering. CLTV skiller seg fra forholdet mellom enkelt lån og verdi (LTV) ved at LTV bare inkluderer det første eller primære pantelånet i beregningen.
CLTV-formel og beregning
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnTotal verdi av eiendommen hvor: VL = Verdi av lån \ begynne {justert} & \ tekst {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Total verdi av eiendommen}} \\ & \ textbf {hvor:} \\ & \ text {VL = Verdi av lån} \\ \ end {alger} CLTV = Total verdi av eiendommenVL1 + VL2 + ... + VLn hvor: VL = lånets verdi
For å beregne den kombinerte belåningsgraden, del den samlede saldoen på alle lån med eiendommens kjøpesum eller virkelig markedsverdi. CLTV-forholdet bestemmes således ved å dele summen av varene oppført nedenfor med den lavere av eiendommens salgspris eller den vurderte verdien av eiendommen.
- det opprinnelige lånebeløpet for det første pantelånet
- den trekkede delen (utestående hoved saldo) av en egenkapital kreditlinje (HELOC)
- den ubetalte hovedbalansen i all underordnet finansiering, for eksempel et andre eller tredje pantelån (Med et lukket lån trekker en låner ned alle midler på dag én og kan ikke foreta endringer i betalingsplanen eller få tilgang til noen nedbetalt ned hovedstol når lånet er stengt.)
Viktige takeaways
- CLTV ligner på LTV, men inkluderer alle pantelån eller pantelån og ikke bare det første pantelånet.
- Långivere vurderer CLTV-forholdet når det gjelder å bestemme om en boligkjøper har råd til å kjøpe et hjem.
- Eiendomsboblen 2008-2009 understreket relevansen av å holde et øye med CLTV-forholdet.
Hva CLTV Ratio viser
Det kombinerte lånet til verdien (CLTV) er en beregning som brukes av faglån og utlån fagfolk for å bestemme den totale prosentandelen av en huseiers eiendom som er beheftet med panterett (gjeldsforpliktelser). Långivere bruker CLTV-forholdet sammen med en håndfull andre beregninger, som gjeld-til-inntekt-forholdet og standardlånet til verdi (LTV), for å vurdere risikoen for å utvide et lån til en låntaker.
Mange økonomer tilskriver avslappede CLTV-standarder til utestengingskrisen som plaget USA på slutten av 2000-tallet, blant andre faktorer. Fra begynnelsen av 1990-tallet, og spesielt på begynnelsen og midten av 2000-tallet, tok boligkjøperne ofte andre pantelån på kjøpstidspunktet i stedet for å betale ned. Långivere som er ivrige etter å ikke miste disse kundenes virksomhet til konkurrenter, gikk med på slike vilkår til tross for økt risiko.
Før eiendomsboblen som utvidet seg fra slutten av 1990-tallet til midten av 2000-tallet, var standardpraksisen at boligkjøpere skulle betale forskuddsbeløp på til sammen minst 20% av kjøpesummen. De fleste långivere holdt kunder innenfor disse parametrene ved å lukke LTV på 80%.
Da boblen begynte å varme opp, tok mange av disse samme selskapene tiltak for å la kundene komme seg rundt og la ned 20%. Noen långivere løftet LTV-lokk eller fjernet dem helt, og ga pantelån med 5% forskuddsbetaling eller mindre, mens andre holdt LTV-krav på plass, men løftet CLTV-lokk, ofte til 100%. Denne manøveren gjorde det mulig for kunder å ta ut andre pantelån for å finansiere 20% nedbetalinger.
Forhindringsspike fra 2008 understreket hvorfor CLTV er viktig. Å ha hud i spillet, for eksempel et innbetalt kontantbeløp på $ 100 000 for et hus på $ 500 000, gir en huseier et kraftig insentiv til å holde opp med pantebetalingen. Hvis banken utelukker, mister han ikke bare hjemmet, men også bunken med kontanter han betalte for å stenge.
Å kreve egenkapital i eiendommen isolerer også långivere fra et fall i boligprisene. Hvis en eiendom er verdsatt til $ 500 000 og den totale panteretten utgjør $ 400 000, kan eiendommen miste opptil 20% av sin verdi uten at panteholdere mottar en kort betaling på en avskedigelsesauksjon.
Hvorfor CLTV-spørsmål
Noen boligkjøpere velger å senke forskuddet ved å motta flere pantelån på en eiendom, noe som resulterer i en lavere belåningsgrad for det primære pantelånet. Også på grunn av det lavere LTV-forholdet, unngå mange boligkjøpere privat boliglånsforsikring (PMI). Om det er bedre å få et nytt pantelån eller pådra seg PMI-kostnadene varierer per individ.
Følgelig, fordi den andre pantelåneren påtar seg mer risiko, er renten på et andre pantelånde typisk høyere enn renten på et første pantelån. Det anbefales at forbrukere vurderer fordeler og ulemper ved å ta imot flere lån på en eiendom. Å utøve aktsomhet vil være med på å sikre at det som velges er det beste alternativet under de gitte omstendigheter.
Lån til verdi vs. CLTV
Lån til verdi (LTV) og CLTV er to av de vanligste forholdstallene som brukes under pantesikringsprosessen. De fleste långivere legger maksimalt på begge verdiene, over hvilken den potensielle låntakeren ikke er kvalifisert for lån. LTV-forholdet vurderer bare den primære pantesaldo. Derfor, i eksemplet ovenfor, er LTV-forholdet 50%, resultatet av å dele den primære pantesaldo på $ 100.000 med hjemmets verdi på $ 200.000.
De fleste långivere pålegger maksimal LTV på 80% fordi Fannie Mae og Freddie Mac ikke kjøper pantelån med høyere LTV-forhold. Låntakere med gode kredittprofiler kan omgå dette kravet, men må betale privat boliglånsforsikring (PMI) så lenge deres primære lånesaldo er større enn 80% av boligens verdi. PMI beskytter utlåner mot tap når et boligs verdi faller under lånesaldo.
Primære långivere har en tendens til å være mer rause med CLTV krav. Tatt i betraktning eksemplet ovenfor, i tilfelle en avskedigelse, mottar den primære pantelager pengene sine i sin helhet før den andre pantelederen mottar noe. Hvis eiendomsverdien synker til $ 125 000 før låntakeren misligholder, mottar den primære panteeieren hele skyldige beløp ($ 100 000), mens den andre panteholderen bare mottar de resterende $ 25 000 til tross for at han skylder $ 50 000. Den primære panteholderen skaper mindre risiko ved fallende eiendomsverdier og har derfor råd til å låne ut til en høyere CLTV.
Eksempel på CLTV Ratio
Anta som et eksempel at en person kjøper et hjem for $ 200 000. For å sikre eiendommen ga hun en forskuddsbetaling på $ 50 000 og fikk to pantelån for $ 100 000 (primær) og $ 50 000 (sekundær). Hennes kombinerte belåningsgrad (CLTV) er derfor 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.