Cabriolet arm
Et konvertibelt ARM er et justerbart rentepant (ARM) som gir låntakeren muligheten til å konvertere til et fast rente. Konvertible ARMer markedsføres som en måte å dra nytte av fallende renter og inkluderer vanligvis spesifikke forhold. Finansinstitusjonen krever vanligvis et gebyr for å bytte ARM til et fast rente.
BREAKING NED Cabriolet ARM
Konvertible ARMS er en hybrid av to prioritetslånstyper: det konvensjonelle fastrente på 30 år og det justerbare rentetrykket (ARM). Fastlån med fast rente gir låntakeren tryggheten til å vite at hans månedlige betaling aldri vil endres, selv om rentene stiger; over tid synker betalingene i forhold til inflasjonen. Et justerbart rentepant begynner med en mye lavere introduksjonsrente, men etter en angitt periode (vanligvis fem år) justeres renten i henhold til en indeks, for eksempel LIBOR, pluss en margin. Satsen justeres vanligvis hvert halvår og kan gå opp eller ned (innenfor rammene som er beskrevet i kontrakten).
Med en konvertibel ARM begynner pantelånet som en 30-årig justerbar rente - det vil si til en teaserrente under markedsgjennomsnittet. Men i løpet av en spesifisert periode, ofte etter det første året, men før det femte, har låntakeren mulighet til å konvertere til en fast rente. Den nye renten er vanligvis den laveste renten som tilbys i løpet av de syv dagene før innlåning. Hvis rentene synker, kan låntageren få en lavere fast rente enn han først hadde fått.
Konvertible armbånd kan være fornuftige når prisene er høye
Introdusert på begynnelsen av 1980-tallet kom konvertible ARM-er på scenen i løpet av en periode med tosifret fastlån med fast rente. Teorien var at fordi rentene historisk sett var usannsynlig å gå mye høyere (med unntak av ekstraordinær inflasjon), kunne låntakere av konvertible ARMs i hovedsak satse på den store sannsynligheten for lavere renter i fremtiden. Tidlige konvertible ARM-er var dyre og inneholdt tunge restriksjoner. Men i 1987 begynte de statlig sponsede kredittforetakene Fannie Mae og Freddie Mac å kjøpe konvertible ARM-er på annenhåndsmarkedet; siden de fleste kommersielle banker selger sine pantelån i annenhåndsmarkedet, førte godtakelsen av konvertible ARMer fra de to pantegigantene til en rask ekspansjon. Konkurranse ga på sin side lavere avgifter og mindre restriktive forhold.
Ulempen
Den viktigste ulempen med konvertible ARMS er at de tvinger låntakeren til å overvåke renten og forutsi fremtidige endringer - noe selv eksperter ikke kan gjøre pålitelig. Dessuten er renten på konvertible ARMS - både introduksjonsrenten og den senere faste rente - vanligvis litt høyere enn markedsrentene. Og mens låntakere ikke betaler lukkekostnader ved konvertering av pantelånet, betaler långivere gebyrer. I mellomtiden, hvis rentene stiger i løpet av introduksjonsperioden, går fordelen med en konvertibel ARM tapt. Til slutt vil den månedlige utbetalingen etter konvertering nesten helt sikkert være høyere enn hva huseieren betalte under teasersatsen, om enn med sikkerhet for at den forblir fast.