Fast rente mot regulerbar rente: Hva er forskjellen?

Fastlån med fast rente og prioritetslån med regulerbar rente (ARM) er de to primære pantetypene. Markedsplassen tilbyr mange varianter innen disse to kategoriene, men det første trinnet når du handler for et pantelån er å avgjøre hvilken av de to viktigste lånetypene som passer best for dine behov.

Viktige takeaways

• Et fast rente har et fast rente som ikke endres gjennom lånets levetid.
• Den opprinnelige renten på et rentetilpasningslån (ARM) settes under markedsrenten på et sammenlignbart fastrentelån, og deretter stiger renten (eller eventuelt senkes) etter hvert som tiden går.
• ARM er vanligvis mer kompliserte enn fastlån med fast rente.

Fastlån med fast rente

Et fast rente har et fast rente som ikke endres gjennom lånets levetid. Selv om beløpet av hovedstol og renter som betales hver måned varierer fra betaling til betaling, forblir den totale betalingen den samme, noe som gjør budsjettering enkelt for huseiere.

Den delvise amortiseringsplanen nedenfor viser hvordan beløpene som legges til hovedstol og renter endres over pantelånets levetid. I dette eksemplet er pantetiden 30 år, hovedstolen er $ 100 000, og renten er 6%.

Som du ser, består utbetalingene de første årene av et pantelån hovedsakelig av rentebetalinger.

Hovedfordelen med et fastrenteutlån er at låntakeren er beskyttet mot plutselige og potensielt betydelige økninger i månedlige pantelån hvis rentene stiger. Fastlån med fast rente er enkle å forstå og varierer lite fra utlåner til utlåner. Ulempen med fastrentelån er at når rentene er høye, er det vanskeligere å kvalifisere for et lån fordi utbetalingene er rimeligere.

Selv om renten er fast, avhenger det totale rentebeløpet du betaler av pantetiden. Tradisjonelle utlånsinstitusjoner tilbyr lån med fast rente til en rekke betingelser, hvor de vanligste er 30, 20 og 15 år.

Det 30-årige pantelånet er det mest populære valget fordi det tilbyr den laveste månedlige utbetalingen. Avveiningen for den lave betalingen er imidlertid en betydelig høyere totalkostnad, fordi det ekstra tiåret, eller mer, i løpet av tiden primært er viet til å betale renter. De månedlige utbetalingene for kortere pantelån er høyere, slik at hovedstolen blir tilbakebetalt på kortere tid. Dessuten tilbyr kortsiktige pantelån en lavere rente, som gir mulighet for et større beløp på hovedstolen tilbakebetalt med hver pantebetaling. Dermed koster kortsiktig pantelån betydelig mindre samlet sett. (For mer, se Forstå pantelånsbetalingsstrukturen .)

Pantelån: Fast rente kontra justerbar rente

Lån med justerbar rente

Renten for et prioritetsrente er variabel. Den opprinnelige renten på en ARM er satt under markedsrenten på et sammenlignbart fastrentelån, og deretter stiger renten når tiden går. Hvis ARM holdes lenge nok, vil renten overgå gående rente for fastrentelån.

ARM har en fast tidsperiode der den opprinnelige renten forblir konstant, hvoretter renten justeres ved en forhåndsinnstilt frekvens. Den faste renteperioden kan variere betydelig - hvor som helst fra en måned til 10 år; kortere justeringsperioder har vanligvis lavere initialrente. Etter den første løpetiden tilbakestilles lånet, noe som betyr at det er en ny rente basert på gjeldende markedsrenter. Dette er så hastigheten til neste tilbakestilling, som kan være året etter.

ARM-terminologi

ARM er betydelig mer kompliserte enn fastrentelån, så å utforske fordeler og ulemper krever forståelse av noen grunnleggende terminologier. Her er noen konsepter låntakere trenger å vite før de velger en ARM:

• Justeringsfrekvens: Dette refererer til tiden mellom rentejusteringer (f.eks. Månedlig, årlig osv.).
• Justeringsindekser: Rentejusteringer er knyttet til en referanseindeks. Noen ganger er dette renten på en type eiendel, for eksempel innskuddsbevis eller statskasseveksler. Det kan også være en spesifikk indeks, for eksempel Cost of Funds Index eller London Interbank Offered Rate (LIBOR).
• Margin: Når du signerer lånet ditt, samtykker du i å betale en rente som er en viss prosent høyere enn justeringsindeksen. For eksempel kan den justerbare satsen være satsen for ettårs regningen pluss 2%. De ekstra 2% kalles marginen.
• Caps: Dette refererer til grensen for beløpet renten kan øke hver justeringsperiode. Noen ARM-er tilbyr også lokk for den totale månedlige betalingen. Disse lånene, også kjent som negative amortiseringslån, holder betalingen lav; Imidlertid kan disse utbetalingene bare dekke en del av forfalte renter. Ubetalt rente blir en del av hovedstolen. Etter mange år med å betale pantelånet, kan skylden din være større enn beløpet du opprinnelig hadde lånt.
• Tak: Dette er det høyeste som den justerbare renten tillater å bli i løpet av lånets levetid.

Den største fordelen med et ARM er at det er betydelig billigere enn et fast rente, i det minste for de første tre, fem eller syv årene. ARM er også attraktive fordi de lave startbetalingene ofte gjør at låntakeren kan kvalifisere seg til et større lån, og i et fall med rentenivå, lar låntageren få lavere rente (og lavere betalinger) uten å måtte refinansiere pantelånet .

En låner som velger en ARM kan spare flere hundre dollar i måneden i opptil syv år, hvoretter kostnadene hans eller hennes sannsynligvis vil øke. Den nye renten vil være basert på markedsrenter, ikke den opprinnelige markedsrenten. Hvis du er veldig heldig, kan det være lavere, avhengig av hvordan markedsrentene er på tidspunktet for tilbakestilling av kursen.

ARM kan imidlertid utgjøre noen betydelige ulemper. Med en ARM kan den månedlige betalingen ofte endres i løpet av lånets levetid. Og hvis du tar på deg et stort lån, kan du være i trøbbel når rentene stiger: Noen ARM-er er strukturert slik at rentene nesten kan dobles på bare noen få år. (For mer se Justerbar rente: Det som skjer når rentene går opp ).

Faktisk gikk boliglån med justerbar rente uavhengig av mange økonomiske planleggere etter subprime-pantesmeltet i 2008, som innledet en tid med tvangsinngrep og kortsalg. Låntakere møtte klistremerkesjokk da ARM-ene justerte seg, og betalingene deres gikk opp. Heldigvis er det siden den gang blitt innført myndigheter og forskrifter for å øke tilsynet som forvandlet en boligboble til en global finanskrise. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har forhindret rovdyrpraksis som skader forbrukeren. Långivere låner ut til låntakere som sannsynligvis vil betale tilbake lånene sine.

ARM er betydelig billigere enn fastlån med fast rente.

Hvilket lån er riktig for deg?

Når du velger et pantelån, må du vurdere et bredt spekter av personlige faktorer og balansere dem med de økonomiske realitetene i en stadig skiftende markedsplass. Individenes personlige økonomi opplever ofte perioder med forhånd og nedgang, rentene stiger og faller, og styrken i økonomien vokser og svekkes. For å sette lånevalget ditt i sammenheng med disse faktorene, bør du vurdere følgende spørsmål:

• Hvor stor pantebetaling har du råd til i dag?
• Har du fortsatt råd til en ARM hvis rentene stiger?
• Hvor lenge har du tenkt å bo på eiendommen?
• I hvilken retning er renten på vei, og forventer du at den trenden vil fortsette?

Hvis du vurderer en ARM, bør du kjøre tallene for å avgjøre i verste fall. Hvis du fremdeles har råd til det, hvis panteløpet tilbakestilles til maksimal takst i fremtiden, vil en ARM spare deg for penger hver måned. Ideelt sett bør du bruke sparepengene sammenlignet med et fast rente til å betale ekstra hovedstolbetalinger hver måned, slik at det totale lånet blir mindre når tilbakestillingen skjer, og reduserer kostnadene ytterligere.

Hvis rentene er høye og forventes å falle, vil en ARM sørge for at du drar nytte av fallet, da du ikke er innelåst i en bestemt rente. Hvis rentene klatrer eller en jevn, forutsigbar betaling er viktig for deg, kan et fast rentelån være veien å gå.

Kandidater til ARM

Den kortsiktige huseieren

En ARM kan være et utmerket valg hvis lave utbetalinger på kort sikt er ditt primære krav, eller hvis du ikke planlegger å bo i eiendommen lenge nok til at prisene skal stige. Som nevnt tidligere varierer fastrenten for en ARM, vanligvis fra ett år til syv år, og det er derfor en ARM kanskje ikke gir mening for folk som planlegger å beholde hjemmet i mer enn det. Imidlertid, hvis du vet at du kommer til å flytte i løpet av en kort periode, eller at du ikke planlegger å holde på huset i flere tiår fremover, vil en ARM gi mye mening.

La oss si at rentemiljøet betyr at du kan ta ut en fem-årig ARM med en rente på 3, 5%. Et 30-årig fast rente til sammenligning vil gi deg en rente på 4, 25%. Hvis du planlegger å flytte før de fem år lange ARM-tilbakestillingen, vil du spare mye penger på renter. Hvis du derimot til slutt bestemmer deg for å bli i huset lenger, spesielt hvis rentene er høyere når lånet ditt justeres, så vil pantelånet koste mer enn det renten ville ha. Hvis du imidlertid kjøper et hjem med øye for å oppgradere til et større hjem når du har startet familie - eller du tror du vil flytte på jobb - kan det hende at en ARM passer for deg.

Inntektsgiveren

For personer som har en stabil inntekt, men ikke forventer at den vil øke dramatisk, er det et mer fornuftig lån med fast rente. Imidlertid, hvis du forventer å se en økning i inntekten din, kan det å gå med en ARM spare deg for å betale mye renter på lang sikt.

La oss si at du leter etter ditt første hjem og bare ble uteksaminert fra medisinsk eller jussskole eller tjent en MBA. Sjansene er store for at du kommer til å tjene mer de kommende årene og vil ha råd til de økte utbetalingene når lånet ditt justeres til en høyere rente. I så fall vil en ARM fungere for deg. I et annet scenario, hvis du forventer å begynne å motta penger fra en tillit i en viss alder, kan du få en ARM som tilbakestilles samme år.

Betal-det-av-typen

Å ta opp et justerbar rente er veldig attraktivt for boliglåntakere som har eller vil ha kontanter til å betale ned lånet før den nye renten sparker i. Selv om det ikke inkluderer de aller fleste amerikanere, er det situasjoner der det kan være mulig å trekke den av.

Ta en låner som kjøper ett hus og selger et annet samtidig. Den personen kan bli tvunget til å kjøpe den nye boligen mens den gamle er i kontrakt, og som et resultat vil ta ut en ett eller to år ARM. Når låntakeren har utbyttet fra salget, kan han eller hun snu seg for å betale ARM med inntektene fra boligsalget.

En annen situasjon der en ARM vil være fornuftig, er hvis du har råd til å akselerere betalingene hver måned med nok til å betale det før det tilbakestilles. Å bruke denne strategien kan være risikabelt fordi livet skjer, og selv om du kanskje har råd til å foreta akselererte betalinger nå, hvis du blir syk, mister jobben eller kjelen går, kan det ikke lenger være et alternativ.

Bunnlinjen

Uansett hvilken lånetype du velger, vil du velge nøye hjelpe deg med å unngå dyre feil. En ting er sikkert: Ikke gå med ARM fordi den lavere månedlige betalingen er den eneste måten å ha råd til det drømmehuset. Du kan få en lignende hastighet ved tilbakestilling, men det er en alvorlig gamble. Det er mer forsvarlig å søke etter et hus med en mindre prislapp i stedet.

Fortsett å lese

• Sjekk ut gjeldende boliglånsrenter
• Hvordan renter fungerer på et pantelån
• Forstå pantelånsbetalingsstrukturen
• Lånepoeng: Hva er poenget?
• Lån med fast eller variabel rente: Hvilket er bedre akkurat nå?
• Finne de beste boliglånsrentene
• Har du en god pantesats? Lås det inn!
• De viktigste faktorene som påvirker pantelån
• Prognoser pantelån: Kjøp, selg eller refi?
• Justerbar rentelån: Hva skjer når rentene går opp
• Hvordan renter påvirker boligmarkedet
• Er huspris eller rentesats viktigere?
• Shopping for pantelån