Egenkapital Stripping etterlater kreditorer tomme

Stripping av aksjer - prosessen med å redusere egenkapitalverdien til en eiendomsmasse - er en av de eldste strategiene for beskyttelse av eiendeler. I hovedsak innebærer det å besette en eiendom med gjeld i en slik grad at det er liten eller ingen egenkapital for kreditorer å anskaffe. Ved å gi en annen part et krav mot eiendommen, beholder eiere kontrollen over kontantstrømmene og bruken av eiendelen, mens de gjør eiendommen upraktisk for de som prøver å perfeksjonere enhver form for juridisk dom. Selv om dette er en tilsynelatende grei tilnærming, er det visse krav som må oppfylles for å sikre dens effektivitet. Ulike måter å utføre denne strategien gir økende fordeler for eierne.

Grunnleggende om aksjestripping

Ikke å forveksle med utestengelsesmiddelet svindel, stripping av aksjer eller sikkerhetsstillelse, blir utført for å sikre eierskapet til eiendommer ved å gjøre egenkapitalen i disse eiendelene verdiløs i kreditters øyne. Selv om det er mange forskjellige strategier for aksjestripping, innebærer de alle å kontrollere eiendommer uten å ha store eierandeler i dem. Ved å gjøre egenkapitalen i eiendommen vanskelig eller kostbar å få tak i, håper eiere å isolere sine hjem og annen eiendom fra tilknytning i rettslige forhandlinger. Ideen er enkel: beholde kontrollen og glede av en eiendom, men la lite eller ingen egenkapital for en kreditor å få. (For mer, les Unngå svindel på utsagn .)

Samtidig, som med enhver form for beskyttelse av eiendeler, må stripping av aksjer utføres i god tid før det kreves beskyttelse. Å utføre enhver formuesprojeksjonsstrategi under en juridisk prosedyre vil vanligvis anses som utilbørlig av domstolene. Å prøve å sette eiendeler i andres navn vil for eksempel bli betraktet som en uredelig overføring, gjort med det eneste formål å skjule eiendeler.

Tradisjonelt var den vanligste formen for stripping av aksjer (kjent som spousal stripping) å avslutte tittelen til en ektefelle, som mindre sannsynlig ble saksøkt av økonomiske årsaker. Denne tidligere effektive strategien brukes ikke lenger siden skilsmisse nå er en større trussel mot eiendeler enn et juridisk ansvar.

Bruke HELOC-er

I disse dager er den vanligste måten å redusere sannsynligheten for tilknytning ved å låne mot eiendelen og gi en annen part pantelån for gjeldsforpliktelsen. Den vanligste formen for låneopptak er kredittlinjen (HELOC). Med en HELOC får utlåner pantelån mot egenkapitalen til eiendommen, som fungerer som sikkerhet for lånet. Selv et ikke-finansiert egenkapitallån vil redusere ens egenkapital uten å skape noen betydelig risiko for låntakeren. De fleste aksjelinjer med kreditt krever ikke et gebyr for ikke å bruke midlene, og er veldig billig (hvis ikke gratis) å sette opp. HELOCs gjør det mye vanskeligere og mer kostbart for en kreditor å få den faktiske egenkapitalen i en eiendom, og vil ofte avskrekke kreditorene fra å sette i gang rettslige forhandlinger uten å påvirke låntakers kontantstrøm.

Å plassere en ufinansiert HELOC på et stykke eiendom er den første forsvarslinjen for enhver eiendom; den gir også en kilde til midler som kan brukes til nødhjelp eller andre uventede økonomiske forpliktelser. Hvis den forblir ufinansiert, vil HELOC ikke legge til noen økonomisk risiko i form av påkrevd rente eller hovedstøtteavdrag. Siden kreditorer ikke kan fortelle hvor mye som faktisk skyldes banken, kan denne strategien være effektiv for å motvirke en part fra å gå etter eiendommen, men er mindre effektiv hvis kreditor bestemmer seg for å gå til retten.

Trekke et annet pant

Et mer effektivt, om enn mer risikabelt, beskyttelsesmiddel er å bruke finansierte lån i form av HELOC eller andre pantelån. Når lånet er finansiert, får utlåner en prioritert panterett, dvs. et krav mot egenkapitalen for det lånte beløpet, som erstatter dommen til enhver kreditor. I dette tilfellet reduseres egenkapitalen i eiendommen faktisk med beløpet på lånt kapital, som ikke kan gjenvinnes ved lovlige midler, noe som ytterligere reduserer kreditors motivasjon til å saksøke.

Bruke fritak fra Homestead

Mange stater har fritak fra hjemstedet, som begrenser mengden av hjemmets egenkapital som en kreditor kan gripe for å oppfylle en økonomisk forpliktelse. For de fleste vil fritaket for hjemstedet imidlertid bare beskytte en brøkdel av egenkapitalverdien til et hjem. For eksempel vil et hjem på $ 400 000 uten pantelån og et fritak på $ 100 000 hjem ha $ 300 000 egenkapital utsatt for potensielle juridiske krav. I denne situasjonen vil det være fornuftig å holde en type lån på eiendommen, slik at egenkapitalen aldri blir mer enn $ 100.000. Hvis noe skjer og en dom blir avsagt, vil en kreditor se på eiendomsregistrene, vurdere verdien på huset og bestemme at det er lite å hente ved dyre rettslige skritt.

Problemet med å finansiere lånet er imidlertid todelt. Den ene, eiendomseieren må finne en bruk for kapitalen som vil være like eller mer produktiv som investeringen i fast eiendom. For det andre må eieren være i stand til å opprettholde lånet via de nødvendige månedlige hovedstol- og rentebetalingene, eller risikovindring fra utlåner. Det er mange kontoer som eiendomseiere stripper eiendommene sine for kapital og investerer i aksjemarkedet. Denne strategien ble feiret i oksemarkeder, og fremmet avskaffelsesrater i lengre perioder med markedsnedgang. Når de vurderer denne strategien, klarer ikke de fleste å tenke på hvordan de skal bruke eller investere inntektene de har trukket ut av eiendommene sine på riktig måte. (For bakgrunnsinformasjon, sjekk ut Investopedia-spesialfunksjonen: Subprime-pantelån .)

Vennlige lånstrategi

For å redusere risikoen for avskedigelse, får noen eiere et vennlig lån fra en virksomhet eller tillit kontrollert av noen de kjenner personlig. På grunn av det personlige forholdet antar eiere at utlåner ikke vil utelukke i tilfelle en periode med langsomme eller ikke-eksisterende lånebetalinger. Mange av disse vennlige lånene blir til slutt avskjediget som uredelig fordi de ikke ser ut til å være ekte.

Selv om hver jurisdiksjon har sine egne spesifikke regler, for å passere mønstre, må lånet gjøres for et spesifikt økonomisk formål, må være korrekt dokumentert og pantelånet innlevert. Enda viktigere er at hovedstol- og rentebetalingene må skje i tide og i samsvar med lånedokumentene. Mange lån som er plassert for å beskytte eiendom, blir avskjediget av domstolene fordi låntaker aldri har foretatt eller dokumentert innføring av pantebetalinger.

Cross-collateralization

Cross-collateralization er en annen kapitalbeskyttelsesstrategi som omslutter egenkapitalen i en eiendom, med den egenkapitalen som sikkerhet for flere andre eiendeler. Selv om det kanskje ikke har en utestående pantelån, kan den ikke legges ved, fordi den kan beskytte interessen til et annet lån eller garanti.

Slik fungerer det: antar at to selskaper som eies av samme gruppe har eiendommer. Bedrift nr. 1 låner til selskap nr. 2 og bruker eiendommen som sikkerhet. Selskap nr. 2 bruker deretter lånets inntekter for å gi selskap nr. 1 et tilsvarende lån og pantsetter sin eiendom som sikkerhet. Uten at noen penger går utenfor den samme eiergruppen, har begge eiendommene pantelån og er nå beskyttet mot kreditorer. Hvis firma nr. 1 er saksøkt og en dom oppnås mot eiendommen, kan det fortsatt brukes uten problem.

Etter hvert, når det selges, blir inntektene brukt til å betale ned det eksisterende pantelånet, slik at kreditor ikke har noen regress over eiendommen. Selv om dette er et veldig forenklet og gjennomsiktig eksempel, brukes ofte mer komplekse strukturer, ved bruk av offshore-enheter og private tillit, for å gjøre det vanskelig for kreditorene å bestemme ekte eierskap eller bevise at transaksjonene ikke er god tro.

Eiendomsmeglerfirmaer

Å eie leie av fast eiendom er en høyrisikos forsøk. Det er veldig vanskelig å beskytte eiendelen mot det juridiske ansvaret for å eie og forvalte eiendommen. Imidlertid, gjennom bruk av eiendomsmeglerfirmaer, har eiere imidlertid funnet en metode for å beskytte sine andre eiendeler mot eiendomsaktivitetene sine, og omvendt. Ved å eie eiendom i en enkeltforetak LLC kan bare eiendommen selv saksøkes, noe som isolerer eierne av andre eiendeler fra tilknytning.

Siden en LLC er en juridisk enhet, kan kreditorer som ønsker å saksøke eieren bare forfølge eierens interesse i LLC. For å isolere eiendelene ytterligere eies LLC med en enkelt eiendel ofte av et administrert LLC holdingselskap registrert i en stat som Nevada, noe som tillater en belastningsordre som den eneste måten å angripe enheten. Siden belastningsordren bare tillater kreditorer å trå til som medlem, vil de aldri motta noen inntektsfordeling fra lederen, men pådra seg skatteforpliktelser; dette er uholdbart økonomisk. Interessant nok foreslår de fleste LLC-baserte strategier også å fjerne egenkapitalen via en HELOC, bruke midlene til å investere i eller oppdatere annen eiendom.

Bunnlinjen

Når det gjøres som en del av en gjennomtenkt og godt utformet plan, kan stripping av aksjer være et veldig kraftig eiendomsbeskyttelsesverktøy. Det brukes ofte best sammen med andre beskyttelsesstrategier, for eksempel eiendoms-LLC-strukturen, som beskytter både eiendommer og eiere. Disse strategiene må vurdere den strategiske bruken av låneproveny og gjennomføres i god tid før det er behov for dem, for å unngå å bli sett på som uredelig overføring av domstolene. Som med enhver formuesbeskyttelsesstrategi, bør en advokat med kunnskap på dette området konsulteres før lån eller juridiske dokumenter blir utført. (Hvis du vil lære mer, se veiledningen om boliglån .