Å få et pantelån etter konkurs og tvangsforklaring
Hvis det er den amerikanske drømmen å eie et hjem, kan det være det amerikanske marerittet å gå gjennom konkurs eller avskedigelse. På slutten av 2000-tallet kollapset det amerikanske boligmarkedet, og økonomien begynte sitt frie fall. Da økonomien slo ned i mars 2009, hadde mer enn 1, 2 millioner mennesker søkt konkurs i løpet av 12 måneder. Siden 2009 har økonomien hatt en langsom, men betydelig oppgang. I november 2016 nådde arbeidsledigheten en niårs lav på 4, 6%. Det har fortsatt å falle og nådde 4, 0% fra juni 2018. Når økonomien tar seg opp, kan det være et godt tidspunkt å begynne å gå mot den drømmen igjen. Men hva med å kjøpe et hjem etter at du har søkt konkurs eller hvis du har gått gjennom en tvangsauksjon? Vel, du må vise litt disiplin. Og noen betaler stubber. Og dans noen skritt til.
Hold deg oppdatert på kredittrapporten din
Amerikanere som har søkt om konkurs har lavere score enn ikke-konkurstyper. Jo høyere kredittpoengsum, jo mindre renter vil du ha på den pantebetalingen: 1, 5 til 2 prosentpoeng mindre. Og alle som har gått gjennom avskedigelse vil også ta en hit på kredittvurderingen. Så det er viktig at du ikke blir værende i mørket når det gjelder kredittrapporten.
Det er flere måter å holde oversikt over kredittloggen og poengsummen på. Ved lov er de tradisjonelle tre byråene, Equifax, Experian og TransUnion, pålagt å gi en gratis rapport en gang i året. Alternativt kan du bruke et av de mange kredittovervåkingsnettstedene som nå er tilgjengelige for forbrukere. Og den gode tingen: De fleste av dem er gratis.
Hvis du ser feil på kredittrapporten din, er det viktig at du tar grep med en gang. Jo mer feilen ligger i historien din, desto mindre sannsynlig vil det være at du får mer kreditt, inkludert et pantelån. Det beste du kan gjøre er å kontakte rapporteringsbyrået og varsle dem om feilen og gi dem beskjed om at du bestrider den. Kanskje det er en ubetalt gjeld som ble avregnet for lenge siden eller uredelig aktivitet etter at identiteten din ble stjålet. Uansett hva det er, vil du få alt utbedret slik at du kan komme deg videre. Og sørg for at kredittrapporten din viser at konkursen din er utskrevet. Dette betyr at domstolen har frigjort deg for ditt ansvar fra noen eller all gjeld. (Se også hva betyr kredittverdiene? )
Behold jobben din
Hvis du plager over å gå på jobb, eller du ikke liker jobben du er i, kan det hende du må stikke den litt lenger. Å bo hos din nåværende arbeidsgiver viser en potensiell utlåner som du er pålitelig; for ikke å nevne at du har en sikker inntektskilde som du kan stole på for å utføre den vanlige månedlige betalingen.
Gjenoppbygg kreditten din
Det kan være en skremmende oppgave å komme tilbake fra det som virker som rockebunn, men det kan gjøres. Alt som trengs er litt nøye planlegging og mye tålmodighet. Først vil du få to eller tre sikrede kredittkort. Prøv å slå banken din først. Du må sette inn et visst beløp på en bankkonto hele tiden kortet ditt er sikkert - det beløpet er vanligvis det samme som kredittgrensen. Det gode med sikrede kort er at du vil tjene renter på innskuddet ditt. Når du har dem, må du bare belaste små beløp og holde dem betalte. Deretter kan du prøve å ta opp et lite lån, enten et personlig lån, et bil- eller studielån, og betale det raskt. Hvis du kan svinge den, kan du prøve å foreta en tidlig betaling, men sørg for at ingen av betalingene dine kommer for sent. Noen andre ting du bør tenke på: Gjør leieutbetalingene dine i tide, pass på at du aldri spretter en sjekk, og hold alltid noen penger på en sparekonto. Du vet aldri når du trenger noen nødfond.
Tålmodighet er definitivt en dyre
Hvis det har gått mindre enn to år siden innlevering av konkurs, må du vente. Hvis du har mistet hjemmet til avskedigelse, er det lengre - vanligvis i tre år. Og nedtellingsklokken starter ikke når du har lastet den siste boksen på den bevegelige varebilen; långiveren må fullføre avskedigelsen. Etter ventetiden, sørg for at du er forberedt på å søke om lån. Spør deg selv om du har en god gjeldsgrad. Er livet ditt stabilt? Har du en pensjonsplan eller eiendeler i en 401 (k)?
Har du vært gjennom en utelukkelse?
Det er noen gode nyheter hvis du har vært gjennom en avskedigelse. Eiendomsmeglere og boliglånsmeglere ser positivt på deg: Du er en motivert kjøper - du har kjøpt et hjem og mistet et, og nå er du tilbake igjen. Du vil gjøre hva det trengs. Og flere gode nyheter: Avskaffelsen kan være det eneste kredittproblemet ditt, noe som betyr at du kanskje kan rydde opp i rotet litt raskere.
Nesten alle utlånsinstitusjoner - banker, kredittforeninger og pantelångivere - vil samarbeide med statlige sponsede programmer. Det er to: Federal Housing Administration (FHA) og Department of Veterans Affairs (VA), som kun er tilgjengelig for veteraner av den ærlig utskrevne sorten.
Hvis det utelukkede lånet ble støttet av FHA eller VA, spores det nå av CAIVRS, en regjeringsdatabase. CAIVRS er nesten like ille som NSA. Enkelt sagt er du ikke kvalifisert for nok et statsstøttet lån til du har tilbakebetalt regjeringen.
Hvis du har blitt utelukket, må utlåneren forhåndsgodkjenne det nye boliglånet ditt, så sjekk med utlåneren først før du starter søket. Sjekk faktisk med en eiendomsmeglerprodusent før utlåner bare for å sikre at du har fylt ut alle boksene.
Før godkjenningsprosessen
Hvis du har vært i stand til å etablere kreditt igjen og gått gjennom den korte ventetiden, hva er det neste? Først vil du forsikre deg om at du har en god forskuddsbetaling - minst mellom 10% og 20%. Men vær sikker på at du vet hva du får til deg. Fordi du har kommet ut av konkurs eller overlevd en tvangsauksjon, må du betale en høyere rente. Og husk å holde deg innenfor budsjettet, så det er sannsynligvis en god idé å finne noe rimelig. Kanskje det er en eldre leilighet, en co-op eller kanskje til og med et hus.
Långiveren vil kanskje ha en medunderskriver, så hold det i bakhodet. Ta kontakt med venner eller familie som kan være villige til å undertegne lånet for deg. Dette overlater selvfølgelig dem til ansvar hvis du blåser av husbetalinger. Forsikre deg om at de er kjent med deg, din moral, økonomi, kredittpoeng og betalingshistorikk. Forsikre deg om at de stoler på deg, og pass på at du ikke ødelegger kreditten deres. Men seriøst, bare gjør dette som en siste utvei.
Bunnlinjen
Mange mennesker ender opp med en økonomisk bunnsokk - enten det er konkurs eller går gjennom en tvangsauksjon. Men det betyr ikke at du må skrinlegge drømmene dine om å eie et hjem. Å komme deg opp igjen i panteleken betyr at du må gjøre litt arbeid for å grave deg ut av den grøften. Men med litt tid og krefter, kan du fremdeles være i stand til å leve den amerikanske drømmen.