Økonomi ved å kjøpe et strandhus: Les før du kjøper

Å kjøpe et strandhus kan gi en utmerket avkastning, en pålitelig inntektsstrøm og tilgang til et herlig feriested. Mange strandhusinvestorer kjøper boliger som de deretter leier ut i høysesongen. En strandhuseier i Florida kan gjøre huset sitt tilgjengelig for leie fra oktober til mars, da innbyggere i kaldere stater ønsker solskinn. Mange strandhusinvestorer hevder at leieinntektene for denne perioden dekker utgiftene for hele året - slik at de effektivt kan bo i huset gratis i høysesongen.

Viktige takeaways

• Hvis du administrerer rett, kan det å leie ditt strandhus la deg bo gratis i huset i løpet av ikke høysesongen.
• Regner med å betale mer både for huset og for forsikring (inkludert flomforsikring).
• Mange strandbyer har høye skatter.
• Å reklamere for og administrere et utleiehus betyr ekstra regninger - og du vil sannsynligvis ende opp med å ha en dyr eiendomsforvalter.

Men før du tar et strandhus, er det viktig å forstå den underliggende økonomien som er involvert, inkludert høye lånekostnader, ublu forsikringsrenter og store regninger, pluss den generelle hodepinen i eiendomsforvaltningen.

Eiendomskostnader og låneutgifter

Strandhusegenskapene er vesentlig dyrere enn lignende hjem som ligger i innlandet. I Delray Beach, Fla., En populær strandby i Palm Beach County, var medianhusprisen i 2019 299 900 dollar, ifølge Zillow. Og typisk sett er renter for pantelån for ferieeiendommer høyere enn for primærboliger. Dette kan utgjøre en enorm forskjell for bunnlinjen. For eksempel kommer hovedstol og renteutbetaling på et 30-årig, 1 million dollar pantelån, med en rente på 4%, til $ 4774 per måned. Det samme pantelånet med en rente på 5%, koster $ 3668 per måned i hovedstol og renter. Denne $ 600 per måned forskjellen kan raskt legge opp.

Forsikringspriser

Huseierforsikringen på ditt strandhus vil sannsynligvis være flere ganger dyrere enn for ditt primære hjem, hovedsakelig på grunn av den ofte obligatoriske flomforsikringen, som har økt med kostnadene de siste årene, spesielt på østkysten, som i økende grad har lidd utbredt orkanskade.

En årlig premie på 10.000 dollar eller mer for flomforsikring er ikke uvanlig for Florida strandhjem. Østkysten stater som North Carolina befaler mer rimelige premier. Og mens forsikringskostnadene i California typisk er lavere enn østkysten, kompenseres besparelsene generelt av høyere eiendomspriser.

sedler

Å leie et strandhus innebærer kostnader utover pantelånet, verktøyet og kabelen. For en ting vil skatteregningen din sannsynligvis være heftig, gitt den høye verdien av mange strandhus. Og hvis strandhuset ditt er en inntektseiendom, må du vanligvis betale for markedsføring og reklame, og du må ofte skaffe ut penger for å ansette folk til å vise frem eiendommen din. Hvis du er super uheldig, kan det hende du må bære saksomkostningene forbundet med rettssak om leietvist.

Eiendomsforvaltning

Eiendomsforvaltning innebærer mye mer enn å signere leieavtaler og samle husleiekontroller. Når noe går i stykker, for eksempel en HVAC-enhet eller et kjøleskap, er du helt ansvarlig for reparasjonene. Landskapsarbeid, maleri, takvedlikehold og skadedyrbekjempelse representerer bare noen få andre oppgaver som faller inn under en strandshuseiers ansvarsområde.

Med mindre du er en eiendomsinvestor på heltid, har du sannsynligvis ikke båndbredden til å sjonglere med dette ansvaret. Derfor vil du ansette en eiendomssjef på heltid som skal håndtere daglige gjøremål, markedsføre ditt strandhus i turistsesongen, utføre leieavtaler og utelukke utelatt leietakere. Men en god eiendomsforvalter er ikke billig. Avhengig av omfanget av tjenester, betaler de fleste eiendomsforvaltere 6% til 12% av innsamlet husleie, som raskt kan spise i fortjenestemarginene.