Hvordan beregne avkastningen på en utleieeiendom

En av hovedårsakene til at folk investerer er å øke formuen. Mens motivasjonene kan variere mellom investorer - noen vil kanskje ha penger til pensjon, andre kan velge å soke bort penger til andre livshendelser som å ha en baby eller til et bryllup - å tjene penger er vanligvis grunnlaget for alle investeringer. Og det spiller ingen rolle hvor du legger pengene dine, enten de går inn i aksjemarkedet, obligasjonsmarkedet eller eiendom.

Eiendom er materielle eiendommer som består av land, og inkluderer vanligvis strukturer eller ressurser som finnes på det landet. Investeringseiendommer er ett eksempel på en eiendomsinvestering. Disse kjøpes med den hensikt å tjene penger gjennom leieinntekter. Noen mennesker kjøper investeringseiendommer med den hensikt å selge dem etter kort tid. Uansett intensjon, for investorer som diversifiserer sin investeringsportefølje med eiendom, er det viktig å måle avkastningen på investeringen (ROI) for å bestemme en eiendoms lønnsomhet. Denne artikkelen tar en titt på hva avkastningen på investeringen, hvordan du beregner den for utleieboligen din, og hvorfor det er en viktig variabel du bør vite før du kjøper.

Viktige takeaways

• En avkastning på investeringen måler hvor mye penger eller fortjeneste som er tjent på en investering i prosent av kostnadene for investeringen.
• For å beregne den prosentvise avkastningen på et kontant kjøp, ta netto gevinsten eller netto gevinsten på investeringen og dele den med den opprinnelige kostnaden.
• Hvis du har et pantelån, må du ta med deg forskuddsbetaling og pantebetaling.
• Andre variabler kommer inn som kan påvirke avkastningen din, inkludert reparasjons- og vedlikeholdskostnader, samt dine vanlige utgifter.

Hva er avkastning på investeringer (ROI)?

En avkastning på investeringen måler hvor mye penger eller fortjeneste som er tjent på en investering i prosent av kostnadene for investeringen. Det viser hvor effektivt og effektivt investeringsdollar blir brukt til å generere overskudd. Å vite hva avkastningen din gjør at investorer kan vurdere om å sette penger i en bestemt investering er et lurt valg eller ikke.

Avkastningen på investeringen kan være for alle kjøretøyer - aksjer, obligasjoner, en sparekonto, til og med et stykke eiendommer. Det kan være vanskelig å beregne en meningsfull avkastning på en bolig, fordi beregninger enkelt kan manipuleres - visse variabler kan inkluderes eller ekskluderes i beregningen. Det kan bli spesielt vanskelig når investorer har muligheten til å betale kontant eller ta et pantelån på eiendommen.

Her skal vi gjennomgå to eksempler for beregning av avkastning på en boligutleieeiendom - et kontantkjøp og ett som er finansiert med et pantelån.

Formelen for avkastning

ROI = Gevinst på investering - Investeringskostnader Kostnad for investeringROI \ tekst {} = \ text {} \ frac {Gevinst \ på \ Investering \ tekst {} - \ tekst {} Kostnad \ av \ Investering} {Kostnad \ av \ Investering } ROI = Kostnad for investeringVinst på investering - investeringskostnad

For å beregne fortjeneste eller gevinsten på en investering, ta først den totale avkastningen på investeringen og trekk den opprinnelige kostnaden for investeringen. Siden ROI er en lønnsomhetsgrad, gir det oss fortjenesten på en investering representert i prosentvise forhold.

Fordi avkastningen er en lønnsomhetsgrad, er resultatet representert i prosentvise forhold.

For å beregne den prosentvise avkastningen på investeringen, tar vi netto gevinsten eller netto gevinsten på investeringen og deler den med den opprinnelige kostnaden.

Hvis du for eksempel kjøper ABC-aksjer for $ 1000 og selger det to år senere for $ 1.600, er netto gevinsten $ 600 ($ 1.600 - $ 1000). Avkastningen på aksjen er 60% [$ 600 (netto fortjeneste) ÷ $ 1000 (kostnad) = 0, 60].

Beregne avkastningen på utleieegenskaper

Ligningen ovenfor virker enkel nok til å beregne, men husk at det er et antall variabler som kommer inn i bildet med eiendommer som kan påvirke avkastningstallene. Disse inkluderer utgifter til reparasjon og vedlikehold, og metoder for å finne fram til gearing - hvor mye penger som er lånt med renter for å gjøre den første investeringen.

Når du kjøper eiendom, kan finansieringsbetingelser påvirke prisen på investeringen i stor grad. Men å bruke ressurser som en pantekalkulator kan hjelpe deg med å spare penger ved å hjelpe deg med å finne gunstige renter.

ROI for kontanttransaksjoner

Det er ganske greit å beregne en eiendoms avkastning hvis du kjøper en eiendom med kontanter. Her er et eksempel på en leiebolig som er kjøpt med kontanter:

• Du betalte $ 100 000 kontant for leieboligen.
• Stengekostnadene var $ 1 000 og ombyggingskostnadene utgjorde $ 9 000, noe som gir din totale investering til $ 110 000 for eiendommen.
• Du samlet inn 1000 dollar i leie hver måned.

Et år senere:

• Du tjente $ 12 000 i leieinntekter de 12 månedene.
• Kostnader inkludert vannregning, eiendomsskatt og forsikring utgjorde $ 2400 for året eller $ 200 per måned.
• Din årlige avkastning var $ 9.600 ($ 12.000 - $ 2.400).

Slik beregner du eiendommens avkastning:

• Del den årlige avkastningen ($ 9 600) med beløpet for den totale investeringen eller $ 110 000.
• ROI = $ 9 600 $ 110 000 = 0, 087 eller 8, 7%.
• ROI-verdien din var 8, 7%.

ROI for finansierte transaksjoner

Det er mer involvert å beregne avkastningen på finansierte transaksjoner.

For eksempel kjøpte du den samme $ 100.000 leieboligen som over, men i stedet for å betale kontanter, tok du opp et pantelån.

• Til forskuddsbetalingen for pantelånet var 20% av kjøpesummen eller $ 20 000 ($ 100 000 salgspris x 20%).
• Lukkekostnadene var høyere, noe som er typisk for et pantelån, totalt $ 2500 foran.
• Du betalte $ 9000 for ombygging.
• Dine totale utgifter til lommen var $ 31 500 ($ 20 000 + $ 2500 + $ 9000).

Det er også løpende kostnader med pantelån:

• La oss anta at du tok opp et 30-årig lån med en fast rente på 4%. På den lånte $ 80 000 ($ 100 000 salgsprisen minus $ 20 000 forskuddsbetalingen) ville den månedlige hovedstolen og renten være $ 381, 93.
• Vi legger til de samme $ 200 i måneden for å dekke vann, skatter og forsikringer, og gjør din totale månedlige betaling 581.93 dollar.
• Leieinntekter på $ 1 000 per måned utgjør 12 000 dollar for året.
• Den månedlige kontantstrømmen var på $ 418, 07 månedlig ($ 1000 husleie - $ 581.93 pantebetaling).

Ett år senere:

• Du tjente $ 12 000 i totale leieinntekter for året til $ 1000 per måned.
• Din årlige avkastning var $ 5016, 84 ($ 418, 07 x 12 måneder).

Slik beregner du eiendommens avkastning:

• Del den årlige avkastningen med dine originale ut-av-lommen-utgifter (forskuddsbetaling på $ 20 000, lukkekostnader på $ 2500 og ombygging for $ 9000) for å bestemme avkastningen.
• ROI: $ 5016, 84 ÷ $ 31 500 = 0, 159.
• ROI-verdien din er 15, 9%.

Hjemmekapital

Noen investorer legger hjemets egenkapital inn i ligningen. Egenkapital er markedsverdien på eiendommen minus det totale utestående lånebeløpet. Husk at egenkapitalen ikke er kontant i hånden. Du må selge eiendommen for å få tilgang til den.

For å beregne mengden av egenkapitalen i hjemmet ditt, bør du gå gjennom planen for avskrivning av pantelån for å finne ut hvor mye av pantebetalingene dine som gikk mot å betale ned hovedstolen i lånet. Dette bygger opp egenkapitalen i hjemmet ditt.

Egenkapitalbeløpet kan legges til den årlige avkastningen. I vårt eksempel viste amortiseringsplanen for lånet at totalt 1.408, 84 dollar av hovedstolen ble nedbetalt i løpet av de første 12 månedene.

• Den nye årlige avkastningen, inkludert egenkapitaldelen, tilsvarer $ 6.425.68 ($ 5016.84 årlig inntekt + $ 1.408.84 egenkapital).
• ROI = $ 6.425, 68 $ 31 500 = 0, 20.
• ROI-verdien din er 20%.

Betydningen av avkastning på eiendom

Som nevnt ovenfor, å vite hva avkastningen er på en investering, spesielt eiendom, gjør det mulig for investorer å bli mer informert. Før du kjøper, kan det hende du kan estimere kostnader og utgifter, så vel som leieinntekter. Dette gir deg en sjanse til å sammenligne den med andre, lignende egenskaper. Når du har begrenset den, kan du deretter bestemme hvor mye du vil tjene. Hvis du på noe tidspunkt innser at kostnadene og utgiftene dine vil overstige avkastningen, kan det hende du må ta en beslutning om du vil ri den ut og håper du vil tjene penger igjen, eller om du skal selge eiendommen din slik du taper ikke.

Andre hensyn

Selvfølgelig kan det være ekstrautgifter forbundet med å eie en leiebolig, for eksempel reparasjoner eller vedlikeholdskostnader, som må inkluderes i beregningene som til slutt påvirker avkastningen.

Vi antok også at eiendommen var leid ut i alle 12 måneder. I mange tilfeller forekommer ledige stillinger særlig mellom leietakere, og mangelen på inntekt for disse månedene må tas med i beregningene dine.

ROI for en utleie eiendom er forskjellig fordi det avhenger av om eiendommen er finansiert via et pantelån eller betalt kontant. Som en generell tommelfingerregel, jo mindre kontanter som er betalt på forhånd som en forskuddsbetaling på eiendommen, desto større er pantelånsbalansen, men desto større er avkastningen. Motsatt, jo mer penger som er betalt på forhånd og jo mindre du låner, jo lavere blir avkastningen, siden startkostnadene ville være høyere. Med andre ord, finansiering lar deg øke avkastningen på kort sikt siden startkostnadene dine er lavere.

Det er viktig å bruke en konsistent tilnærming når du måler avkastningen for flere egenskaper. Hvis du for eksempel inkluderer husets egenkapital i vurderingen av en eiendom, bør du ta med egenkapitalen til de andre eiendommene når du beregner avkastningen på eiendomsporteføljen.